Od 1 stycznia 2019 roku prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe zostało przekształcone w prawo własności. Według ekspertów oznacza to zmniejszenie środków finansowych, które przypadają samorządom. - Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność zostało tak przeprowadzone, że straci na tym przede wszystkim samorząd – mówi prof. Hubert Izdebski , prawnik, ekspert w dziedzinie samorządu i administracji.
Według Mariusza Łubińskiego, eksperta zarządzania nieruchomościami, prezesa zarządu Admus Sp. z o.o., nowe prawo w pierwszych latach pozytywnie wpłynie na gminne budżety. - Należy spodziewać się masowego uiszczania jednorazowych opłat za przekształcenie wieczystego użytkowania. Spowoduje to znaczny przyrost środków w kasach gmin – podkreśla.
W dłuższej perspektywie gminy stracą
Zdaniem ekspertów w dłuższej perspektywie wpływy do kas gmin będą jednak znacząco niższe. Jak wyjaśnia Łukasz Sanakiewicz z Instytutu Prawa, Administracji i Ekonomii Uniwersytetu Pedagogicznego im. KEN w Krakowie, trzeba mieć na uwadze, że użytkowanie wieczyste miało trwać 99 lat, a po tym okresie użytkownikowi przysługuje roszczenie o jego przedłużenie na kolejny okres - przez cały ten czas winny być wnoszone opłaty. - W ustawie natomiast przewidziano, że opłaty co do zasady mają być wnoszone przez 20 lat - mówi.
Sprawdź w LEX: Ważne terminy dotyczące przekształcenia użytkowania wieczystego >
Dodatkowo jego zdaniem ustawodawca zignorował istotę instytucji użytkowania wieczystego, której podstawową zaletą jest to, że jest prawem celowym - w praktyce dzięki niemu samorządy mogły mieć dodatkowe narzędzie do realizacji zadań. Choćby tych związanych z prowadzeniem gminnego zasobu mieszkaniowego, poprzez oddawanie swoich nieruchomości w użytkowanie wieczyste na cel mieszkaniowy.
- Dzisiaj nie mają takiej możliwości, a było to o tyle wskazane, że jeśli podmiot prywatny, któremu grunt został przekazany, nie realizowałby tego celu, gmina odzyskałaby pełną własność do nieruchomości - podkreśla. Jego zdaniem rozwiązanie ustawowe nie było najwłaściwsze, biorąc pod uwagę rządowy program mieszkaniowy, który zakłada, że użytkowanie wieczyste ma być podstawową formą obrotu nieruchomościami przeznaczonymi na cele mieszkaniowe.
Czytaj też: Więcej gruntów na cele Mieszkania Plus>>
Mariusz Łubiński dodaje, że w dłuższej perspektywie wpływy do kas gmin będą znacząco niższe, miasta będą obcinać koszty i wydatki, szukając w ten sposób oszczędności. - Uważam, że trzeba się liczyć ze sporymi podwyżkami za usługi komunalne. Miasta, próbując łatać dziurę w budżecie mogą zwiększyć obciążenia fiskalne, zwiększać podatki od gruntu, nieruchomości – przypuszcza.
Bonifikaty z korzyścią dla mieszkańców
W ustawie został przewidziany system bonifikat, które w przypadku samorządów nie mają w pełni obligatoryjnego charakteru. - Jednak samorządy często stosują takie rozwiązania, aby użytkownicy wieczyści na nieruchomościach Skarbu Państwa nie byli traktowani lepiej – mówi Łukasz Sanakiewicz. Bonifikaty dla uwłaszczonych na gruntach Skarbu Państwa są przewidziane ustawą na podstawie zarządzenia wojewody i wynoszą 98 proc.
Przeczytaj w LEX: Ewidencja księgowa i sprawozdawczość gruntów w użytkowaniu wieczystym JST po zmianach od 1.01.2019 r. >
Jednak zdaniem Anny Maksymiuk, adwokata w kancelarii Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni, nie wszędzie obowiązuje taki korzystny system bonifikat dla mieszkańców jak w Warszawie – 98 proc. - większe miasta takie jak Kraków, Wrocław, Katowice, Kielce, Bydgoszcz, Rzeszów, Białystok, Olsztyn, Lublin, Łódź pozostały przy stawce bonifikaty 60 proc. określonej w ustawie. - System bonifikat powinien być ujednolicony dla wszystkich obywateli i tę kwestię zgłosiłabym jako postulat dla ustawodawcy, gdyż brak jest logicznego uzasadnienia dla tak odmiennego pod względem kosztowym traktowania mieszkańców różnych rejonów naszego kraju - mówi.
Samorządy zarzucają atak na ich majątek
Według samorządowców ze Związku Miast Polskich, kolejna już nowelizacja ustawy wprowadza m.in. zmiany zasad dotyczących przekształcania, które spowodują, że będzie więcej nieruchomości podlegających przekształceniu niż do tej pory, a także przepisy, które narzucają JST bonifikaty. To atak na majątek JST i kolejne obciążenie dla ich budżetów – uważają.
Według Andrzeja Porawskiego, dyrektora biura Związku Miast Polskich, uchwalona już ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości, która zmienia ustawę uwłaszczeniową, nie była konsultowana przez samorządy. Wprowadzono poprawkę, która poszerza zakres uwłaszczenia o inne budynki leżące na nieruchomościach np. pawilony handlowe. – Próbujemy oszacować skutki tej zmiany, jeśli byłyby zbyt duże lub nieprzewidywalne, poprosimy prezydenta RP o zawetowanie tej ustawy – mówi.
Przeczytaj w LEX: Własność nieruchomości budynkowych po wygaśnięciu użytkowania wieczystego >
Jak podkreśla Marek Wójcik z ZMP, poprawki łamią art. 2 Konstytucji, bo działają wstecz. - Wydajemy zaświadczenia, a zmienia nam się warunki, jeśli ktoś nam zabiera dochody, to powinna być za to rekompensata – zaznacza. Według niego finanse samorządów poniosą szkodę, jeśli bonifikata w wysokości 99 proc. obejmie osoby niepełnosprawne i ich opiekunów – może to dotyczyć 2 mln osób.
Wzrosły koszty związane z dodatkowym zatrudnieniem
Według Mirosława Gdesza, sędziego Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, termin wydawania zaświadczeń powinien być wydłużony, bo przy tak skomplikowanej wersji zaświadczenia i potrzeby wielu badań i analiz, w większych miastach nie ma fizycznie możliwości wydania w terminie. Niezbędne do tego jest zaangażowanie większej liczby pracowników.
W samorządach już znacznie wzrosły koszty związane z dodatkowym zatrudnieniem dla potrzeb realizacji ustawy, czego ustawodawca również nie przewidział. - To jednak ma charakter przejściowy – podkreśla Łukasz Sanakiewicz.
Według szefa wydziału Mienia i Nadzoru Właścicielskiego Urzędu Miasta Częstochowy Piotra Gerascha, aktualnie jest przygotowane oprogramowanie do seryjnego wydania zaświadczeń oraz ewidencjonowania wpłat. - Przygotowanie zaświadczeń przy pomocy tego programu będzie wymagało daleko idącej weryfikacji danych, bo brak powiązania aktualnej bazy użytkowników wieczystych z księgami lokalowymi - mówi. Ustalenie tego jest konieczne z powodu konieczności wpisu w dziale III księgi wieczystej lokalowej roszczenia o opłatę przekształceniową. - To jest techniczny aspekt procesu, który będzie wymagał zaangażowania większej liczby pracowników - zaznacza.
Czytaj też: Gminy wydają zaświadczenia o przekształceniu użytkowania, ale nie bez problemów
Termin wydania zaświadczeń za krótki?
Ustawa nałożyła bardzo krótki termin wydania zaświadczeń o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Urzędnicy mają na to rok, od 1 stycznia do 31 grudnia 2019 roku. Ich zdaniem to za mało czasu, bo wydanie zaświadczenia poprzedzone jest wnikliwą analizą danych zebranych w dostępnych rejestrach.
Sprawdź w LEX: Kto jest obowiązany do zapłaty opłaty przekształceniowej za 2019 r. w przypadku zbycia nieruchomości? >
- Jest mało realne, że do tej daty uda się wydać wszystkie zaświadczenia na rzecz dotychczasowych użytkowników wieczystych. Zasadne byłoby wydłużenie terminu – uważa Marek Jóźwiak, dyrektor Wydziału Zbywania i Nabywania Nieruchomości Urzędu Miasta Łodzi. - Z uwagi na uwarunkowania techniczne i kadrowe nie będzie to możliwe – dodaje Piotr Gerasch.
Jak informuje, do magistratu nadal wpływa wiele wniosków o wydanie zaświadczeń w trybie przyspieszonym, czyli w ciągu 30 dni. - Z wnioskami występują także właściciele lokali nabytych po 1 stycznia 2019 r., przykładowo od dewelopera na runku pierwotnym, którzy są zobowiązani do wniesienia opłaty za przekształcenie dopiero od 2020 roku - mówi. Jego zdaniem na proces wydawania zaświadczeń bezpośrednio wpływają wątpliwości interpretacyjne, jakie wiążą się z ustawą.
Przeczytaj w LEX: Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności w praktyce >
Samorządy się starają, w mniejszych jest łatwiej
W Poznaniu szacuje się, iż do wydania jest ok. 50 tys. zaświadczeń. Oprócz tego złożono 1690 wniosków o wydanie zaświadczenia o przekształceniu z terminem realizacji 4-miesięcznym lub 30-dniowym. Wpłynęło także 760 wniosków o płatność jednorazową z bonifikatą, które wymagają analizy w zakresie spełnienia przesłanek jej przyznania. - Urząd podejmuje wszelkie możliwe czynności, by zadanie zrealizowane zostało w zakreślonym przez ustawodawcę terminie – mówi Grażyna Zyber z Wydziału Gospodarki Nieruchomościami Urzędu Miasta Poznania.
Magdalena Stremplewska, rzecznik prasowy prezydenta Torunia, zapewnia jednak, że akcja wydawania zaświadczeń dla osób, które stały się właścicielami gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe, przebiega sprawnie i terminowo. - Szacujemy, że wszystkie zaświadczenia zostaną wydane w terminie wskazanym w ustawie, nie mamy uwag dotyczących terminu końcowego - podkreśla.
Zmiany w ustawie będą wymagały dostosowania miejskich procedur – to też koszty
Ustawa przekształceniowa podlegała już dwukrotnej nowelizacji, na trwającym właśnie posiedzeniu Sejmu procedowana jest kolejna zmiana. Teraz samorządy czekają na zakończenie procesu legislacyjnego projektu ustawy o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw, który ma zawierać nowelizację ustawy z 20 lipca 2018 r. Liczą też na poprawki.
Magdalena Stremplewska uważa, że uproszczeniu powinny ulec przepisy o pomocy publicznej w przypadku zaświadczeń wydawanych na rzecz przedsiębiorców. Według Grażyny Zyber nowelizacja będzie wymagała analizy i dostosowania wypracowanych procedur.
Sprawdź w LEX: Kiedy należy wnieść pierwszą opłatę z tytułu przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności? >
- Zapowiadane zmiany przewidują nowe rozwiązania prawne, co będzie wiązało się z koniecznością dostosowania do nich dotychczasowych procedur i systemu informatycznego – zgadza się Marek Jóźwiak.
Według Piotra Gerascha największym problemem jest brak regulacji dotyczących postępowania w sytuacji, gdy na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste znajduje się fragment drogi publicznej. - Analizując proponowaną zmianę w zakresie tzw. opóźnionego przekształcenia ustaliliśmy, że dotyczy ono wydzielenia i wyłączenia do odrębnych ksiąg wieczystych tylko nieruchomości, na których znajdują się inne budynki o powierzchni przekraczającej 30 proc. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych. W tej kwestii samorządy różnie interpretują możliwość przekształcenia, dlatego powinno być to jednoznacznie uregulowane w ustawie z uwzględnieniem okoliczności, że drogi publiczne nie mogą być przedmiotem obrotu - mówi.
Mirosław Gdesz podkreśla, że nie jest korzystny sposób procedowania ustawy – staje się ona trudna przez kazuistyczne zmiany. - To problem legislacyjny, nie może być tak, że co kilka miesięcy ustawa jest zmieniana, a urzędnik zaskakiwany – mówi.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
