Rząd przyspieszył pracę nad projektem tzw. ustawy deweloperskiej. Komitet Stały Rady Ministrów może się nim zająć już w ten czwartek. Jeśli komisja prawnicza nie wniesie potem dużo uwag, może jeszcze w marcu zostać przyjęty przez rząd.
Jest to możliwe, bo przygotowany przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów projekt ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym przeszedł burzliwe konsultacje. Wiele ze zgłoszonych uwag, zwłaszcza przez Rządowe Centrum Legislacji, niektóre resorty, ale także deweloperów, zostało uwzględnionych.
Najważniejsze uwagi do pierwszej, upublicznionej w czerwcu 2018 r. wersji, dotyczyły likwidacji otwartych rachunków powierniczych. Propozycję te skrytykował Artur Soboń, wiceminister inwestycji. W efekcie w grudniu 2018 r. został przygotowany kolejny projekt, który przede wszystkim nakłada nowy obowiązek na deweloperów. Chodzi o odprowadzanie składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) od każdej wpłaty dokonanej na mieszkaniowy rachunek powierniczy. To rozwiązanie nie budzi już wątpliwości Artura Sobonia, choć deweloperzy mają do niego zastrzeżenia.
Resort inwestycji nie ma zastrzeżeń do wysokości składki
- Ta zmiana jest wprowadzana dla klienta, a nie deweloperów – mówi Artur Soboń. - UOKiK nowelizując ustawę deweloperską szukał rozwiązań, które będą zabezpieczały interesy konsumentów, nie tylko gdy sytuacja na rynku jest tak dobra jak obecnie. Dziś nie mamy upadłości deweloperskich, i mam nadzieję, że ich nie będzie. Dominującą formą realizacji inwestycji są jednak otwarte rachunki powiernicze. Dlatego UOKiK zastanawiał się, w jaki sposób zabezpieczyć klientów. W pierwszej propozycji, która w mojej ocenie, była za daleko idąca, zaproponowałem likwidację ORP. Stąd powstało rozwiązanie kompromisowe, które w żaden sposób nie będzie wpływało na rynek deweloperski, a jednocześnie będzie zabezpieczało interesy klientów. To jest instytucja podobna do tych, które funkcjonują w innych branżach – podkreśla Artur Soboń.
Tyle, że deweloperzy skrytykowali maksymalne stawki. Jej wysokość określi w rozporządzeniu minister do spraw budownictwa. Zgodnie z projektem jej maksymalna wysokość nie będzie mogła przekraczać:
- 5 proc. w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego,
- 1 proc. w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego (ZMRP).00
- Deweloperzy wiedzą jednak, że obecnie nie ma żadnych powodów, dla których moglibyśmy rozważać 5 proc. składkę. Analizy są prowadzone dla maksymalnej składki na poziomie 1 proc. Proszę bowiem pamiętać, że jej wysokość będzie ustalana w drodze rozporządzenia. Będzie je wydawał minister właściwy do spraw budownictwa w uzgodnieniu z UOKiK i ministrem finansów po analizie sytuacji na rynku – podkreśla Soboń.
Ponadto projekt wprowadza bardzo dużo ważnych zmian zarówno dla deweloperów jak i nabywców.
Większa ochrona dla klientów
Obecnie ustawa deweloperska chroni tylko osoby, które kupują mieszkania przed rozpoczęciem budowy lub w jej trakcie. UOKiK chce ją rozszerzyć także na gotowe lokale. Dzięki temu ich nabywcy zyskaliby ochronę wpłaconych pieniędzy do czasu przeniesienia na nich własności. Nie straciliby ich, gdyby w międzyczasie deweloper zbankrutował. Ponadto zgodnie z projektem ustawa ma obejmować nie tylko zakup mieszkań, ale także związanych z nimi garaży czy boksów. Obecnie na mieszkanie i miejsce postojowe zawierane są dwie różne umowy, przy czym wpłaty na garaż nie podlegają ochronie.
Opłata rezerwacyjna – maksymalnie 1 proc. wartości
Obecnie nie ma regulacji dotyczących umowy rezerwacyjnej zawieranej często, np. na okres potrzebny do otrzymania kredytu. Deweloperzy mogą więc kształtować je dowolnie. To się zmieni. Po nowelizacji wysokość opłaty rezerwacyjnej nie będzie mogła przekraczać 1 proc. ceny określonej w prospekcie emisyjnym. Ponadto jeśli, rezerwujący nie otrzyma pozytywnej decyzji kredytowej lub nie zostanie poinformowany o zmianie w prospekcie emisyjnym, opłata będzie niezwłocznie zwracana. Według danych UOKiK wszyscy najwięksi deweloperzy pobierali opłatę za rezerwację lokalu mieszkalnego/domu jednorodzinnego. Jej wysokość wynosi od 300 do 20 000 zł albo od 5 proc. do 10 proc. Z tym, że maksymalna stawka pobieranej opłaty przez 5 na 9 największych deweloperów wynosiła 5 000 zł.
Istotna wada uzasadni odstąpienie od umowy
Dla deweloperów pojawia się jeszcze jedna niebezpieczna zmiana. Zgodnie z projektem istotna wada nabywanego lokalu pozwoli na odstąpienie od umowy deweloperskiej. Zdaniem UOKiK obecna procedura reklamacyjna nie daje nabywcy realnego wpływu na czas i jakość usuwania zgłoszonych wad. Dlatego chce zobowiązać dewelopera do doręczenia nabywcy oświadczenie o uznaniu wady lub odmowie w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu. Gdy deweloper nie zrobi tego w tym terminie, będzie to oznaczało, że uznał wadę. Deweloper będzie zobowiązany usunąć uznane wady w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu lub wskazania innego terminu, ale nie powodującego nadmiernych niedogodności dla nabywcy. Gdy nie zostanie on dotrzymany, nabywca wyznaczy dodatkowy termin. Po jego upływie będzie mógł natomiast samodzielnie usunąć wady na koszt dewelopera. Jeżeli wada byłaby istotna, nabywca będzie mógł też odstąpić od umowy deweloperskiej. Regulacje te dotyczą zarówno wad określonych w protokole przekazania lokalu jak również wad, które ujawniły się w późniejszym okresie – tj. od dnia podpisania protokołu do dnia przeniesienia własności lokalu.
Wpłaty zgodnie z harmonogramem i pod kontrolą banku
Zgodnie z planowanymi przepisami, wpłaty klientów mają być powiązane z postępami prac na budowie. Harmonogram ma się składać co najmniej z czterech etapów realizacji. Koszt każdego z etapów nie może być wyższy niż 25 proc. i niższy niż 10 proc. ogólnej kwoty kosztów. Według UOKiK pozwoli to w razie ewentualnej upadłości dewelopera lub banku ograniczyć ryzyko utraty wszystkich pieniędzy. Bank przed przekazaniem środków deweloperowi ma dokładnie sprawdzać m.in. czy posiada on prawo do terenu, czy pozwolenie na budowę jest ważne, czy nie toczy się postępowanie restrukturyzacyjne lub upadłościowe. Jeśli coś będzie nie w porządku, bank wstrzyma wypłatę do czasu usunięcia nieprawidłowości. Co więcej bank dokonuje kontroli zakończeniu każdego z etapów przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego przed wyplutą środków pieniężnych z rachunku. Kontrola sprawdzi, czy wobec dewelopera nie toczy się postępowanie restrukturyzacyjne, czy nie zalega ze zobowiązaniami publicznoprawnymi.
Od kiedy nowe przepisy
Ustawa ma wejść w życie 9 miesięcy od dnia ogłoszenia. Z tym, że przepis dający podstawę do utworzenia FDG ma wejść w życie wcześniej po 30 dniach, podobnie jak przepisy dotyczące praw i obowiązków stron umowy w przypadku upadłości banku prowadzącego rachunek powierniczy. Projekt po akceptacji przez Komitet Stały Rady Ministrów, musi zostać przyjęty przez rząd. Może to nastąpić jeszcze w marcu. Potem trafi do Sejmu. Jeśli zostanie uchwalony, może zacząć obowiązywać w przyszłym roku.
