Większość wynajmujących mieszkania może mieć nie lada problem z opłatą za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Ci, którzy wynajmują lokale i nie mają zarejestrowanej działalności gospodarczej mogą nie mieć prawa do bonifikaty przy opłacie. Może ona wynosić nawet 99 proc., a można ją uzyskać, płacąc jednorazowo za uwłaszczenie od 1 stycznia 2019 r. Urzędom miast trudno jest zweryfikować, czy ktoś wynajmuje mieszkanie, jeśli nie widnieje w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. Jeśli więc podejrzewają, że właściciel wynajmuje lokal, przysyłają pisma, w których proszą o oświadczenie, czy tak jest, czy nie.
Wynajmujesz? Jesteś przedsiębiorcą – wynika z przepisów unijnych
Ma to związek z wysokością i okresem wnoszenia opłaty przekształceniowej, o której mówi ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, a także z uznawaniem bonifikaty w opłacie uwłaszczeniowej za pomoc publiczną. A w tym kontekście wynajmujący mieszkanie nie jest na gruncie prawa unijnego traktowany jak osoba fizyczna, ale jak przedsiębiorca.
- Wynajmowanie mieszkań przez osoby fizyczne może być traktowane jako prowadzenie działalności gospodarczej, nawet jeżeli osoba taka nie zarejestrowała działalności gospodarczej w CEIDG – potwierdza Anna Maksymiuk, adwokat w kancelarii Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni. Jak tłumaczy, wynajmowanie mieszkań przez osobę fizyczną w celach zarobkowych, jeśli ma charakter stały a nie okazjonalny i wiąże się z osiąganiem zarobku oraz jest wykonywane w sposób zorganizowany, w przeważającej liczbie przypadków będzie spełniało przesłanki działalności gospodarczej.
Mniej korzystne zasady przekształcenia dla wynajmujących?
Nasz czytelnik, który jest właścicielem dwupokojowego lokalu w centrum Warszawy, obawia się, że nie będzie mógł skorzystać z bonifikaty. Wynajmuje mieszkanie lokatorom z przerwami, bo nie zawsze są chętni. Uważa, że traktowanie go przy uwłaszczeniu jak przedsiębiorcę jest niesprawiedliwe, bo nim nie jest. – Jakbym chciał uzyskać jakieś korzyści od urzędu w innej sytuacji (np. dotację dla firm), wtedy urząd powie przecież, że nie jestem przedsiębiorcą – mówi serwisowi Prawo.pl.
Anna Maksymiuk podkreśla, że spełnienie przez osoby fizyczne kryteriów, które kwalifikują je jako przedsiębiorców, oznacza mniej korzystne zasady przekształcenia prawa użytkowania wieczystego, niż zasady obowiązujące w przypadku osób fizycznych nie czerpiących zarobku z wynajmu mieszkań. Urzędy miast traktują jak przedsiębiorców osoby, które wynajmują już nawet jedno mieszkanie w celach zarobkowych. - Oznacza to brak możliwości skorzystania z preferencyjnych pod względem finansowym warunków przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności - przede wszystkim z bonifikat – uważa.
Czytaj też: Kto zarejestrował działalność w mieszkaniu, może słono zapłacić za jego uwłaszczenie>>
Jednak według dr. Łukasza Sanakiewicza z Instytutu Prawa, Administracji i Ekonomii Uniwersytetu Pedagogicznego im. KEN w Krakowie, każdy podmiot, niezależnie od tego czy prowadzi działalność gospodarczą, czy nie, może zgłosić zamiar wnoszenia opłaty jednorazowej (czyli wpłaty od razu pełnej kwoty opłaty za przekształcenie), będzie przysługiwała mu też bonifikata od opłaty jednorazowej. - Ustawodawca nie wprowadza tu żadnych wyłączeń dotyczących prowadzenia działalności gospodarczej. W przypadku przedsiębiorców bonifikata ta będzie stanowiła jednak pomoc publiczną. Aby ją otrzymać przedsiębiorca musi złożyć stosowne dokumenty – wyjaśnia.
Tu pojawia się pewna niespójność…
Do ustalenia tego, według jakich zasad powinna zostać ustalona opłata przekształceniowa oraz opłata jednorazowa ustawodawca odsyła do przepisów ustawy Prawo przedsiębiorców, zgodnie z którymi nie jest działalnością gospodarczą działalność wykonywana przez osobę fizyczną, której przychód należny z tej działalności nie przekracza w żadnym miesiącu 50 proc. kwoty minimalnego wynagrodzenia, i która w okresie ostatnich 60 miesięcy nie wykonywała działalności gospodarczej. Takie osoby nie muszą rejestrować się w CEiDG. - Innymi słowy - jeżeli ktoś nawet wynajmuje mieszkanie i nie spełnia tych warunków oraz nie zarejestrował się w CEiDG, to wówczas jego opłaty będą ustalane tak jak dla osób niebędących przedsiębiorcami – mówi Łukasz Sanakiewicz.
Ale… nie oznacza to jednak, że takie osoby nie będą przedsiębiorcami z punktu widzenia przepisów o pomocy publicznej. Zgodnie z ustawą o postępowaniu w sprawach dotyczących pomocy publicznej, za działalność gospodarczą należy rozumieć taką działalność, do której mają zastosowanie reguły konkurencji określone w Traktacie o funkcjonowaniu Unii Europejskiej. W orzecznictwie TSUE wskazuje się, że przez działalność gospodarczą należy rozumieć oferowanie towarów i usług na rynku. - Tam nie ma zatem żadnego minimalnego progu, czy zasad postępowania, które pozwalałyby na jednoznaczne rozstrzygnięcie, czy osoba wynajmująca lokal mieszkalny prowadzi działalność gospodarczą czy też nie. Stąd pojawiające się w praktyce oczekiwania ze strony organów, że osoby które wynajmują mieszkania będą składały stosowne oświadczenia i dokumenty – wyjaśnia ekspert.
Sprawdź w LEX: W jaki sposób możliwe jest sprostowanie błędnego zaświadczenia o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności? >
Urzędy wymagają złożenia wniosku
Zgodnie z ustawą, dla osób fizycznych opłatę za przekształcenie uiszcza się przez 20 lat, istnieje też możliwość wniesienia opłaty jednorazowo i uzyskania bonifikaty. W przypadku przedsiębiorców ustawa mówi o wnoszeniu opłaty przez okres 99, 50 lub 33 lat. Beata Pomianowska, p.o. dyrektora Wydziału Obrotu Nieruchomościami Urzędu Miasta Płocka, potwierdza, że do właścicieli wynajmowanych lokali wysyłana jest informacja o możliwości złożenia wniosku o zmianę okresu wnoszenia opłaty na 20 lat – czyli tak jak w przypadku osób fizycznych - pod warunkiem złożenia wniosku o udzielenie pomocy publicznej wraz z wymaganymi dokumentami.
W krakowskim magistracie dowiadujemy się, że w przypadku najmu nieprowadzonego w ramach zarejestrowanej działalności gospodarczej, urząd posiada ograniczone możliwości dokonania weryfikacji, co nie zmienia faktu, że zgodnie stanowiskiem UOKIK właściciel wynajmowanego lokalu, jest przedsiębiorcą w rozumieniu prawa unijnego. Przed wydaniem zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie powinien więc przedstawić wniosek o udzielenie pomocy de minimis wraz z niezbędną dokumentacją. Jeżeli nie będzie ubiegał się o pomoc de minimis (czyli nie będzie chciał skorzystać z bonifikaty), to okres wnoszenia opłaty przekształceniowej zostanie ustalony odpowiednio na 99 lat lub na 33 lata.
Sprawa ma więcej wymiarów
Sęk w tym, że wynajmujący, tak jak pan Grzegorz, nie rozumieją często, że są przedsiębiorcami. Na to nakładają się także inne problematyczne zagadnienia – m.in. kwestia dotychczas otrzymanej pomocy de minimis, od której zależy ewentualne preferencyjne traktowanie przez urząd, czy regulacje prawa podatkowego, gdzie ustawodawca odróżnia tzw. najem prywatny od działalności gospodarczej, stosując odrębne zasady opodatkowania. Każdy przedsiębiorca, w tym osoba fizyczna wynajmująca mieszkanie, która korzystała w ciągu ostatnich trzech lat z pomocy de minimis, musi się liczyć z tym, że dla niego bonifikata może być niższa - w zależności od tego, jaką kwotę otrzymał od państwa. A jeśli w tym okresie przekroczył dopuszczalną kwotę 200 tys. euro – w ogóle bonifikaty nie otrzyma. Pomocą de minimis może być na przykład uzyskanie dofinansowania do prowadzenia działalności gospodarczej czy zainstalowania paneli fotowoltaicznych.
Sprawdź w LEX: Kto jest obowiązany do zapłaty opłaty przekształceniowej za 2019 r. w przypadku zbycia nieruchomości? >
Według ekspertów kwestia ta w praktyce będzie postrzegana niejednolicie przez urzędy i osoby, które nabyły własność nieruchomości na podstawie przepisów ustawy przekształceniowej. Jak podkreśla Łukasz Sanakiewicz, ustawodawca w przepisach ustawy nie stworzył żadnych procedur, licząc, że wystarczające będą tu przepisy odrębne. Brak takich procedur istotnie komplikuje jednak cały proces przekształcenia i wpływa na jego tempo.
- Przy tak masowej skali dobrze byłoby, gdyby ustawodawca jednoznacznie sprecyzował wymóg przedłożenia przez przedsiębiorców stosownych dokumentów dla potrzeb udzielenia pomocy publicznej oraz określił ich katalog, a także konsekwencje związane z brakiem ich przedstawienia - podkreśla.
Do tematu wrócimy na łamach Prawo.pl. Poprosiliśmy m.in. UOKiK o interpretację problematycznych przepisów.
O problemie prawa osób prowadzących działalność gospodarczą do bonifikaty przy przekształcaniu użytkowania wieczystego we własność pisaliśmy już w Prawo.pl, a po naszej publikacji Rzecznik Małych i Średnich Przedsiębiorców wystąpił w tej sprawie z interwencją, wskazując m.in. na wątpliwości związane z traktowaniem w tym kontekście osób fizycznych wynajmujących mieszkania. Skutki tej interwencji nie są jeszcze znane.
Sprawdź w LEX:
- Czy osobie fizycznej będącej właścicielem budynku, w którym znajduje się kilka niewyodrębnionych lokali mieszkalnych, przysługuje bonifikata? >
- Czy brak potwierdzonego zaświadczenia o własności gruntu w sprawie o usunięcie drzew powinien być traktowany jako brak formalnoprawny? >
- Jeżeli spółdzielnia mieszkaniowa ma kilkanaście garaży w użytkowania wieczystym, które ma w najmie dla osób fizycznych, można jej zmienić stawkę procentową opłaty rocznej? >
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
