Do konsultacji publicznych trafił projekt nowelizacji ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Przy okazji Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju zmienia przepisy tzw. ustawy przekształceniowej. Teoretycznie mają one ułatwić obrót nieruchomościami. W praktyce mogą zadziałać inaczej.

Bloki sobie, dom sobie

Zgodnie z obecnym art. 13 ustawy w przypadku nowych bloków prawo użytkowania wieczystego gruntu przekształca się w prawo własności z dniem oddania go do użytkowania. Nowelizacja zmienia ten przepis. Zgodnie z nowym brzmieniem art. 13, jeżeli po 1 stycznia 2019 r. na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym zostanie oddany do użytkowania budynek mieszkalny wielorodzinny, w którym co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, to prawo użytkowania wieczystego tego gruntu przekształci się w prawo własności z chwilą wpisu do księgi wieczystej odrębnej własności ostatniego lokalu mieszkalnego. Inaczej jednak będzie w przypadku domów jednorodzinnych. Zgodnie z nowo dodanym art. 13 a w przypadku budynków jednorodzinnych prawo użytkowania przekształca się w prawo własności z dniem oddania budynku mieszkalnego do użytkowania. - To oznacza, że w przypadku kupna domu na osiedlu domów jednorodzinnych, do przekształcenia może dojść szybciej niż w przypadku lokalu w bloku – mówi Mirosław Gdesz, sędzia Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie.

Właściciele lokali w bloku będą uzależnieni od woli dewelopera. Dopóki ten nie sprzeda ostatniego lokalu, nie będą mieć prawa własności. - W efekcie przekształcenie przeciągnie się znowu na kilka, a może nawet kilkanaście lat - uważa sędzia Gdesz.

 


 

Efekt próby ominięcia przepisów o pomocy publicznej

Wszystko wskazuje na to, że resort zmienił art. 13 ustawy, bo w obecnym jego brzmieniu zmiana użytkowania we własność byłaby uznana za pomoc publiczną, która wymaga zgody Komisji Europejskiej. - Z uwagi na przepisy o pomocy publicznej przekształcenie z dniem sprzedaży pierwszego lokalu jest bardzo niekorzystne dla deweloperów - tłumaczy Przemysław Dziag,  radca prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD). - Musieliby robić dopłatę do niesprzedanej części nieruchomości. Przy ostatnim lokalu ich udziały w nieruchomości są już małe, więc skala ewentualnej pomocy publicznej będzie zdecydowanie mniejsza - wyjaśnia mecenas.

Zgodnie bowiem z art. 14, gdy nastąpi przekroczenie limitu pomocy de minimis, stosuje się dopłatę do wysokości wartości rynkowej nieruchomości określonej na dzień przekształcenia. Wysokość dopłaty ustalana jest z urzędu w drodze decyzji. Koszty operatu szacunkowego ponosi zobowiązany do dopłaty. Całkowita kwota pomocy de minimis przyznanej przez państwo członkowskie jednemu przedsiębiorstwu nie może przekroczyć 200 tys. euro w okresie trzech lat kalendarzowych.

Tyle, że nadal może się zdarzyć, że taka pomoc będzie udzielana inwestorom, którzy wybudowali osiedle domów jednorodzinnych, o ile wszystkie domy przed sprzedażą zostaną oddane do użytkowania. Ponadto nie jest jasne jak będą takie grunty na osiedlach jednorodzinnych przekształcane, czy na podstawie ewidencji guntów czy księgi wieczystej.

Ostatnio jednak Artur Soboń, wiceminister inwestycji, zapowiedział, że chce jeszcze w tej kadencji przeprowadzić likwidację użytkowania wieczystego dla przedsiębiorców. Dodał, że jest to operacja dużo trudniejsza niż likwidacja użytkowania na terenach mieszkaniowych, bo właśnie wymaga notyfikacji KE.

Uproszczone zaświadczenie niewiele pomoże gminom

Nowelizacja wprowadza jeszcze jedną zmianę. Umożliwi wydanie uproszczonego zaświadczenia o przekształceniu, w którym gmina nie będzie musiała wskazać wysokości opłaty za nie. Zgodnie z pierwotną ustawą samorządy mają na wydanie zaświadczeń rok  albo cztery miesiące od złożenia wniosku. Te terminy w praktyce okazują się zbyt długie w przypadku sprzedaży nieruchomości. Zgodnie z projektem gmina wyda go po 30 dniach od złożenia wniosku. Zdaniem sędziego Gdesza, to nie rozwiąże problemów, które mogą się pojawić po 1 stycznia.  – Gminy w praktyce będą miały jeszcze więcej pracy. Często będą musiały wydać oba dokumenty – podkreśla sędzia. Po drugie, aby je wydać i tak będą musiały sprawdzić, czy dana nieruchomość spełnia ustawowe warunki.

 


Ponadto zdaniem sędziego Gdesza w zaświadczeniu w ogóle nie powinna być wskazana wysokość opłaty. – Opłata wynosi tyle, ile roczna opłata za użytkowanie wieczyste, którą zapewne każdy zna. Będzie musiała być wnoszona przez 20 lat – wskazuje sędzia.

Uwaga na formalności

Tyle, że w wielu gminach będą bonifikaty, w Warszawie nawet 98 proc. – Jeśli więc ktoś nie czekając na zaświadczenie, wpłaci na konto stołecznego ratusza w lutym 2019 r. opłatę roczną za użytkowanie,  de facto zostanie uznane jakby wniósł jednorazową opłatę za przekształcenie, by skorzystać z bonifikaty – tłumaczy sędzia Gdesz. I dodaje, że informacja o wysokości opłaty jest zbędna, bo i tak nie podaje się jej w księdze. Tam jest wpisywane tylko roszczenie o nią. - Cały czas nowelizacja wymaga uproszczenia. Wydaje się, że jest pisana w oderwaniu od rzeczywistości – podsumowuje sędzia Gdesz.

Z kolei osoby, które mają zawarte umowy przedwstępne na zakup nieruchomości z drugiej ręki na gruncie z prawem do użytkowania wieczystego powinny zatem postarać się sfinalizować umowę do końca grudnia. Opóźnienie w otrzymaniu zaświadczenia o przekształceniu, może bowiem przedłużyć transakcję.

Czytaj w SIP LEX: