Trwa boom na rynku mieszkaniowym, a wraz z nim - wzrost cen mieszkań. Kupujący mieszkania od deweloperów nie zawsze wiedzą ile finalnie zapłacą - m.in. z powodu zawierania w umowach klauzul inflacyjnych. Przepisy nie zabraniają stosowania takich klauzul, ale też nie zawierają zasad ich ustalania. A to oznacza, że o waloryzacji decydują deweloperzy we wzorach umów deweloperskich, a ich klienci akceptują umowę przygotowaną na podstawie takiego wzoru lub nie. Nie wszystkie klauzule są korzystne dla kupujących. Nie zawsze też korzystny jest... brak klauzul.
Problem zauważył także UOKIK. Obecnie sprawdza wzory umów 87 deweloperów. Jak poinformował serwis Prawo.pl, swoje wyniki opublikuje w pierwszym półroczu tego roku. Zarówno UOKiK, jak i eksperci uważają, że stosowanie klauzul inflacyjnych w umowach deweloperskich nie powinno odbywać się kosztem kupujących. Nie wolno przerzucać na nich wszystkich negatywnych skutków związanych ze wzrostem kosztów. Z taką opinią zgadza się również Polski Związek Firm Deweloperskich i daje jednocześnie wskazówki, jak taka klauzula powinna wyglądać.
Czytaj też: Krajowy Zasób Nieruchomości pójdzie pod nóż? Zamiast tysięcy bloków, jest jeden
Wielki powrót klauzul
Przez długie lata klauzule inflacyjne w umowach nie były potrzebne. Teraz sytuacja się zmieniła. Nie w każdym jednak wypadku. Część deweloperów, zwłaszcza tych dużych, nie wprowadza na razie klauzul inflacyjnych do umów i to nie dlatego, że nie chce. Powodem jest niechęć banków do udzielania kredytów na zakup mieszkania (domu), którego cena finalna nie jest znana w chwili zawierania umowy kredytu.
- Umowy deweloperskie nie zawierały przez dłuższy czas klauzul waloryzacyjnych, bo deweloperzy uważali, że nie ma takiej potrzeby, skoro inflacja jest niska, bądź źle szacowali swoje ryzyko. Bali się również kontroli UOKiK lub reakcji klientów. To się jednak zmieniło, gdy inflacja zaczęła gwałtownie rosnąć, co spowodowało patologie na rynku, szczególnie w przypadku umów zawieranych z małymi deweloperami, którzy szantażowali nabywców podpisaniem aneksów waloryzacyjnych, grożąc niedokończeniem inwestycji, upadłością lub przeciąganiem w nieskończoność przeniesienia własności nieruchomości - mówi Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy, ekspert Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.
Według niego mamy dziś taką sytuację, że nawet bardzo przezorny deweloper nie jest w stanie przewidzieć, ile ostatecznie będzie kosztowała budowa mieszkań po zakończeniu inwestycji trwającej np. dwa lata. Najczęściej też nie ma możliwości finansowania jej z własnych środków.
Zobacz LEX News: Nowe zasady sytuowania budynków wielorodzinnych po zmianach w RWT od 1 kwietnia 2024 r. >
Podobne doświadczenia ma Marcin Bandurski, adwokat, wspólnik w kancelarii PROKURENT. - Obecnie deweloperzy starają się przenosić znaczną części ryzyka inwestycyjnego na konsumentów. Często nadużywają przy tym swojej pozycji dominującej i zabezpieczają swoje interesy kosztem konsumentów, z wykorzystaniem właśnie klauzul inflacyjnych - twierdzi.
Natomiast Polski Związek Firm Deweloperskich tłumaczy, że większość dużych deweloperów nie decyduje się na klauzule inflacyjne. - Banki niechętnie udzielają kredytów, jeżeli nie wiedzą, jaka może być finalnie cena mieszkania. Choć są i tacy, którzy się na klauzule decydują - przyznaje Przemysław Dziąg, szef prawników PZFD.
Przepisy są enigmatyczne i pozwalają na wiele
Prawo pozwala na klauzule inflacyjne. Ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, czyli tzw. ustawa deweloperska dopuszcza waloryzację ceny, konkretnie mówi o tym wzór prospektu informacyjnego, stanowiący załącznik do tej ustawy. Nie ma jednak dokładnych zasad. Oznacza to, że strony w umowie określają zasady stosowania klauzuli, czyli w praktyce deweloper ustala je we wzorze umowy deweloperskiej, a potem kupujący się na nie godzi albo nie. Trzeba jednak pamiętać o jednym. Chociaż stosowanie klauzul waloryzacyjnych jest dozwolone, nie oznacza to, że nie podlegają one kontroli. Jeśli okaże się, że dana klauzula ma charakter abuzywny, to kupujący mieszkanie lub dom nie będzie nią związany. Ale jeżeli przeczyta umowę deweloperską i ją podpisze, nie zgłaszając do niej uwag, taka umowa go wiąże.
Czytaj w LEX: Niedozwolone klauzule umowne w umowach deweloperskich >
Złote zasady
Eksperci nie mają wątpliwości. Kupujący musi pamiętać, że klauzula musi bardzo precyzyjnie wskazywać w jakim przypadku i w oparciu o jaki miernik cena ulegnie zwiększeniu lub zmniejszeniu. -Taka zmiana powinna mieć charakter automatyczny, a deweloper nie powinien mieć swobody w decydowaniu o tym, czy cena ulega zmianie czy też nie. Tego rodzaju zastrzeżenie z pewnością miałoby charakter abuzywny - podpowiada Michał Siembab, radca prawny z GKR Legal.
Klauzula powinna uwzględniać nie tylko możliwość zwiększenia, ale również zmniejszenia ceny. Ponadto, umowa powinna przewidywać prawo konsumenta do odstąpienia w przypadku wzrostu ceny. - Brak prawa odstąpienia w takim przypadku również spowoduje, że klauzula będzie miała charakter klauzuli niedozwolonej. Jak wynika z orzecznictwa Sądu Najwyższego umowa deweloperska powinna przewidywać prawo odstąpienia od umowy dopiero w wypadku określonego wzrostu cen, a nie każdego wzrostu. Pytanie tylko o jaki limit chodzi?. Można znaleźć orzeczenia, w których sądy akceptowały 10 proc., ale i takie, w których uznawały, że to za dużo wskazując, że już przy pięcioprocentowym wzroście konsument powinien mieć prawo odstąpić od umowy - wyjaśnia mec. Michał Siembab.
Podobnego zdania jest PZFD. - Klauzule są obecnie bardzo różne, bo i dużo jest różnych wskaźników. Z reguły deweloperzy stosują wskaźnik GUS, dotyczący produkcji budowlano - montażowej - mówi mec. Dziąg.
W jego opinii każda klauzula powinna zawiera górny limit ceny, by deweloper nie mógł z góry ustalić ile maksymalnie może wzrosnąć cena mieszkania (domu) przy uwzględnieniu ewentualnej waloryzacji. Powinien on wynieść od 5 do 10 proc. wartości nieruchomości.
Stosowanie klauzul inflacyjnych w umowach deweloperskich nie powinno odbywać się też kosztem konsumentów. Takie stanowisko UOKIK prezentuje od lat i to nie tylko w odniesieniu do cen ustalanych w umowach deweloperskich, ale też w innych umowach zawieranych przez przedsiębiorców. To oznacza, że deweloperzy nie mogą przerzucać w całości na nabywców lokali czy domów, ryzyka związanego z inflacją. Z drugiej jednak strony klienci powinni liczyć się z tym, że również deweloper nie może ponosić w całości skutków zmiany cen, zwłaszcza tak drastycznej, jaka miała miejsce jeszcze kilka, czy kilkanaście miesięcy temu - zauważa dr Agnieszka Grabowska-Toś, radczyni prawna, autorka bloga dla deweloperów Jakim-prawem, ekspertka Komitetu ds. Nieruchomości KIG.
Część prawników uważa, że warto uregulować zasady ustalania klauzul inflacyjnych określających waloryzację cen lokali i domów.
Czytaj też w LEX: Udzielenie przez dewelopera gwarancji jakości na nieruchomość lub jej części >
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
