Ministerstwo Rozwoju i Technologii zakończyło prace nad nowelizacją rozporządzenia o warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (dalej jako: rozporządzenie), często nazywanymi przepisami o patodeweloperce. Brakuje jeszcze tylko przysłowiowej kropki nad i, czyli podpisu szefa tego resortu. Od 1 stycznia 2024 r. nowe rozwiązania mają "ucywilizować" rynek deweloperski, za co zbierają pochwały. Szereg rozwiązań budzi jednak ogromne kontrowersje. Chodzi m.in. o place zabaw. Nowe zasady ich budowy mogą "zatopić" małych deweloperów oraz podnieść ceny mieszkań.
Czytaj też: Fikcyjne parkingi dla niepełnosprawnych to efekt złego prawa
Jedna huśtawka i piaskownica - znikną takie place zabaw
Obecnie prawo budowlanym oraz rozporządzenie nie przewidują obowiązku budowy placu zabaw dla dzieci razem z budynkami mieszkalnymi. Przepisy mówią jedynie, że powinny być realizowane stosownie do potrzeb użytkowych.
- Niestety, wielu inwestorów to „stosownie do potrzeb” rozumie w ten sposób, że wystarczył symboliczny plac zabaw z jedną huśtawką czy piaskownicą. Część zrealizowanych placów zabaw przy inwestycjach deweloperskich stała się medialna i okryła się złą sławą, co oczywiście nie umknęło uwadze ministerstwu rozwoju - mówi Joanna Maj, radczyni prawna w Pracowni Prawa Gospodarczego – Drogoń, Sośniak-Jagielińska, Radcy Prawni.
Nowela rozporządzenia przewiduje więc obowiązek wykonania placu zabaw dla dzieci, bez względu na to, czy to jest zespół budynków, czy tylko jeden budynek. Pod warunkiem, że w budynku lub zespole budynków znajduje się więcej niż 20 mieszkań. Nowe uregulowania ściśle regulują również wyposażenie placu zabaw, razem z nawierzchnią ma spełniać wymagania określone w Polskich Normach dotyczących wyposażenia placów zabaw i nawierzchni. Na placu powinno być zapewnione wyposażenie o różnej funkcji zabawy oraz dostosowane do różnych kategorii wiekowych dzieci, umożliwiające jednoczesne korzystanie z wyposażenia przez co najmniej 5 dzieci na każde 20 mkw. powierzchni placu zabaw dla dzieci.
Sprawdź w LEX: Czy ogólnodostępny plac zabaw powinien posiadać ogrodzenie? >
Ponadto z nowych przepisów rozporządzenia wynika, że powierzchnia placu zabaw dla dzieci wyniesie co najmniej:
- 1 mkw. na każde mieszkanie, w przypadku gdy w budynku lub zespole budynków znajduje się od 21 do 50 mieszkań,
- 50 mkw. w przypadku gdy w budynku lub zespole budynków znajduje się od 51 do 100 mieszkań,
- 0,5 mkw. na każde mieszkanie, w przypadku gdy w budynku lub zespole budynków znajduje się od 101 do 300 mieszkań,
- 200 mkw. w przypadku gdy w budynku lub zespole budynków znajduje się powyżej 300 mieszkań.
Zbyt wyśrubowane wymogi dla placów zabaw
Choć eksperci chwalą, co do zasady, nowe przepisy, to jednak wytykają im też brak precyzji i kilka nieżyciowych rozwiązań, które mogą sparaliżować inwestycje i zabrać małym deweloperom możliwość zabudowy działek. Ostrzegają też, że nowe przepisy mogą wpłynąć na wzrost cen mieszkań.
- Niestety, mimo szczytnych celów, które przyświecały zmianom, ta regulacja nieco wymknęła się projektodawcy spod kontroli. Wątpliwości inwestorów i słuszne obawy co do możliwości zrealizowania wielu budów, mogą budzić nowe regulacje w zakresie minimalnej powierzchni placu zabaw dla dzieci w zależności od liczby mieszkań w inwestycji - uważa Joanna Maj.
Sprawdź w LEX: Co jaki czas powinno wykonywać się przeglądy placów zabaw? >
Nowela rozporządzenia dopuszcza wprawdzie możliwość podziału placu zabaw na kilka mniejszych, ale z zastrzeżeniem, że każdy z nich po podziale powinien mieć powierzchnię co najmniej 50 mkw., co praktycznie wyłącza możliwość podziału placu zabaw przy budynku, w którym znajduje się np. 21 lokali, ponieważ z przepis narzuca też minimalną powierzchnię placu (i zarazem niepodzielną), która wynosi 21 mkw.
W przypadku niektórych mniejszych inwestycji, gdzie lokali jest więcej niż 20, nie musi być placu zabaw, jeżeli w odległości do 750 m, liczonej jako droga dojścia ogólnodostępną trasą dla pieszych, od granicy działki, na której znajduje się budynek, istnieje publicznie dostępny plac zabaw dla dzieci.
Ale i w tym wypadku projektodawca nie stworzył dobrej regulacji. Zdaniem ekspertów nie wiadomo bowiem jak liczyć taką odległość i dlaczego przyjęto akurat tyle. - Może być problem z precyzyjnym zmierzeniem tej odległości, bo nie można tego dokonać w linii prostej, a trzeba będzie zasymulować dojście ogólnodostępną trasą dla pieszych. Tutaj mogą powstawać spory np. czy tę trasę wyznaczyć w osi chodnika czy może po jego krawędzi, jakie łuki będą do pokonania, czy będzie trzeba pokonać schody, co zrobić, jeśli będą alternatywne trasy dojścia itp. - tłumaczy Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy, ekspert Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.
Sprawdź w LEX: Kto przeprowadza kontrolę codzienną, a kto funkcjonalną placów zabaw? >
Według Joanny Maj istnieje duże ryzyko, że zmiany odczują szczególnie „drobni” inwestorzy (mali deweloperzy), którzy realizują mniejsze inwestycje mieszkaniowe. Będą zobowiązani do spełnienia tych samych norm co inwestorzy przy dużych przedsięwzięciach deweloperskich. - Plac zabaw powinien być atutem danej inwestycji, a nie przymusem określonym przepisami prawa. Zbytnia kazuistyka może niestety zaszkodzić inwestycjom i samym mieszkańców i komforcie użytkowania lokali - podkreśla.
Wtóruje mu Maciej Górski, adwokat, partner w GPLF Górski & Partners Law Firm. - Wprowadzeniu konieczności realizacji placu zabaw także w sytuacji budowy jednego budynku mieszkalnego wielorodzinnego może spowodować, że część planowanych dotychczas inwestycji będzie musiała zostać zmniejszona lub może w ogólne nie powstać, z uwagi na konieczność zmieszczenia na działce inwestora dodatkowo placu zabaw - tłumaczy.
W jego opinii ryzyko paraliżu inwestycji istnieje w wypadku uzupełniania pierzei (budowy tzw. plomb). Choć rozporządzenie zawiera pewne wyjątki, np. możliwość realizacji sali zabaw wewnątrz budynku, jeżeli budowa dotyczy jednego budynku, znajdującego się na obszarze zabudowy śródmiejskiej, to jednak nie rozwiąże problemu inwestycji położonych poza tym obszarem. Z tego względu, że wprowadzane zmiany są bardzo istotne, ich vacatio legis powinno być odpowiednio długie.
Piotr Jarzyński wskazuje, że zmiany spowodują, że inwestorzy i projektanci z większą dbałością będą podchodzić do projektowania i wykonania placów zabaw dla dzieci. Będzie się to jednak w wielu przypadkach wiązało ze zwiększeniem kosztów realizacji inwestycji, co przełoży się na ceny lokali.
Sprawdź w LEX: Czy zgodne z prawem jest usytuowanie placu zabaw pod linią energetyczną? >
Potrzeba więcej czasu
Eksperci oraz Polski Związek Firm Deweloperskich postulują przesunięcie w czasie daty wejścia w życie tych przepisów o co najmniej pół roku.
- Regulacje na rynku budownictwa mieszkaniowego są niezbędne do tego, aby dostarczać Polakom potrzebne mieszkania i zapewniać komfort, ale zmiany powinny być wprowadzane tak, aby nie destabilizować rynku, który mimo wysokich poziomów sprzedaży wciąż bardzo ostrożnie podchodzi do rozpoczynania nowych inwestycji – uważa Konrad Płochocki, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Ostrzega, że obecnie brakuje równowagi pomiędzy podażą a popytem. - Nowych mieszkań brakuje. W takim otoczeniu każde rozwiązanie, które zaburza funkcjonowanie na rynku nieruchomości, będzie prowadzić do wzrostu i tak już wysokich cen mieszkań – dodaje.
Podobnie myśli Maciej Górski. - Obecny projekt zakłada wejście w życie nowych przepisów z dniem 1 stycznia 2024 roku, co może okazać się niewystarczające. Proces inwestycyjny trwa dużo dłużej niż tylko uzyskanie pozwolenia na budowę i zaczyna się już na etapie wyboru lokalizacji i zakupu nieruchomości pod realizację inwestycji. Z punktu widzenia pewności prowadzenia inwestycji budowlanych nie powinno być tak, że inwestorzy są zaskakiwaniu nowymi wymaganiami, mogącymi rzutować na możliwość realizacji danej inwestycji, w trakcie procesu inwestycyjnego - podkreśla.
Sprawdź w LEX: Czy plac zabaw w zabudowie wielorodzinnej może być na stropodachu garażu zamkniętego? >
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
