Spór toczył się od ośmiu lat między władzami warszawskiego ratusza a spółką Vision Film. Dziwnie w tej sprawie zachowywał się powód, czyli miasto st. Warszawa, bo występował jako osoba prawna i jako jednostka samorządu terytorialnego.

Ustanowienie użytkowania wieczystego

Gmina Warszawa-Centrum zawarła ze spółką umowę użytkowania wieczystego działki przy ul Zajączkowskiej o powierzchni 2600 mkw. Na tym terenie spółka miała wybudować obiekt wielofunkcyjny, w tym kilka instytucji kultury.  

Cena ustanowienia użytkowania wynosiła 8,5 mln zł. Pierwsza opłata wynosiła 25 proc. ceny ( 2 mln 125 tys zł), a następnie kolejne opłaty roczne wynosiły 3 proc. ceny.

Czytaj: Gmina musi zwrócić zawyżoną opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego

Grunt został wydany spółce. Jednak przez lata miasto stwarza przeszkody, aby spółka nie wybudowała budynku, czyli nie zrealizowała celu ustanowienia użytkowania wieczystego.

Miasto blokuje budowę

Miasto jednak odmawiało wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.  Po odwołaniu, wojewoda uchylił tę decyzję i sam wydał decyzję o warunkach zabudowy i pozwolenie na budowę. Ale miasto wystąpiło do Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego o unieważnienie decyzji wojewody. A następnie uchwaliło plan zagospodarowania i zaplanowało na działce tereny zielone. To studium także zostało zaskarżone do sądu przez spółkę Vision.

Do 2008 r. spółka płaci za użytkowanie wieczyste, ale po 2009 już wstrzymuje się od uiszczania opłat ze względu na trudności, które stwarzali urzędnicy ratusza. Miasto wnosi o rozwiązanie umowy.

Czytaj: Odmowa przesunięcia terminu płatności opłaty rocznej może być zaskarżona

Równolegle pozwana spółka występuje o zmianę studium zagospodarowania przestrzennego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze uchyla decyzję o przyznaniu dzierżawy wieczystej. Obecnie toczy się kilka procesów między stronami.

Sąd oddala roszczenie

Miasto pozywa spółkę o zapłatę za kolejne lata użytkowania wieczystego. Sad I instancji oddala pozew ratusza, gdyż powód nie realizował podpisanej umowy, wobec pozwany nie był w stanie wznieść budynku na gruncie. Winę za ten stan ponosi miasto, naruszając zasady współżycia społecznego (art. 5 kc).

Sąd Apelacyjny zmienił wyrok i orzekł, że żądanie zapłaty za użytkowanie w 2012 roku jest zasadne. Przeszkody, które czyniło miasto przypadają na lata poprzednie, na 2009 rok i kolejny. Zatem za 2012 r. nie można obniżyć kwoty umownej. Sąd zasądził w konsekwencji całą żądaną sumę opłaty rocznej, czyli 225 tys. zł.

Skarga kasacyjna spółki

W skardze spółka pozwana zarzuciła wyrokowi II instancji:

  • naruszenie art. 365 par. 1 kc (wykonanie zobowiązania może nastąpić przez spełnienie jednego z kilku świadczeń),
  • art. 2 i art. 8 Konstytucji ( sąd już raz ocenił sytuację między stronami, więc nie można zmieniać rozstrzygnięcia),
  • pominięcie dowodów, według których pozwolenie na budowę wygasło
  • sytuacja w 2012 r. to wynik poprzednich utrudnień z lat 2009 -2011 ( art. 5 kc).

Przedstawiciel spółki przekonywał, że skoro działania miasta były bezprawne, to żądania uiszczenia całej sumy za użytkowanie wieczyste jest niezasadne. Sąd Apelacyjny nie uwzględnił złej woli powoda, który odwlekał wydanie pozwolenia na budowę 4 lata, przez co spółka poniosła ewidentne straty.

 

Legitymacja procesowa w postępowaniu cywilnym

Grzegorz Jędrejek

Sprawdź  

Warto dodać, że sądy rozstrzygnęły już wysokość opłaty rocznej za 2003 r. i za 2013 r. i nakazały spółce zapłatę tylko 1/5 umówionej sumy. Nadal trwa spór sądowy o opłatę za 2011 r.

SN uchyla wyrok Sądu Apelacyjnego

Zdaniem Sądu Najwyższego skarga kasacyjna była zasadna. Jak stwierdził sędzia sprawozdawca Józef Frąckowiak w ustnym uzasadnieniu orzeczenia, jeżeli właściciel gruntu zachowuje się nielojalnie wobec użytkownika wieczystego, uniemożliwiając mu rozpoczęcie inwestycji, nie ma prawa do żądania pełnej opłaty za to użytkowanie wieczyste.

Według art. 5 kc nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony.

SN stwierdził, że nastąpiła niewłaściwa ocena art. 5 kc przez Sąd Apelacyjny, dlatego sprawa wraca do tego sądu, aby jeszcze raz przeanalizował zgromadzony materiał dowodowy.

Sygnatura akt I CSK 708/17, wyrok z 9 stycznia 2019 r.