Długotrwałe posiadanie cudzej nieruchomości może przerodzić się we własność

Jednym ze sposobów nabycia własności nieruchomości jest zasiedzenie. Potrzebne do tego są jednak przekonujące dowody. Mogą to być dokumenty, rachunki za media. W takich sprawach znaczenie mają zeznania świadków a nawet zdjęcia rodzinne. Co istotne, dla rozstrzygnięcia ma znaczenie ma również posiadanie nieruchomości w złej lub dobrej wierze.

Przypomnijmy zgodnie z art. 172 par. 1 k.c. posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Na podstawie art. 172 § 2 k.c. po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Jak mówi adwokat Piotr Ruszkiewicz, partner zarządzający Kancelarii Machyński Ruszkiewicz i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni Sp.p. w Poznaniu, Mediator, członek Komisji ds. Mediacji przy Okręgowej Radzie Adwokackiej w Poznaniu, mediator Centrum Mediacji NRA instytucja zasiedzenia jest oparta na trzech filarach: pierwszy to posiadanie samoistne, drugi to posiadanie w dobrej wierze, zaś trzeci to posiadanie w złej wierze. - Swoistym spoiwem, które musi łączyć wskazane filary jest oznaczony w ustawie upływ czasu, niezbędny (przy istnieniu samoistnego posiadania) do uznania faktu nabycia prawa własności oznaczonej nieruchomości – wskazuje. 

Czytaj: Posiadanie i czas - potrzebne do zasiedzenia>>

Zasiedzenie z mocy prawa, ale konieczny wniosek

Zgodnie z obowiązującymi przepisami zasiedzenie następuje z mocy prawa, ale trzeba w tej sprawie złożyć wniosku do sądu, który stwierdzi nabycie własności przez zasiedzenie. Wnioskodawca (posiadacz nieruchomości) musi udowodnić przed sądem wszelkie okoliczności, które potwierdzą spełnienie przesłanek uzasadniających stwierdzenie zasiedzenia. Istotne może być domniemanie prawne wynikające z Kodeksu cywilnego, tj. domniemanie posiadania samoistnego (art. 339 k.c.), ciągłości posiadania (art. 340 k.c.), jak również domniemanie dobrej wiary (art. 7 k.c.). 

- Z jednej strony zasiedzenie daje samoistnemu posiadaczowi nieruchomości, której (świadomie lub nie) nie jest właścicielem, prawo do ustalenia, że stał się on właścicielem tej nieruchomości. Z drugiej jednak strony jest to instytucja, która właścicielowi odbiera prawo własności nieruchomości poprzez stwierdzenie, iż tym właścicielem już stał się ktoś inny  - podkreśla adwokat Piotr Ruszkiewicz.

Spory o zasiedzenie bywają różne. Mogą być burzliwe, gdy właściciel nieruchomości nie godzi się z tym, że dotychczas jego rzecz zmieniła właściciela. Czasami jest jednak inaczej. Jak zaznacza mec. Piotr Ruszkiewicz, w praktyce mamy do czynienia z dwoma scenariuszami. W pierwszym przypadku faktyczny właściciel nieruchomości często nie ma wiedzy i świadomości tego, że przysługuje mu prawo własności nieruchomości. - W takim przypadku proces dowodzenia, że samoistny posiadacz nieruchomości faktycznie nieruchomość tę posiadał przez wymagany przepisami prawa czas, nie będzie skomplikowany. Właściciel bowiem nie ma nawet argumentów, aby bronić swojego władztwa, a tym samym prawa własności – zaznacza adw. Ruszkiewicz.

Zasiedzenie trzeba dobrze udowodnić 

Adwokat Katarzyna Frankiewicz-Burda, prowadząca kancelarię Clinica Prawa w Krakowie wylicza, że do wniosku o zasiedzenie nieruchomości należy dołączyć odpis z księgi wieczystej albo zaświadczenie o stanie prawnym wynikającym ze zbioru dokumentów (jeżeli księga wieczysta nie jest prowadzona). Wymagane jest również dołączenie: mapy nieruchomości sporządzonej według zasad obowiązujących przy oznaczaniu nieruchomości w księgach wieczystych (chyba że zasiedzenie obejmuje całą nieruchomość, która ma urządzoną księgę wieczystą); informacji organu podatkowego co do osoby posiadacza nieruchomości oraz osoby opłacającej podatek od nieruchomości i podatek gruntowy (obecnie podatek rolny) za okres objęty wnioskiem. Ważne są również wypisy z rejestrów gruntów, mapki ewidencyjne. - Warto pamiętać też o zdjęciach lotniczych, które można pobrać w Głównym Urzędzie Geodezji i Kartografii. Te zdjęcia co do zasady wykorzystuje się w sprawach o rozgraniczenia nieruchomości, natomiast w sprawach o zasiedzenie są one w określonych przypadkach konieczne. Ponadto z władania nieruchomością wynika konieczność dbania o jej stan techniczny, a także estetyczny, stąd też należy pamiętać o rachunkach za media (takich jak prąd, gaz, internet), faktur VAT, z których wynika, że dokonywaliśmy nakładów na nieruchomość (zakup materiałów budowlanych, etc.) - podkreśla. 

Jak dodaje, w takich sprawach kluczowi są świadkowie. - W sprawie o zasiedzenia, obok dokumentów, istotne są również zeznania świadków. Mogą oni potwierdzić, że faktycznie dana osoba władała nieruchomością przez określony okres czasu, a jednocześnie dokonywała prac na nieruchomości, co w konsekwencji  oznacza, że władała nieruchomością jak właściciel – dodaje mec. Frankiewicz-Burda. - Świadkowie powoływani są dla wykazania następujących faktów: daty wejścia w posiadanie nieruchomości przez wnioskodawcę, władania nią przez wskazany ustawą czas – akcentuje. - W sprawach, w których występowałam sądy nie prowadziły postępowania dowodowego z urzędu. Przedstawiłam na tyle mocne dowody, że sąd nie miał wątpliwości, iż wniosek był zasadny. Sprawy o zasiedzenie, które prowadziłam skończyły się  na pierwszej rozprawie i sąd nie poszukiwał dalszych dowodów – dodaje. 

Zachowujesz się jak właściciel, jesteś właścicielem

Z kolei z Sąd Najwyższy w jednym z wyroków stwierdził, że posiadacz samoistny to taki, którego zakres faktycznego władania rzeczą jest taki sam, jak właściciela i który znajduje się w położeniu pozwalającym na korzystanie z rzeczy w taki sam sposób jak może czynić to właściciel (V CKN 164/00). - W praktyce oznacza to konieczność wykazania wszelkich autonomicznych decyzji podejmowanych wobec nieruchomości przez jej posiadacza. Gdyby bowiem okazało się, że posiadacz wprawdzie podejmował decyzje dotyczące nieruchomości i je werbalizował, ale każdorazowo np. radził się lub prosił o zgodę faktycznego właściciela, to nie będzie można mówić o posiadaniu samoistnym – mówi mec. Ruszkiewicz. 

Dodaje równocześnie, że trudno w sposób skatalogowany wskazać jakie zachowania zawsze będą uznane za zachowania prowadzące do uznania przez Sąd samoistności posiadania, a które nie. - Każdy bowiem przypadek badać należy indywidualnie i dokonywać bardzo wnikliwej oceny zachowania się posiadacza. Nie mniej w sposób obrazowy można stwierdzić, iż aby mówić o posiadaniu samoistnym posiadacz winien ponad wszelką wątpliwość wykazać, że sprawował i sprawuje nadal faktyczne władztwo nad rzeczą, faktycznie nią włada, ale nie dla kogoś i nie w czyimś imieniu ale wyłącznie dla siebie. De facto posiadacz winien wykazać, że może i kiedyś właścicielem nieruchomości był ktoś inny, ale przez to, że on daną nieruchomością, całkowicie samodzielnie i niezależnie od innych osób gospodarował, zajmował, dbał, doglądał i uzewnętrzniał do tej nieruchomości taki stosunek, że w osobach trzecich wzbudzał przekonanie, iż to on (a nie ktokolwiek inny) jest właścicielem tej nieruchomości – zaznacza Ruszkiewicz.

Dobra wiara a zła wiara

Dla losów postępowania znaczenie ma też posiadanie nieruchomości w złej lub dobrej wierze. - Inną kwestią jest dobra lub zła wiara, której definicję praktyczną można – bardzo upraszczając – przedstawić jako stan świadomości wnioskodawcy istniejący w chwili obejmowania rzeczy w posiadania – zaznacza adw. Ruszkiewicz. Podkreśla, że dobra wiara osoby posiadającej nieruchomość polega na tym, że – co bardzo istotne – ów posiadacz w chwili obejmowania nieruchomości w posiadanie jest przekonany, że przysługuje mu prawo własności nieruchomości, którą obejmuje w posiadanie.

- W praktyce koniecznym dla zasiedzenia własności nieruchomości po 20-letnim jej posiadaniu samoistnym jest więc wykazanie, że w momencie, w których obejmowaliśmy władztwo nad nieruchomością byliśmy w usprawiedliwionym przekonaniu, że to prawo nam się faktycznie należy, jak i że nie istniały inne okoliczności, które tę świadomość mogłyby naruszyć. Co istotne, dla biegu 20-letniego terminu przedawnienia nie ma znaczenia ewentualne późniejsze powzięcie wiedzy o prawie własności innej osoby do posiadanej przez nas nieruchomości. W praktyce bowiem Sądy badają tylko i wyłącznie naszą świadomość, a tym samym istnienie dobrej czy złej wiary, w momencie obejmowania nieruchomości w posiadanie – zaznacza adw. Ruszkiewicz.

Przerwa w posiadaniu i może być problem 

Postępowanie o zasiedzenie może skomplikować się, jeśli pojawi się problem przerwania posiadania. Jak zaznacza adw. Piotr Ruszkiewicz posiadanie musi być nieprzerwane, co oznacza, że we wniosku o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości obowiązani jesteśmy wskazać, iż opisane wcześniej stan posiadania samoistnego trwa nieprzerwanie od momentu objęcia nieruchomości w posiadanie.

- Jeśli z jakichkolwiek przyczyn i w jakikolwiek sposób stan samoistnego posiadania zostałby przerwany, wówczas biegnie on na nowo, a w konsekwencji może skutkować oddaleniem wniosku przez Sąd. Dokonując się oceny faktycznych przesłanek zasiedzenia bezwzględnie należy mieć na uwadze konieczność wykazania ciągłości posiadania – dodaje mecenas Ruszkiewicz.

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.