W okresie PRL nagminnie wywłaszczano nieruchomości, tłumacząc to realizacją celu publicznego (osiedla, szkoły, rozwój przedsiębiorstw państwowych itd.). W zamian za to płacono odszkodowanie, które było bardzo niskie nawet jak na ówczesne realia. W wielu przypadkach cel wywłaszczenia rzeczywiście realizowano, ale dość często grunty albo w ogóle leżały odłogiem albo przeznaczono je na zupełnie inne potrzeby. Ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje w takich przypadkach możliwość ubiegania się o zwrot nieruchomości, oczywiście pod pewnymi warunkami. Jakie są przesłanki i jaki jest termin na składanie wniosków?

 


Wywłaszczenie nieruchomości a nacjonalizacja z mocy prawa

Należy zacząć od tego, że artykuł ten dotyczy zwrotu nieruchomości wywłaszczonych indywidualnie – na podstawie decyzji wywłaszczeniowej, ewentualnie na podstawie umowy (teoretycznie dobrowolnej). Obecnie podstawą prawnych wydawania takich decyzji/zawierania umów jest przede wszystkim ustawa z dnia z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: ugn) lub tzw. specustawy (zwłaszcza drogowa - ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych). W okresie PRL były to m.in. ustawa z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości czy też ustawa z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości.

Zupełnie inne zasady dotyczą majątku znacjonalizowanego z mocy prawa, np. na podstawie tzw. dekretu Bieruta (dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy z 1945 r.) czy też dekretu o reformie rolnej (Dekret PKWN z dnia 6 września 1944 r. o przeprowadzeniu reformy rolnej). Tych kwestii, choć są także bardzo ważne, nie będę omawiał w tym artykule.

Kiedy można żądać zwrotu wywłaszczonych nieruchomości?

Wracając do nieruchomości wywłaszczonych na podstawie decyzji/umowy, trzeba pamiętać, że możliwość ich zwrotu może nastąpić tylko wtedy, gdy:
1)    Nieruchomość okazała się być zbędna na cel wywłaszczenia

Jest to dość intuicyjna przesłanka. Natomiast jej uszczegółowienia dokonano w art. 137 ugn, który stanowi, że:
Nieruchomość uznaje się za zbędną na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu, jeżeli:

  • pomimo upływu 7 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, nie rozpoczęto prac związanych z realizacją tego celu albo
  • pomimo upływu 10 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, cel ten nie został zrealizowany.

Jeżeli w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, cel wywłaszczenia został zrealizowany tylko na części wywłaszczonej nieruchomości, zwrotowi podlega pozostała część.
W  przypadkach wywłaszczeń, które miały miejsce dawno temu, należy jednak podkreślić, że, zgodnie z wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 13 marca 2014 r., Sygn. akt P 38/11, jeśli prace związane z realizacją celu wydłużyły się ponad ww. terminy 7 i 10 lat, ale zakończyły się przed 22 września 2004 roku, wówczas zwrot nie przysługuje.

2)    Cel publiczny, na który wywłaszczono nieruchomość, nie został nigdy zrealizowany
Tutaj kluczowe jest zwłaszcza słowo „nigdy”. Dość często bowiem dochodziło do sytuacji zwłaszcza w okresie PRL, gdy początkowo cel wywłaszczenia został zrealizowany, ale potem został zmieniony (np. teren został zabrany pod szkołę, ale w końcu wybudowano tam urząd). W takim przypadku, niestety, nie ma możliwości odzyskania gruntu. Potwierdza to także orzecznictwo sądów administracyjnych (np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 maja 2010 r., sygn. akt I OSK 941/09).

3)    Nieruchomość pozostaje własnością Skarbu Państwa/samorządu

Zwrot jest możliwy tylko wówczas, gdy grunt cały czas stanowi własność państwową lub samorządową. Jeśli stał się przedmiotem obrotu i obecnie należy do właścicieli prywatnych (niezależnie, czy osób fizycznych czy też prawnych), nie ma możliwości zwrotu. To samo dotyczy sytuacji, gdy grunt stanowi co prawda własność publiczną, ale został oddany w użytkowanie wieczyste. W stosunku do nieruchomości zbytych przed 1 stycznia 1998 roku jasno mówi o tym art. 229 ugn, zgodnie z którym roszczenie o zwrot wywłaszczonej nieruchomości nie przysługuje, jeżeli przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy [tj. 1.01.1998 – M.G.] nieruchomość została sprzedana albo ustanowiono na niej prawo użytkowania wieczystego na rzecz osoby trzeciej i prawo to zostało ujawnione w księdze wieczystej. W związku z brzmieniem tego przepisu, pojawiły się wątpliwości co do możliwości zwrotu nieruchomości, które zostały zbyte przez Skarb Państwa/jednostkę samorządu terytorialnego po 1 stycznia 1998 r. Niestety, uchwała siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 kwietnia 2015 r., I OPS 3/14 przesądziła o tym, że w takim przypadku zwrot również nie przysługuje.

Oprócz tych trzech najważniejszych przesłanek, dochodzą kolejne, np. to, że o zwrot może ubiegać się tylko właściciel lub jego spadkobiercy. Nie ma możliwości dokonania tzw. cesji (sprzedaży) tego roszczenia osobom trzecim. Natomiast jeśli jesteśmy tylko jednymi z dawnych współwłaścicieli/jednym z wielu spadkobierców dawnego właściciela, możemy ubiegać się także o zwrot udziału w nieruchomości, co oczywiście też może być korzystne, np. poprzez sprzedaż odzyskanego udziału Skarbowi Państwa/gminie lub sądowe wyjście ze współwłasności z obowiązkiem spłaty na naszą rzecz.

Czytaj też: Czy to początek końca międzynarodowej batalii arbitrażowej o zabytkowe, stołeczne koszary?

Jak jest termin na złożenie wniosku o zwrot?

Terminy są dwa:
1)    W przypadku, gdy organ zawiadomił byłego właściciela lub spadkobierców o zamiarze użycia wywłaszczonej nieruchomości lub jej części na inny cel niż określony w decyzji o wywłaszczeniu, mają oni 3 miesiące na złożenie wniosku od daty otrzymania zawiadomienia. To samo dotyczy sytuacji, gdy z powodu braku informacji o adresie byłego właściciel lub spadkobierców organ dokonał zawiadomienia w trybie publicznego obwieszczenia.
2)    Jeśli do zawiadomienia nie doszło, mamy 20 lat na dochodzenie zwrotu od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna/od dnia podpisania umowy o zbyciu nieruchomości (art. 136 ust. 7 ugn)


A co jeśli do wywłaszczenia doszło ponad 20 lat temu (np. w okresie PRL)? W takim przypadku ubiegłoroczna nowelizacja ugn przewidziała 12-miesięczny termin na dochodzenie zwrotu. Pierwotnie termin ten miał minąć 14 maja 2020 r. Z powodu zawieszenia biegu terminów administracyjnych na podstawie art. 15zzr tzw. tarczy antykryzysowej 1.0. (ustawy z dnia 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw, Dz.U. 2020, poz. 568), bieg ww. 12-miesięcznego terminu został zawieszony z dniem 31 marca b.r. Ale z kolei uchwalona w dniu 14 maja tzw. tarcza antykryzysowa 3.0. (ustawa z dnia 14 maja 2020 r. o zmianie niektórych ustaw w zakresie działań osłonowych w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2, Dz.U. 2020, poz. 568) uchyla ww. artykuł 15 zzr, a to znaczy, że terminy znów zaczną biec po upływie 7 dni od dnia wejścia w tarczy 3.0., tj. w dniu 24 maja (por. art. 46 pkt 20 i art. 68 ust. 2 tarczy 3.0.).

Co to oznacza w praktyce?

Od 31 marca do 14 maja b.r. mija 45 dni. I tyle jeszcze dni będziemy dodatkowo mieli na złożenie wniosku o zwrot po tym, jak terminy administracyjne zostaną odwieszone. Skoro zatem na podstawie tarczy 3.0. terminy administracyjne znów zaczną biec od dnia 24 maja, ostatecznym terminem na złożenie wniosku o zwrot nieruchomości wywłaszczonej ponad 20 lat temu będzie 7 lipca 2020 r.

Zwrot wywłaszczonej nieruchomości – procedura

Gdzie złożyć wniosek o zwrot nieruchomości?

Wniosek o zwrot składa się w wydziale geodezji starostwa powiatowego. W przypadku miast na prawie powiatu, wniosek składamy oczywiście do urzędu miasta. Odpowiedzialnymi komórkami są zazwyczaj wydziały geodezji, choć np. w Warszawie jest to Wydział Mienia Miasta i Skarbu Państwa.

Ile kosztuje złożenie wniosku?

Złożenie wniosku jest bezpłatne.

Jakie dokumenty należy dołączyć?

Do wniosku warto dołączyć decyzję wywłaszczeniową a w przypadku jeśli jesteśmy spadkobiercami po dawnym właścicielu – potwierdzający to dokument (postanowienie sądowe o nabyciu spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia u notariusza). Warto jednak wskazać, że dokumenty te można dołączyć także na późniejszym etapie postępowania.

Decyzja pozytywna – konieczność zwrotu odszkodowania

Na koniec ważna uwaga – jeśli uda się odzyskać nieruchomość, będziemy zobowiązani do:

  • Zwrotu zwaloryzowanego odszkodowania otrzymanego w chwili wywłaszczenia (co jednak istotne, ówczesne odszkodowania były niskie, a przyjęty sposób waloryzacji korzystny, w związku z czym zwracane odszkodowanie najczęściej stanowi tylko ułamek obecnej wartości odzyskanego gruntu
  • Zwrotu nieruchomości zamiennej, jeżeli była przyznana w ramach odszkodowania.
  • Jeśli w ramach wywłaszczenia otrzymaliśmy w zamian inną nieruchomość, wówczas to mamy obowiązek jej zwrotu – w takim przypadku może okazać się, że żądanie zwrotu wywłaszczonego gruntu wcale nie musi być korzystne!

 

Jan Górski – adwokat w warszawskiej Izbie Adwokackiej, autor blogów o odszkodowaniu od Skarbu Państwa oraz zasiedzeniu nieruchomości.