W 2018 r. małżonkowie mający wspólność majątkową otrzymali w darowiźnie nieruchomość i zdecydowali się ją sprzedać. Aktualni właściciele darowanej nieruchomości nie prowadzą działalności gospodarczej.

Na dom, w którym aktualnie małżonkowie mieszkają, mają dwa kredyty hipoteczne zaciągnięte w 2014 r. Jeden, którego celem jest „sfinansowanie spłaty kredytu przeznaczonego i wykorzystanego na cele mieszkaniowe, zaciągniętego na budowę domu metodą gospodarczą, a drugi na „sfinansowanie zakupu nieruchomości gruntowej położonej na innej ulicy”. Oba kredyty, zaciągnęli na własne cele mieszkaniowe.

Zobacz linię orzeczniczą w LEX: Najem mieszkania a ulga mieszkaniowa w PIT >

Zakup nowego mieszkania w ciągu trzech lat

Sprzedaż nieruchomości nabytej w drodze darowizny może nastąpić w 2020 r. Wydatkowanie przychodu ze sprzedaży darowanej nieruchomości nastąpi w okresie trzech lat licząc od końca roku, w którym nastąpi sprzedaż tej nieruchomości.

Wraz z upływem lat, słabszym zdrowiem i dochodami podatniczka wspólnie z mężem chciałaby zapewnić sobie inne, mniejsze lokum, a do czasu zmiany chcieliby lokal wynajmować, aby pokrywać m.in. koszty jego utrzymania.

Czytaj w LEX: Wydatki na własny cel mieszkaniowy na przykładach >

Podatniczka wystąpiła o interpretacją indywidualną i zadała pytanie, czy wydatkowanie środków ze sprzedaży otrzymanej w darowiźnie nieruchomości częściowo na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego w 2014 r., częściowo na zakup lokalu mieszkalnego u dewelopera lub udziału w takim lokalu wraz z gruntem lub udziałem w gruncie albo prawem użytkowania wieczystego gruntu lub udziałem w takim prawie, związanym z tym lokalem, zostanie uznane za wydatki poniesione na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

 


Jej zdaniem, w opisanych okolicznościach wydatki poniesione częściowo na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego w 2014 r., częściowo na zakup nowego lokalu mieszkalnego u dewelopera, są wydatkami na własne cele mieszkaniowe i pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia od podatku dochodowego (zastosowania ulgi).

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał stanowisko podatniczki za prawidłowe. Przypomniał, że okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT jest fakt wydatkowania począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, środków z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na cele mieszkaniowe wskazane w art. 21 ust. 25 cytowanej ustawy.

Czytaj w LEX: Sprzedaż nieruchomości przez przedsiębiorcę - sposoby optymalnego rozliczenia PIT >

Niezdefiniowana realizacja celu mieszkaniowego

Wskazując jako cel mieszkaniowy wydatki poniesione na nabycie lokalu mieszkalnego, ustawa o PIT, nie określa, kiedy i jak długo podatnik powinien mieszkać w nabytym lokalu mieszkalnym, żeby nastąpiła realizacja celu mieszkaniowego. Dyrektor KIS stwierdził, że brak jest podstaw do uznania, że podatnik nie realizuje celu mieszkaniowego w przypadku, gdy nabył lokal mieszkalny w celu zamieszkania w nim, ale w lokalu tym – z różnych powodów – zamieszka po upływie określonego czasu. Prawa do zwolnienia nie pozbawia podatnika okoliczność, że np. przez jakiś czas lokal będzie wynajmowany.

Należy również podkreślić, że z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o PIT jasno wynika, iż kredyt, na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości musi być kredytem zaciągniętym przez podatnika na własne cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 tej ustawy. Zgodnie natomiast z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. b ustawy o PIT, zwolnienie ma zastosowanie także w sytuacji wydatkowania przychodu na spłatę kredytu zaciągniętego na spłatę kredytu przeznaczonego na cele mieszkaniowe. Zatem, jeśli zaciągnięty kredyt jest kolejnym kredytem, ale ostatecznie przeznaczony jest na spłatę kredytu na cele mieszkaniowe – podatnik zachowuje prawo do zwolnienia. Istotne jest również to, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Własne cele mieszkaniowe ciągle problematyczne >>

Jednocześnie wydatkowanie przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia darowanej nieruchomości, w terminie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie, na zakup nowego lokalu mieszkalnego w celu zapewnienia sobie innego, mniejszego i tańszego lokum, w którym podatniczka wraz z mężem będą realizowali własne cele mieszkaniowe, uprawniać będzie do zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.

Zobacz procedurę w LEX: Zwolnienie od podatku dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i niektórych praw majątkowych przeznaczonego na własne cele mieszkaniowe >

Również wydatkowanie przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia darowanej nieruchomości, w terminie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie na spłatę rat kredytu refinansowego zaciągniętego na spłatę kredytu przeznaczonego i wykorzystanego na budowę domu , w którym podatniczka realizuje cele mieszkaniowe, w świetle art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, umożliwiać będzie skorzystanie ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.

 


Spłata kredytu na zakup nieruchomości

Natomiast wydatkowanie przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia darowanej nieruchomości, w terminie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie, na spłatę rat kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości gruntowej uprawniać będzie podatniczkę do zwolnienia od podatku stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a tej ustawy, jeżeli grunt ten jest gruntem pod budowę budynku mieszkalnego, zakupionym w celu realizacji własnych celów mieszkaniowych.

Zwolnieniem objęty będzie dochód w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na ww. cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Zobacz linię orzeczniczą w LEX:  Prawo do skorzystania z ulgi mieszkaniowej, gdy do przeniesienia własności nieruchomości nabytego lokalu mieszkalnego doszło po upływie ustawowego terminu >

Wyjaśnić również należy, że rodzaje wydatków uprawniających do skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego zostały określone w art. 21 ust. 25 powołanej ustawy. Nie ma zatem przeszkód, żeby podatniczka skorzystała ze zwolnienia w związku z poniesieniem w przyszłości wydatku na nabycie lokalu mieszkalnego, jeżeli wydatkowanie to będzie ukierunkowane na zrealizowanie jej własnych potrzeb mieszkaniowych, w sytuacji przeznaczenia pozostałej części przychodu na inne cele mieszkaniowe, tj. spłatę kredytu.

 


- Cieszy mnie każda interpretacja indywidualna, w której KIS przyznaje rację podatnikowi, uznając jego stanowisko za prawidłowe, jednocześnie sprawiając, iż życie podatnika staje się prostsze. Szczególną nadzieję daje każda przychylna interpretacja związana z nieruchomościami i to zarówno zaspokajającymi własne potrzeby mieszkaniowe, jak też komercyjnymi pełniącymi ważna rolę w życiu gospodarczym – skomentowała Agnieszka Czernik, doradca podatkowy, prowadząca Kancelarię Podatkową.

Jej zdaniem, przedmiotowa interpretacja przynosi czytelnikowi dwie dobre informacje: spłata kredytu hipotecznego za zakup domu to też własne potrzeby mieszkaniowe. Ponadto, nieruchomość mieszkalna może być również wynajmowana innym podmiotom – zarówno „przed”, jak i „po” wykorzystaniu na cele mieszkaniowe – nie przekreślając prawa podatnika do skorzystania z ulgi mieszkaniowej, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT – podkreśliła Agnieszka Czernik.

Interpretacja dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z  20 kwietnia 2020 r. r 0115-KDIT2.4011.3.2020.2.MD