Jolanta Ojczyk: Uchwalona w lipcu ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności została znowelizowana w grudniu, zanim weszła w życie. Chodziło o dwie kwestie: obrót nieruchomościami i pomoc publiczną, ostatnio tak głośną w Polsce. Czy Pana zdaniem pierwszy problem został rozwiązany?

Łukasz Bernatowicz: Zasadniczo zmiana art. 4 ust. 2 oraz dodania ust. art. 4 ust. 2a ma być  odpowiedzią na sygnalizowane obawy w przedmiocie potencjalnego „zamrożenia” od 1 stycznia 2019 roku obrotu nieruchomościami będącymi w użytkowaniu wieczystym. Chodzi o konieczność oczekiwania na wydanie zaświadczeń o przekształceniach, w szczególności określających wysokość opłaty przekształceniowej. Nowelizacja umożliwia wydanie uproszczonego zaświadczenia o przekształceniu, w którym gmina nie będzie musiała wskazać wysokości opłaty za nie. Zgodnie z pierwotną ustawą samorządy mają na wydanie zaświadczeń rok albo cztery miesiące od złożenia wniosku. Te terminy w praktyce okazują się zbyt długie w przypadku sprzedaży nieruchomości. Zgodnie z nowelą gmina wyda go po 30 dniach od złożenia wniosku.

 


 

Czy to wystarczy?

Nowelizacja tylko częściowo rozwiąże problem z obrotem. Zaproponowane terminy na wydanie zaświadczenia nie są bowiem wiążące dla właściwych organów. Mają jedynie charakter instrukcyjny. Ich naruszenie, co wydaje się całkiem prawdopodobne, zważywszy na potencjalnie znaczną liczbę spraw przekształceniowych do rozpatrzenia, nie będzie rodzić de facto żadnych skutków prawnych poza ewentualną zwłoką organu. Jak zauważa BCC problem „zamrożenia” obrotu wymagałby bardziej systemowego rozwiązania, w szczególności dotyczącego chociażby skutków przekroczenia terminu, następujących z mocy prawa. Tak więc zmiana choć słuszna, to nie jest  wystarczająca, bo  nie minimalizuje ryzyka wystąpienia „zamrożenia” obrotu.

Czytaj: Od nowego roku znika użytkowanie wieczyste>>

Jak Pan ocenia przepisy, które mają pozwolić uniknąć deweloperom problemów ze zwrotem pomocy publicznej?

Modyfikacje art. 7 ust. 6 i 7, dodania ust. 6a oraz powiązanej z tym zmiany art. 11 ustawy należy ocenić pozytywnie. Propozycje te umożliwiają w pewnym zakresie uniknięcie konieczności spłat i dopłat w przypadku przekroczenia progu pomocy de minimimis.

Zgodnie z dodanym do art. 7 ust. 6a właściciel gruntu będący przedsiębiorcą, w odniesieniu do nieruchomości wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej może w terminie trzech miesięcy od dnia przekształcenia złożyć oświadczenie o zamiarze wnoszenia opłaty przez dłuższy czas niż 20 lat, zależnie od wysokości stawki. Precyzując dla stawki 1 proc.  będą to 99 lata, dla stawki 2 proc – 50 lat, a dla 3 proc. – 33 lata.  Pozwoli mu to uniknąć mitręgi związanej z korzystaniem z pomocy publicznej. Mogłoby się bowiem okazać, że gdy nie złoży oświadczenia, wybierze opłatę przez 20 lat, to przekroczy próg dozwolonej pomocy. Gdy to nastąpi, będzie musiał dopłacić do wysokości wartości rynkowej nieruchomości określonej na dzień przekształcenia.

 


Całkowita kwota pomocy de minimis przyznanej przez państwo członkowskie jednemu przedsiębiorstwu nie może przekroczyć 200 tys. euro w okresie trzech lat kalendarzowych. Skąd wiadomo, że został przekroczony limit? Czy podstawą jest kwota z zaświadczeń?

Wysokość dopłaty ustalana jest z urzędu w drodze decyzji. Koszty operatu szacunkowego ponosi zobowiązany do dopłaty.

Jaki dzień uznaje się za dzień udzielenia pomocy publicznej w przypadku przekształcenia użytkowania we własność?

Zgodnie z art. 14 za dzień udzielenia pomocy publicznej uznaje się dzień wydania zaświadczenia. Takie sformułowanie może budzić wątpliwości. Nie zawsze będzie bowiem  to zaświadczenie. Dlatego BCC proponowało, aby „Za dzień udzielenia pomocy publicznej uznaje się dzień wydania zaświadczenia, a w przypadku złożenia wniosku o ustalenie wysokości lub okresu wnoszenia opłaty lub wysokości opłaty jednorazowej w drodze decyzji, dzień wydania decyzji".


Jak jest w przypadku spółdzielni mieszkaniowych, czy innych podmiotów? Kogo obejmują przepisy o pomocy publicznej?

Przedsiębiorstwem może być każdy podmiot - zarówno osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą wpisaną do ewidencji/rejestru lub też bez formalnego wpisu do rejestru, jak i spółka prawa handlowego, spółka cywilna, spółdzielnia socjalna, stowarzyszenie, fundacja, instytucja kultury - jeżeli faktycznie prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu prawa unijnego, czyli oferuje produkty lub usługi na rynku. We wszystkich przypadkach, gdy organ udzielający pomocy stwierdzi, że udzielana ulga ze środków publicznych dotyczy działalności gospodarczej (przedsiębiorcy), powinien do planowanego wsparcia zastosować przepisy o pomocy publicznej. Zatem, w kontekście powyższych wyjaśnień, jak twierdzi UOKiK, przepisy o pomocy publicznej (pomocy de minimis) należy stosować przy ustalaniu na podstawie ustawy odpłatności za przekształcenie oraz stosowaniu innych ulg w stosunku do przedsiębiorców, którymi mogą być np.: właściciele lokali użytkowych w budynkach mieszkalnych, deweloperzy (w zakresie mieszkań niesprzedanych), spółdzielnie mieszkaniowe w zakresie wynajmowanych lokali użytkowych,  osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą w domach mieszkalnych i lokalach mieszkalnych, w tym lokalach spółdzielni mieszkaniowej o statusie odrębnej własności.

Deweloperzy, spółdzielnie mieszkaniowe czy inne podmioty mogą mieć problemy z powodu przekroczenia limitów?

To zależy. Zaświadczenie jest podstawą wpisu prawa własności, więc bez tego notariusz nie wpisze tego prawa do księgi wieczystej (KW). Takie zaświadczenia organ w terminie 14 dni od wydania, wysyłała do sądu wieczystoksięgowego, który z urzędu wpisuje do KW prawo własności plus roszczenie o opłatę. Deweloper musi więc złożyć w terminie trzech miesięcy od dnia przekształcenia, oświadczenie, że chce spłacać 1 proc. przez 99 lat. Można to zrobić wraz z wnioskiem o przyspieszone wydanie zaświadczenia. W takiej sytuacji, z dniem wydania zaświadczenia będzie ustalało się, czy deweloper otrzyma pomoc publiczną. Jeśli zadeklaruje spłatę przez 99 lat, nie będzie faktycznej pomocy, ponieważ deklaruje spłatę całej wartości nieruchomości. W przypadku jednak nie złożenia oświadczenia i chęci spłaty 1 proc. przez 20 lat, deklaruje niejako wolę spłaty tylko 20 proc., a wtedy pozostałe 80 proc. minus ewentualna pomoc de minimis, stanowi niedozwoloną pomoc publiczną., którą trzeba zwrócić.

Czy może się zdarzyć, że przedsiębiorca sprzeda nieruchomość osobie fizycznej, a ta po 20 lat lub wcześniej odsprzeda ją czy w inny sposób zwróci mu, z już uregulowaną opłatą? Czy ustawa przewiduje takie sytuacje?

Nowelizacja nie reguluje wprost sytuacji zbycia nieruchomości przez przedsiębiorcę na rzecz podmiotu nim niebędącego. W uzasadnieniu noweli wskazano, że wystarczająca jest regulacja ogólna zawarta w przepisach prawa cywilnego dotycząca czynności pozornych. Tymczasem można sobie wyobrazić próby obejścia przepisów o pomocy publicznej. To znaczy może się zdarzyć, że przedsiębiorca  sprzeda nieruchomości obciążone obowiązkiem uiszczania opłat określonych w ust. 6a na podmiot niebędący przedsiębiorcą. W takim wypadku, zgodnie z uzasadnieniem wysokość opłaty „wróci” do poziomu określonego w ust. 6. Zgodnie z nim opłatę przekształceniowa jest wnoszona przez 20 lat, licząc od dnia przekształcenia. W ustawie nie przewidziano jednak żadnej regulacji na wypadek obejścia przepisów o pomocy publicznej. To znaczy, gdy opłata wnoszona byłaby w wysokości określonej w ust. 6 przez osobę niebędącą przedsiębiorcą, a faktycznym beneficjentem korzystającym z nieruchomości (będącej własnością osoby trzeciej) byłby pierwotny przedsiębiorca. W tym zakresie przepisy lukę, wymagającą uzupełnienia.

Czytaj również w LEX:
Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności w praktyce >>