Źle się stało, że ustępujący Minister Rozwoju i Technologii swoją misję kończy podpisaniem fatalnego w skutkach rozporządzenia zmieniającego warunki techniczne jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Rozporządzenia przygotowanego na użytek kampanii wyborczej jako rzekomy instrument walki z tzw. „patodeweloperką”. Utrata mandatu do sprawowania władzy winna być dostatecznym sygnałem, by decyzję co do wprowadzenia zmian pozostawić następcy. Dobrze chociaż, że wejście w życie noweli odroczono do kwietnia przyszłego roku. Będzie czas by naprawić błąd, którego skutkiem może być spadek rentowności inwestycji, wzrost kosztów budowy i wzrost cen mieszkań.
Czytaj też: Przepisy o patodeweloperce wejdą w życie w kwietniu - rozporządzenie podpisane
Odległość od działki sąsiada, dlaczego akurat taka?
Przez niespełna trzydzieści lat obowiązywania przepisów techniczno-budowlanych było oczywiste, że ścianę z oknami należy odsuwać cztery metry od granicy działki budowlanej, a ślepą o trzy metry. Taki sposób posadowienia budynków uznawany był za racjonalny i zgodny z zasadami prawidłowego zagospodarowania przestrzeni, zgodny z zasadami współżycia społecznego oraz zapewniający mieszkańcom należyty komfort życia. Co się zmieniło, że od 2024 roku trzeba będzie budynki wyższe odsuwać o pięć metrów od granic działek? Nawet jeśli za tą granicą nie ma i nie powstanie żaden inny obiekt, bo działka graniczy z terenem niezabudowanym, ot choćby parkiem. Albo sąsiedni budynek oddalony jest tak daleko, że nie ma żadnego znaczenia to czy nowa inwestycja powstanie cztery, czy pięć metrów od granicy. Dlaczego cały budynek, w tym także pierwsze cztery jego kondygnacje muszą być odsunięte o pięć metrów, a nie tylko kondygnacje ponad czwartą? Przecież gdyby na tej samej działce powstał budynek czterokondygnacyjny, to musiałby się odsunąć tylko o cztery metry. I jak się w ogóle ta zmiana ma do przykładów inwestycji patologicznych, gdzie budynki niemalże wchodzą na siebie oknami, nie zachowując dotychczasowych norm?
Czy takie wycofanie wyższych budynków o dodatkowy metr polepszy komfort życia ich mieszkańców? Śmiem wątpić. Ale nie mam wątpliwości, że zwiększenie odległości od granicy działki spowoduje zmniejszenie intensywności zabudowy, a tym samym zmniejszy rentowność inwestycji. Jeśli podpisane rozporządzenie wejdzie w życie, to w imię politycznego interesu wyborczego spadnie ilość powierzchni mieszkalnej jaką inwestor będzie mógł wybudować na działce budowlanej. A to w oczywisty sposób przekłada się na spadek rentowności każdej takiej inwestycji i na wzrost, i tak już wygórowanych, cen mieszkań.
Czy taka zmiana jest naprawdę potrzebna? Raczej nie jeśli uwzględni się fakt, że ten sam minister we wrześniu br. poddał konsultacjom publicznym kolejny projekt nowelizacji warunków technicznych (opublikowany na stronach Rządowego Centrum Legislacji pod nr z wykazu 115), przewidujący powrót do zasady czterech i trzech metrów ze szczegółowym graficznym objaśnieniem sposobu obliczania tych odległości.
Kwiatki w przepisach
W podpisanym rozporządzeniu znajdziemy przepisy wykraczające poza ramy delegacji ustawowej, wynikającej z prawa budowlanego. Do nich zaliczają się regulacje dotyczące np. „publicznie dostępnego placu”, które nie mają nic wspólnego z budynkami i ich usytuowaniem. Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie nie jest właściwym dokumentem legislacyjnym do tworzenia legalnych definicji budowli nie będących budynkami. Podpisana zmiana będzie budzić kontrowersje, choćby z tego powodu, że wprowadzona definicja publicznie dostępnego placu jest nieprecyzyjna, nieostra, niezgodna z przepisami rangi ustawowej. Gdyby nowelizacja weszła w życie, za ogólnie dostępny plac można byłoby uznać każdy teren, nawet należący do prywatnego właściciela „użytek gruntowy oznaczony w ewidencji gruntów i budynków jako tereny rekreacyjno-wypoczynkowe lub jako droga, oznaczone odpowiednio symbolem: bz lub dr”.
W noweli znajdziemy postanowienia nakazujące by lokal użytkowy w budynku posiadał powierzchnię nie mniejszą niż 25 m.kw. Rozporządzenie dopuszcza w określonych warunkach wydzielanie lokali użytkowych o mniejszej powierzchni, a w niektórych zwalnia ze stosowania tego wymagania. Tyle tylko, że zasady wydzielania lokali użytkowych, to nie domena prawa budowlanego i warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki, lecz prawa cywilnego i zasad ustanawiania odrębnej własności lokali – to domena ustawy o własności lokali. Warunki techniczne stosuje się na etapie projektowania, uzyskiwania pozwolenia na budowę i realizacji obiektu, a nie na etapie jego użytkowania. Zasady użytkowania obiektów budowlanych dopuszczonych do użytkowania reguluje bowiem zupełnie inne rozporządzenie.
Podobnie rzecz się ma z miejscami postojowymi dla niepełnosprawnych. Nie jest rolą przepisów techniczno-budowlanych wprowadzanie rozwiązań ograniczających prawa osób niepełnosprawnych, przewidziane konwencją o prawach osób niepełnosprawnych w zakresie gwarancji dostępności. Nie znajduje uzasadnienia ograniczanie przepisami rangi rozporządzenia dostępu do miejsc postojowych poprzez wprowadzanie limitów takich miejsc. Właściwym instrumentem byłaby regulacja ustawowa zabraniająca zmiany sposobu korzystania z miejsc postojowych przeznaczonych dla inwalidów, zakazująca ich sprzedaży czy oddawania do wyłącznego korzystania lokatorom w pełni sprawnym zdrowotnie.
To była typowa kiełbasa wyborcza
Budzi kontrowersje nadmiernie restrykcyjny nakaz realizacji placu zabaw także w przypadku budowy jednego budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Przepis, nakazując zachowanie określonych odległości od ulic, okien, ciągów pieszo-jezdnych, etc. oraz nakazując zapewnienie odpowiedniego nasłonecznienia, a także wprowadzając zakaz realizacji tego typu obiektu na stropodachu ostatniej kondygnacji, w przypadku małych inwestycji, realizowanych zazwyczaj na niewielkich działkach, uniemożliwi zabudowę takich terenów, ograniczając dostępność mieszkań. Zdumiewa przy tym brak tolerancji w nowelizacji dla osób przebywających na placach zabaw i w miejscach rekreacyjnych, poprzez utrzymywanie postanowień nakazujących odsunięcie ich o 10 metrów od okien budynków. W czym przeszkadzać mają lokatorom osoby wypoczywające na placach zabaw i miejscach rekreacji – pozostanie wiedzą ustępującego ministra.
Nikt nie kwestionuje postulatu budowania budynków mieszkalnych w sposób cywilizowany, komfortowy, przyjazny mieszkańcom. Ale śmiało można napisać, że wyciągnięte w czasie kampanii wyborczej na światło dzienne, niezgodne z prawem i naruszające standardy przyzwoitej architektury, przykłady „patodeweloperki” posłużyły do opracowania, a teraz podpisania, norm technicznych, które źle się przysłużą całemu rynkowi inwestycji budowlanych.
Rafał Dębowski, adwokat, wspólnik w kancelarii Dębowski i Wspólnicy sp. k., specjalizującej się w prawie nieruchomości i inwestycji budowlanych
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
