Polski Związek Firm Deweloperskich przedstawił raport "Siedem grzechów głównych wstrzymujących rozwój budownictwa mieszkaniowego". Wynika z niego, że chociaż z roku na rok w Polsce oddaje się do użytku coraz więcej gotowych lokali, wciąż gonimy Europę, potykając się o główne grzechy rodzimego systemu, które skutecznie hamują rozwój rynku mieszkaniowego w Polsce. Tyle, że kiedy przyjrzeć im się bliżej, nasuwa się wniosek, że większość z nich da się wyeliminować.
Brakuje gruntów
PZFD proponuje uwolnić grunty zarezerwowane m.in. pod program Mieszkanie Plus. - Branża deweloperska od samego początku podkreślała, że założenia na których oparty był program Mieszkanie Plus nie pozwalają na to, żeby mógł odnieść sukces. Jednym z jego efektów było natomiast podniesienie cen gruntów – nagle bowiem z obrotu wyeliminowano wiele terenów, które można było przeznaczyć pod budownictwo wielorodzinne. Mniejsza podaż ziemi istotnie wpłynęła na jej ceny. Zapowiedziany kilka dni temu koniec programu to szansa, żeby doprowadzić do stabilizacji cen gruntów. Jeśli oczywiście rządzący zdecydują się na uwolnienie zarezerwowanych dotąd terenów – mówi Grzegorz Kiełpsz, prezes zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Receptą na brak potrzebnych gruntów mogłoby być także urealnienie programu „Lokal za Grunt”, który zakłada budowę nowych inwestycji mieszkaniowych przez prywatne firmy na samorządowych terenach w zamian za przekazanie na rzecz gmin części mieszkań powstałych w nowych budynkach. Tu też ciężko mówić o masowym zainteresowaniu ofertą, jeśli w ciągu pierwszych dziesięciu miesięcy funkcjonowania ustawy „Lokal za grunt”, uchwały zmierzające do zaoferowania ziemi pod projekty mieszkaniowe podjęły… trzy gminy.
Lokale? Są, ale jakby ich nie było, czyli pustostany
Powszechną wiedzą jest, że mimo rozwoju budownictwa, mieszkań w stosunku do potrzeb Polaków wciąż brakuje. Brak dostępnych lokali boli jeszcze mocniej przy świadomości, że w niektórych miejscach są one dostępne, ale niestety niewykorzystane.
Z danych Narodowego Spisu Powszechnego wynika, że w Polsce mamy wiele pustostanów. Statystyki nie informują dlaczego dany lokal jest zaliczany do tej grupy. W samej Warszawie jest jednak prawie 450 pustych kamienic i budynków. Ale nie jest to problem tylko dużych miast. W o wiele mniejszym Kaliszu znajduje się 257 pustostanów do remontu. I 700 osób czekających na mieszkanie komunalne. Inwentaryzacja i renowacja gminnych pustostanów znacząco zwiększyłyby polską bazę mieszkaniową. A na jej rozrost wciąż czekają tysiące osób. Dziś to natomiast rynek deweloperski w większości zaspokaja potrzeby mieszkaniowe Polaków – nie jest jednak w stanie odpowiedzieć na potrzeby wszystkich. Dlatego konieczne jest, zdaniem PZFD, wprowadzenie rozwiązań, które uruchomią środki finansowe pozwalające na szeroką skalę budować, czy przeprowadzać renowacje gminnych zasobów, a także uwolnią potencjał budownictwa społecznego, czy spółdzielczego.
Za mało miejscowych planów
Wielu Polaków jest za biednych na kredyt, ale jednocześnie zbyt dobrze sytuowanych, by otrzymać pomoc państwa. Sprawę rozwiązać mogłyby programy wspierające aktywnych Polaków. Ważne, aby te programy były oderwane od kadencyjności. Dziś wiele pomysłów kończy się tam gdzie zaczyna się nowa nominacja czy nowy konkurs.
- Czytaj w LEX: Prognoza skutków finansowych uchwalania mpzp >
W opinii PZFD wiele zmieniłoby także objęcie Polski miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Tymczasem na mapie kraju wciąż więcej jest białych plam niż tych, gdzie o ład dba MPZP. W całości pokrytych planami miejscowymi jest zaledwie 317 gmin w kraju. Na 2,5 tys. wszystkich. Pomóc mogłoby też wprowadzenie zmian w zakresie pobierania opłaty planistycznej – tak aby gmina zawsze w przypadku uchwalenia planu miejscowego, mogła pobierać opłatę z tytułu wzrostu wartości gruntu, dzięki czemu miałaby środki np. na infrastrukturę techniczną (drogi, wodociągi) i społeczną (budowa szkół czy szpitali) na swoim terenie. Takie rozwiązanie przewidywał pierwotnie projekt nowej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Niestety wersja procedowana aktualnie w sejmie już go nie zawiera. Nowe prawo to jednak wciąż szansa na poprawę jakości przestrzeni i zatrzymanie rozlewania się zabudowy.
- Czytaj w LEX: Renta planistyczna w planowaniu przestrzennym >
REIT-y, gdzie jesteście?
PZFD przypomina, że siedem lat temu dużo mówiło się o wizji spółek – specjalnych funduszy, których celem jest inwestowanie w nieruchomości. REIT-y w polskim wydaniu miały przyjąć formę notowanych na giełdzie spółek akcyjnych, a zyski czerpać z długoterminowego wynajmu nieruchomości komercyjnych, a na skutek proponowanych później zmian, także inwestować w mieszkania na wynajem. Na tym pomyśle skorzystać miało wielu. Tyle, że Ministerstwo Finansów prace nad REIT-ami „tymczasowo wstrzymało”, argumentując decyzje strachem przed działalnością zagranicznych funduszów, które miałyby masowo wykupować lokale, pogłębiając niedobór tychże dla Polaków.
Szkopuł w tym, że niedobór jak był, tak jest. Wciąż też brakuje przepisów, które pozwoliłby każdemu Polakowi inwestować na rynku nieruchomości. Z pożytkiem dla marzących o własnych mieszkaniach.
- Czytaj w LEX: Real Estate Investment Trust (REIT) jako potencjalne źródło finansowania jednostek samorządu terytorialnego >
Kuleje urbanistyka
PZFD podkreśla, że interes jednostki jest ważny. Ale problem pojawia się wtedy, kiedy przez ten interes cierpi ogół. Tworzenie przemyślanych, dużych, miastotwórczych projektów deweloperskich jest dziś bowiem ograniczone przez rozproszenie własności.
W efekcie, zamiast realizacji spójnej wizji urbanistycznej przez jeden lub kilka podmiotów działających wedle wyznaczonego planu, tworzona jest chaotyczna zabudowa o patchworkowym charakterze, o kształcie determinowanym w głównej mierze przez geometrię działek.
Zdarza się, że przekorne działanie choćby jednego z właścicieli może blokować powstanie większego założenia lub realizację planów, które założyła sobie gmina. Rozwiązaniem takiej sytuacji byłoby wprowadzenie mechanizmu przymusowych wywłaszczeń i scaleń gruntów przez gminę. Oczywiście działania te musiałyby być proporcjonalne i realizowane w konkretnym celu społecznym, definiowanym jako dążenie do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Mechanizm z całą pewnością przyczyniłby się do powstawania zrównoważonych, dobrze rozplanowanych osiedli wyposażonych w niezbędną infrastrukturę drogową, edukacyjną czy usługową – takich jak np. wrocławskie Nowe Żerniki.
- Czytaj w LEX: Możliwość ingerencji w obowiązujący mpzp >
Ekofriendly, czyli bez miejsca postojowego
W Polsce mamy jeden z najwyższych wskaźników motoryzacji w Europie. Wszystkie te auta muszą gdzieś parkować. A mało kto zdaje sobie sprawę, że koszt wybudowania jednego miejsca postojowego w garażu podziemnym sięga już 100 tysięcy złotych. Dlaczego Polacy tak „chętnie” tłoczą się w korku we własnych autach? Bo nie mają alternatywy. Kulejąca komunikacja publiczna, niedostosowane do niczego rozkłady jazdy sprawiają, że poruszanie się autem staje się koniecznością.
Czy i kiedy spadną ceny mieszkań?
Zdaniem PZFD inflacja i brak równowagi na rynku mieszkaniowym, to główne powody tego, że najbliższym czasie nie można liczyć na obniżki na rynku pierwotnym.
- Dopóki na rynku mieszkaniowym nie dojdzie do poziomu stałej równowagi, to jest stanu, w którym mamy na tyle dużo mieszkań w ofercie, że do jej wyprzedania dochodzi w trakcie 4-5 kwartałów, ceny mieszkań będą dalej rosnąć – mówi Grzegorz Kiełpsz.
Czytaj w LEX: Projekty rozporządzeń z zakresu prawa budowlanego i mieszkaniowego >
