Na razie projektu zmian dotyczących patodeweloperki nie ma. Resort rozwoju pochwalił się swoimi propozycjami tylko na konferencji prasowej.
- Niestety „patodeweloperka” staje się coraz bardziej powszechnym zjawiskiem. Media co chwilę pokazują przykłady absurdalnych rozwiązań architektonicznych i budowlanych. Chcemy temu przeciwdziałać, ale w rozsądny sposób. Widzimy jakie sposoby stosują niektórzy deweloperzy, by maksymalizować swój zysk kosztem jakości życia mieszkańców. Przygotowaliśmy przepisy, które mają zapobiegać takim praktykom. To pierwsza część większego pakietu działań – tłumaczył na konferencji prasowej minister rozwoju i technologii Waldemar Buda.
Propozycje ministerstwa nie budzą jednak powszechnego zachwytu. Zdaniem deweloperów i ekspertów tylko niektóre z nich zasługują na pochwałę. Natomiast większość rozwiązań może doprowadzić do zmniejszenia podaży mieszkań i do wzrostu ich cen. Już teraz mało kogo jest stać na własne M, a po zmianach mieszkania będą jeszcze bardziej towarem luksusowym. Niektóre propozycje też nijak mają się do rzeczywistości. Zdaniem ekspertów to czysty populizm.
Sprawdź w LEX: Dalsze uproszczenia w procedurach budowlanych - czyli co planuje ustawodawca >>>
Czytaj w LEX: Warunki techniczne a najczęściej spotykane problemy w praktyce >>>
Koniec mikrokawalerek, większa odległość od sąsiada
Zmiany dotyczące patodeweloperki będzie zawierać projekt rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Ministerstwo rozwoju proponuje:
- zwiększyć minimalną odległości budynków mieszkalnych wielorodzinnych od granicy działki z 4 do 6 metrów,
- żeby między balkonami na odrębnej płycie balkonowej było minimum 4 metry, a w przypadku mniejszej odległości lub balkonów na jednej płycie stosować przegrody o odpowiedniej grubości i wysokości,
- żeby nie było wolno wliczać balkonów do powierzchni zabudowy,
- by minimalna powierzchnia lokalu użytkowego w nowym budynku wynosiła 25 mkw. , czyli tyle ile minimalna powierzchnia mieszkania. Mniejsze lokale użytkowe będą mogły być lokalizowane na parterze budynku, z bezpośrednim dostępem do nich z ulicy. W przypadku potrzeby wydzielenia lokali o mniejszej powierzchni np. na innych kondygnacjach, będzie można skorzystać z odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych (wniosek organu administracji budowlanej do ministra). W ten sposób ministerstwo chce ograniczyć możliwość budowy tzw. mikrokawalerek. Zdarzają się bowiem przypadki, że lokale użytkowe są sprzedawane jako np. lokale inwestycyjne i wykorzystywane jak mieszkania.
- zwiększyć nasłonecznienie dla pokoi mieszkalnych do 3,5h , z wyjątkiem pokoi zlokalizowanych w zabudowie śródmiejskiej,
- uszczegółowić wygląd placów zabaw, ich powierzchni i wyposażenia.,
- zapewnić na placach i skwerach publicznych co najmniej 20 proc. terenów biologicznie czynnych,
- wprowadzić przerwy pomiędzy terenami, które umożliwiają obejście osiedla w racjonalnym czasie,
- wprowadzić wymóg przeprowadzania badania poziomu hałasu przed oddaniem budynku do użytku.
Większa odległość od sąsiada? To ceny mieszkań w górę
Deweloperzy część rozwiązań chwalą. Widzą jednak też wady ministerialnych propozycji. Największe obawy dotyczą propozycji zwiększenia z 4 do 6 metrów odległości budynku od granicy działki oraz określenie minimalnej powierzchni lokali użytkowych. Nie mają też wątpliwości, że zwłaszcza to pierwsze rozwiązanie wpłynie na ceny mieszkań.
Czytaj w LEX: Decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego - komentarz praktyczny >>>
Czytaj w LEX: Stanowiska postojowe dla samochodów osobowych – odległości i parametry >>>
- Od dawna apelowaliśmy m.in. o wprowadzenie zmian w zakresie obliczania współczynnika intensywności zabudowy. Obecne regulacje doprowadziły do sytuacji, w której powierzchnia balkonów i tarasów w nowych inwestycjach projektowana jest kosztem powierzchni mieszkalnej. Stoi to w sprzeczności z potrzebami nabywców, którzy po okresie pandemii szczególnie interesują się zakupem mieszkań posiadających duże balkony, tarasy czy przydomowe ogródki. Cieszymy się również, że zwrócono uwagę na problem grodzonych osiedli. Od lat stoimy na stanowisku, żeby zaprzestać wygradzania terenów pomiędzy inwestycjami, choć często dzieje się tak na wniosek samych nabywców mieszkań - tak mówi o zaletach projektu Przemysław Dziąg, szef prawników w PZFD.
Czytaj w LEX: Przesłanianie i nasłonecznienie - różnice w analizach wykonanych na podstawie par. 60 warunków technicznych >>>
Jego zdaniem doprecyzowania wymaga propozycja, by zwiększyć minimalną odległości budynków mieszkalnych wielorodzinnych od granicy działki. - Wiele firm nabyło wcześniej tereny, na których można realizować inwestycje zgodnie z obowiązującymi dotychczas przepisami. Zmiana minimalnej odległości może więc oznaczać całkowity brak możliwości wykorzystania tych działek, co odbije się negatywnie na liczbie oferowanych na rynku pierwotnym mieszkań. Zmniejszenie podaży lokali prowadzić może z kolei do wzrostu cen - ostrzega Przemysław Dziąg
Informacja o szkoleniach w Lex Budownictwo w styczniu i lutym 2023 >>>
Obawy PZFD budzi również propozycja co do wielkości lokalu użytkowych. - Ograniczenia powierzchni lokalu do 25 mkw. m.in do lokali znajdujących się w budynkach hotelowych, w których oferowane są apartamenty na sprzedaż (tzw. condohotele), kupowanych w większości przez nabywców indywidualnych - jest niezasadne - uważa.
Mateusz Bromboszcz, wiceprezes ATAL S.A. ma podobne zastrzeżenia.
- Mamy nadzieję, że nowe rozwiązania wpłyną pozytywnie na komfort naszych klientów, a także będą sprzyjać rozwojowi mieszkalnictwa w Polsce. Jednakże łatwiej nam będzie je ocenić po przedstawieniu przez resort projektu. Na ten moment opublikowano listę założeń, w tym zmiany odległości w zabudowie, które mogą podważać ekonomiczny sens zakupu niektórych działek - twierdzi.
Czytaj w LEX: Obowiązki deweloperów względem nabywców mieszkań >>>
Czytaj w LEX: Deweloperski Fundusz Gwarancyjny i jego wpływ na działalność deweloperską >>>
To populizm, a nie chęć pomocy klientom deweloperów
Zarzuty ekspertów są zbieżne z zarzutami deweloperów. W ich opinii również część rozwiązań to czysty populizm polityczny, który nie tyle pomoże kupującym mieszkania, ile im zaszkodzi.
- Przepisy dotyczące „patodeweloperki” mają być ratunkiem przed maksymalizacją zysków deweloperów kosztem dobrych obyczajów, zdrowego rozsądku, a czasem wymagań zawartych w przepisach. Tylko, że w przepisach prawa budowlanego nie ma zależności między udzieleniem pozwolenia na budowę a dobrymi obyczajami czy zdrowym rozsądkiem. Jest odniesienie do przepisów prawa, z którymi większość inwestycji jest przecież zgodna. Dlatego samo określenie patodeweloperka uważam za nadużycie, które ma na celu wywołać złudne przekonanie, że wszystkiemu winni są deweloperzy a nie prawo, które pozwala budować, stosując terminologię Ministerstwa, patologicznie - mówi dr Martyna Sługocka, ekspertka Legal Alert, senior associate w GWW.
Co jeszcze zyskasz? Załóż bezpłatne konto na Moje Prawo.pl >>>
Natomiast Michał Gliński, radca prawny, wspólnik w Kancelarii Prawnej Wardyński i Wspólnicy ma wątpliwości, czy te propozycje w ogóle przystają do dzisiejszej rzeczywistości, kiedy na rynku brakuje 1,5 – 2 mln mieszkań, brakuje działek pod zabudowę mieszkaniową, kiedy same koszty budowy mieszkania często odpowiadają jego aktualnej wartości rynkowej, kiedy drastycznie spadła dostępność kredytów na cele mieszkaniowe (o 50-75 proc. ) i znaczącej części społeczeństwa po prostu nie stać na własne lokum.
- Zwiększenie odległości zabudowy od granicy działki sąsiedniej tylko pogłębi problem dostępności mieszkań dla przeciętnego Kowalskiego, gdyż deweloperzy będą zmuszeni zmniejszać powierzchnię zabudowy i powierzchnię użytkowo mieszkalną (PUM), jednocześnie podnosząc ceny sprzedaży nieruchomości, aby utrzymać rentowność inwestycji i zysk na niezmienionym, pierwotnie zakładanym przez siebie poziomie. Skoro już dzisiaj przeciętnego Kowalskiego nie stać na mieszkanie w standardowym budynku wielorodzinnym, to tym bardziej nie będzie go stać, jeśli cena takiego standardowego mieszkania wzrośnie, dlatego deweloper będzie musiał podnieść standard mieszkań i oferować je, jako apartamenty segmentu premium, aby zainteresować zamożnych klientów, którzy mogą sobie pozwolić na zakup lokalu za gotówkę - ostrzega.
Eksperci suchej nitki nie zostawiają również na propozycji dotyczącej mikrokawalerek.
- Już dzisiaj nie można budować mieszkań o mniejszej powierzchni użytkowej. Gdy ktoś realizuje lokale niemieszkalne powinien spełniać warunki techniczne przewidziane dla tego typu lokali np. dla lokali usługowych lub handlowych. Jeśli ktoś kupuje taki lokal i zamieszkuje w nim, dokonuje zmiany sposobu jego użytkowania, a taka zmiana wymaga uprzedniej oceny z punktu widzenia przepisów prawa, warunków technicznych, standardów i zezwoleń budowlanych - twierdzi mec. Gliński.
- Gdy chodzi o mikrokawalerki to podaż i popyt na takie mieszkania wynosi w kraju 1-2 proc. oferty deweloperskiej. Jest więc to problem marginalny, dyskusyjny, a przede wszystkim mocno przereklamowany medialnie - uważa Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Według niego większość lokali o powierzchni poniżej 25 mkw. doskonale nadaje się do okresowego zamieszkiwania przez singli, osoby młode czy studentów, a także turystów w condohotelach. - Ich uporczywe zwalczanie i próby eliminowania przez decydentów nie ma racjonalnego uzasadnienia. Natomiast pomysł dopuszczalności dowolnego umieszczania takich lokali z osobnym wejściem na parterach budynków mieszkalnych jest nie do końca zrozumiały. Czy chodzi o dopuszczalność tworzenia czegoś w rodzaju targowisk na najniższych kondygnacjach budynków mieszkalnych - zastanawia się.
Sprawdź też: System EKOB od 1 stycznia 2023 - zmiany w prawie budowlanym >>>
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.