Przepisy o patodeweloperce miały wyeliminować czarne owce wśród deweloperów - okazuje się jednak, że uderzą rykoszetem w uczciwych inwestorów. Za kilka miesięcy, kiedy wejdą w życie, wielu deweloperów może mieć problemy. Przepisy o patodeweloperce są sprzeczne z większością uchwalonych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Chodzi o minimalną odległość od działki sąsiedniej dla bloków powyżej czterech kondygnacji.
Prawnicy nie mają wątpliwości, że szykuje się niezły bałagan, co nie ułatwi załatwiania formalności, tylko je utrudni lub wręcz sparaliżuje. Choć większość uważa, że miejscowe plany będą miały pierwszeństwo przed przepisami o patodweloperce, to są i tacy, którzy twierdzą, że rozporządzenie jest ważniejsze, a plany trzeba zmienić, co jest mżonką. Do rewizji byłoby bowiem tysiące planów. Można też wystąpić o odstępstwo od warunków techniczno-budowlanych, a to też nie takie proste, bo zgodę na nie wydaje minister.
Natomiast Ministerstwo Rozwoju i Technologii uważa, że nie ma sprzeczności miejscowych planów z przepisami o patodeweloperce.
Sąsiad sąsiadowi nie zajrzy do garnków? Niekoniecznie
Przepisy o patodeweloperce zawiera nowelizacja rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (dalej jako: rozporządzenie), które zacznie obowiązywać 1 kwietnia 2024 r. Nowe uregulowania zawierają m.in. zmiany dotyczące odległości budynków. Obecnie minimalna odległość budynków od granicy działki wynosi 3 metry - w przypadku ścian bez okien i drzwi lub 4 metry - w przypadku ścian z oknami i drzwiami. Po wejściu w życie noweli minimalna odległość bloku powyżej 4 kondygnacji nadziemnych od granicy działki zwiększy się do co najmniej 5 metrów. Dzięki temu deweloperzy mają przestać budować bloki, zbyt blisko siebie. Cel zmiany jest szczytny. Nikomu nie zależy raczej na tym, by sąsiad sprawdzał co gotujemy na obiad.
Problem jednak w tym, że praktycznie wszystkie miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego w całej Polsce uchwalone od 1994 roku przewidują minimalną odległość budynków od granicy działki - 3 i 4 metry. I choć są na pewno plany przewidujące wyjątki od zasady, pozwalające chociażby budować w tzw. ostrej granicy, to ze świecą szukać planu pozwalającego na lokalizację budynków wyższych niż cztery kondygnacje w odległości pięć metrów.
Czytaj w LEX: Nowe zasady przy uchwalaniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego >
Rozporządzenie sprzeczne z miejscowymi planami
Oznacza to jedno. Za kilka miesięcy powstanie kolizja pomiędzy rozporządzeniem a miejscowymi planami.
- Dojdzie do systemowej niezgodności przepisów rangi rozporządzenia z przepisami prawa miejscowego. Sytuacji koszmarnej z punktu widzenia wszystkich uczestników procesu budowlanego, organów architektoniczno-budowlanych, projektanta i inwestora. Nikt nie będzie wiedział, jak wybrnąć z sytuacji, gdy przykładowo miejscowy plan nakazuje zachować obowiązującą linię zabudowy wyznaczoną w myśl – jak się wydawało - świętej i nienaruszalnej zasady, 4 metry od granicy, gdy warunki techniczne każą wycofać budynek o 5 metrów - mówi Rafał Dębowski, adwokat, wspólnik w kancelarii Dębowski i Wspólnicy sp. k., specjalizującej się w prawie nieruchomości i inwestycji budowlanych.
Czytaj też w LEX: Zintegrowane plany inwestycyjne - charakterystyka nowego narzędzia planistycznego >
Które przepisy mają pierwszeństwo?
Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) oraz część prawników nie ma wątpliwości, że miejscowy plan stoi w hierarchii źródeł prawa wyżej od rozporządzenia i to jego zapisy stosuje się w pierwszej kolejności.
- Miejscowe plany mają pierwszeństwo. Mówi o tym art. 12 rozporządzenia. A to oznacza, że po wejściu w życie noweli, nadal będą brane pod uwagę odległości z planów - twierdzi Przemysław Dziąg, radca prawny, szef prawników w PZFD.
Wtóruje mu Bogdan Dąbrowski, radca prawny w Urzędzie Miasta w Poznaniu. - Inwestycja musi być zgodna z miejscowym planem, a gdy go nie ma - z warunkami zabudowy. Nie mam wątpliwości, że miejscowe plany mają charakter lex specialis w stosunku do rozporządzenia. Te ostatnie jest bowiem aktem wykonawczym do prawa budowanego i stosuje się je na ostatnim etapie załatwiania formalności budowlanych. Natomiast przepisy o charakterze urbanistycznym - a do takich należy miejscowy plan - stosuje się jako pierwsze. W pierwszej kolejności liczy się więc to, co zawarto w miejscowym planie. Czyli z reguły będzie to odległość 3-4 m. Dla inwestorów to dobra wiadomość, ponieważ te odległości są dla nich bardziej korzystne - mówi mec. Dąbrowski.
Nie wszyscy prawnicy specjalizujący się w prawie nieruchomości tak uważają.
- Jakkolwiek miejscowy plan określa zasady kształtowania zabudowy i może określać sposób usytuowania obiektów budowlanych w stosunku do granic przyległych nieruchomości, to nie odnosi się to do warunków technicznych, a więc zapisy planu nie mogą uchylać przepisów technicznych zawartych w rozporządzeniu - uważa Michał Siembab, radca prawny z GKR Legal.
Polecamy nagranie szkolenia: Planowanie przestrzenne po zmianach 2023 >
Podobnego zdania jest Maciej Obrębski, adwokat, partner w kancelarii Obrębski Adwokaci i Radcowie. - Co do zasady miejscowe plany nie powielają zapisów rozporządzenia. Określają one w szczególności linię i maksymalną powierzchnię zabudowy. Trzeba pamiętać, że plan musi być zgodne z przepisami rozporządzenia. Wynika to z systematyki aktów prawnych w art. 87 konstytucji. Tym samym i tak obowiązujące będą regulacje rozporządzenia, nawet gdyby postanowienia planu były odmienne. Inwestor nie otrzyma po prostu pozwolenia na budowę, gdy nie spełni warunków przewidzianych w rozporządzeniu - twierdzi.
Kolizja z prawem budowlanym
Problem będą mieli również starostowie, których prawo budowlane obliguje przed wydaniem pozwolenia na budowę do weryfikacji projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego co do zgodności z ustaleniami planu miejscowego oraz zgodności projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi (a zatem także z rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych).
- W wyniku tej weryfikacji może zostać ujawniona kolizja między zapisami planu miejscowego. Uważam, że w takiej sytuacji pierwszeństwo mają zapisy planu miejscowego. Trudno również wymagać od gmin, aby dokonały zmiany wszystkich planów miejscowych, dostosowując je do nowego brzmienia rozporządzenia - wyjaśnia Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy, ekspert Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.
Natomiast mec. Bogdan Dąbrowski uważa, że w takim wypadku można będzie wystąpić o odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych. Ale procedura nie jest taka prosta. Wymaga bowiem zgody ministra rozwoju i technologii. - Spowolni to proces inwestycyjny - ostrzega.
Burza w szklance wody
Natomiast resort rozwoju uważa, że nie ma sprzeczności pomiędzy rozporządzenie a uchwałami rady gmin w sprawie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Tłumaczy, że projekt budowlany składany wraz z wnioskiem o pozwolenie na budowę musi być zgodny ze wszystkimi obowiązującymi przepisami. Linia zabudowy określana w planach miejscowych wskazuje zazwyczaj, w jaki sposób zabudowa powinna być sytuowana od strony drogi, natomiast zgodnie z rozporządzeniem zachowanie odległości w nim określonych od granicy działki drogowej nie jest wymagane.
Ponadto nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 7 lipca 2023 r. wprowadziła możliwość zastosowania postępowania uproszczonego dla sporządzania zmian planów miejscowych w zakresie np. niewielkiej korekty przebiegu linii zabudowy.
- Gdyby, z uwagi na specyficzne ustalenia w jakimś planie miejscowym, zaistniała potrzeba jego zmiany w tym zakresie, procedura w takim przypadku będzie znacznie szybsza i sprawniejsza - wyjaśnia resort.
Jak się inwestor pośpieszy, uniknie bałaganu
Prawnicy radzą inwestorom, by zacząć formalności budowlane jak najszybciej, by "załapać się" jeszcze na rozporządzenie w starym brzmieniu.
- Sądzę, że do urzędów wpłynie lawina wniosków, które przez wiele miesięcy będą następnie uzupełniane. Rodzi to ryzyko, że urzędy będą "zablokowane" ich rozpoznawaniem, co może wpłynąć na przedłużenie się wielu postępowań - tłumaczy Krzysztof Grabowski, adwokat, partner w kancelarii Zając i Wspólnicy.
Czytaj w LEX: Decyzja o warunkach zabudowy po reformie planowania przestrzennego >
Jest czas na zmianę przepisu
W opinii części prawników rozporządzenie warto doprecyzować. Dzięki temu uniknie się bałaganu po wejściu w życie noweli, czyli przepisów o patodeweloperce.
- W noweli rozporządzenia zabrakło przepisu, który wskazywałyby np. na dopuszczalność sytuowania budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości ponad 4 kondygnacji nadziemnych zgodnie z zapisami planów miejscowych. Warto zastanowić się również nad alternatywną interpretacją noweli rozporządzenia w taki sposób, że plan miejscowy nie musi wyodrębniać kategorii budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości ponad 4 kondygnacji nadziemnych byle zachowywał albo minimum 1,5 m odległości budynku od granicy działki gdy ściana bez okien lub drzwi jest zwrócona w stronę granicy albo przewidywał sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki - uważa Piotr Jarzyński.
Czytaj też w LEX: Warunki techniczne a najczęściej spotykane problemy w praktyce >
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
