Krajowy Zasób Nieruchomości (KZN) działa od 2017 r. Plany były ambitne.. Do KZN miały trafić atrakcyjne działki Skarbu Państwa, pod budowę m.in. mieszkań pod wynajem. Teraz okazuje się, że nic z nich nie wyszło, a KZN to kolos na glinianych nogach, dysponujący ok 1000 hektarami atrakcyjnych gruntów budowlanych, który może się pochwalić tylko jedną małą inwestycją. Ale zdaniem nowej minister funduszy i polityki regionalnej (podlega pod nią KZN) to tylko czubek góry lodowej. Nieprawidłowości jest więcej. Na razie odwołała kierownictwo KZN i poleciła przeprowadzenie wewnętrznego audytu oraz złożyła zawiadomienie do prokuratury.
Czy to koniec KZN? Co dalej z działkami budowlanymi wartymi miliardy złotych? Ministerstwo funduszy odpowiedziało Prawo.pl, że ewentualne decyzje dotyczące funkcjonowania KZN zostaną podjęte po przeprowadzeniu audytu. Natomiast eksperci uważają, że nie wolno likwidować KZN-u, tylko trzeba go zreformować. Część gruntów powinna zostać sprzedana inwestorom. Odkąd bowiem powstał KZN, brakuje gruntów dla inwestorów prywatnych, przez co m.in. rosną ceny mieszkań.
Zobacz też w LEX: Nowe zasady sytuowania budynków wielorodzinnych po zmianach w RWT od 1 kwietnia 2024 r. >
Czytaj też: NIK: Fiasko rządowego programu Mieszkanie Plus
Idea piękna, zawiedli ludzie
Polski Związek Firm Deweloperskich uważa, że idea powołania do życia KZN była szczytna, ale oderwana od realiów rynkowych. Dlatego doszło do porażki. Trudno bowiem nazwać sukcesem wybudowanie jednego budynku mieszkalnego. Przede wszystkim zawiodło zarządzanie KZN. Zabrakło też jakiegokolwiek dialogu z branżą. A powołanie do życia państwowego banku ziemi wyrządziło sporo szkód na rynku nieruchomości.
- Obecnie jest ogromny głód ziemi w dużych miastach. Coraz mniej gruntów znajduje się w bankach ziemi deweloperów. Jak duży jest to problem, pokazuje najlepiej przykład działki na ul. Cynamonowej na warszawskim Ursynowie. Miasto wystawiło ją na przetarg za cenę wywoławczą ok. 40 mln zł, a deweloper kupił za 80 mln zł. Żeby zarobić na tej inwestycji, cena metra kwadratowego mieszkania powinna wynieść… 25 tys. zł! Cena horrendalna. Jeszcze kilka lat temu byłoby to nie do pomyślenia - mówi Przemysław Dziąg, szef prawników w Polskim Związku Firm Deweloperskich.
Czytaj też w LEX: Odrolnienie gruntów w świetle reformy planistycznej >
Tymczasem KZN posiada około tysiąca hektarów gruntów pod budownictwo. Głównie są to dawne nieruchomości kolejowe i pocztowe. Duża część jest położona w atrakcyjnych częściach dużych miast. - Spokojnie można wybudować na nich ok. 30 tys. mieszkań. Nie jest to liczba, która rozwiązałaby całkowicie problem braku gruntów po mieszkaniówkę, ale zrobiłaby to chociaż częściowo. Od lat jednak KZN gromadził grunty i nic z nimi nie robił. Wielokrotnie apelowaliśmy, by chociaż część wystawił na sprzedaż. Ale jak grochem o ścianę - dodaje mec. Przemysł Dziąg.
Czytaj też w LEX: Krajowy Zasób Nieruchomości a planowanie przestrzenne i gospodarka finansowa gmin >
Z państwa kiepski deweloper
O KZN podobnie wypowiadają się eksperci związani z rynkiem nieruchomości.
- Jeśli sięgniemy do uzasadnienia projektu ustawy ustanawiającej KZN, to celem jego powstania miało być zwiększenie dostępności mieszkań dla grup społecznych o umiarkowanych dochodach oraz zwiększenie podaży nieruchomości pod budownictwo mieszkaniowe. Po sześciu latach istnienia KZN można stwierdzić, że osiągnięcia tego tworu są niezwykle liche i jego powstanie nie przyczyniło się, tak jak zakładano, do rozwoju budownictwa mieszkaniowego. Co więcej, mamy do czynienia z sytuacją, w której grunty przekazane KZN nie są ani wykorzystywane, ani nie są wystawiane na sprzedaż. Powoduje to że wiele terenów, które mogłyby być wykorzystywane pod budownictwo mieszkaniowe zostało de facto wyłączonych z obrotu, co spowodowało zmniejszenie podaży takich gruntów i w konsekwencji wzrost cen - twierdzi Michał Siembab, radca prawny, partner w GKR Legal.
Czytaj w LEX: Ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości w praktyce notarialnej >
W opinii ekspertów efekty działalności KZN dobitnie pokazują, że państwo nie jest w stanie budować mieszkań i być alternatywą dla deweloperów. - Oprócz obiektywnie istniejących przeszkód w procesie inwestycyjnym, związanych z czasem trwania procedur budowlanych (często bowiem prywatni inwestorzy procedują pozwolenie na budowę przy "normalnych" inwestycjach po kilka, czy kilkanaście lat), które mogły przełożyć się na liczbę zrealizowanych mieszkań, praktycznie nie ma żadnego obiektywnego wytłumaczenia, dlaczego przez ten czas powstał jeden blok mieszkalny - mówi Joanna Maj, radca prawny z kancelarii SWK Legal Sebzda-Załuska, Wójcik, Kamińska Radcowie Prawni.
Czytaj też w LEX: Strategia rozwoju gminy w praktyce samorządowej >
Likwidować czy reformować?
Co w takim razie dalej z KZN? Czy utrzymywanie przy życiu państwowego banku ziemi ma sens? Zdaniem ekspertów KZN powinien funkcjonować dalej, ale na innych, zmienionych zasadach.
- Trzeba się poważnie zastanowić nad dalszym funkcjonowaniem KZN w obecnym kształcie. Samo posiadanie i gromadzenie nieruchomości przez KZN nie rozwiąże problemów mieszkaniowych. Nie ma to sensu, jeżeli grunty nie będą efektywnie, szybko i zgodnie z bieżącymi potrzebami przekazywane na potrzeby budownictwa mieszkaniowego. Instytucje państwowe nigdy nie będą dobrym inwestorem. Raczej powinny wspierać prywatne przedsiębiorstwa np. w budowie mieszkań na wynajem. Ważne jest rozwijanie społecznych inicjatyw mieszkaniowych, w ramach których mają powstawać mieszkania na wynajem o umiarkowanym czynszu. Warto jednak, aby ten program przyspieszył i miał zapewnione odpowiednie finansowanie. - uważa Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy, ekspert Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.
Przypomina, że największą bolączką inwestorów i deweloperów jest brak gruntów pod budownictwo mieszkaniowe – szczególnie w dużych miastach. Powinny być organizowane przetargi na grunty, które mają odpowiednią infrastrukturę, uregulowany stan prawny i potencjał do zabudowy. Prywatni przedsiębiorcy w większości przypadków zabudują nieruchomości efektywniej i taniej. Muszą być jednak wprowadzone ramy prawne dla takich inwestycji (w tym w przepisach prawa budowlanego i techniczno-budowlanych), aby spełniały wszystkie współczesne standardy - podkreśla.
Podobnie myśli Marcin Bandurski, adwokat, wspólnik w kancelarii PROKURENT. - Oceniając KZN, należy spojrzeć na liczbę wybudowanych i „wypuszczonych” na rynek mieszkań. Uruchomiony w ramach KZN trzy lata temu program Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych zaowocował wybudowaniem jednego bloku mieszkaniowego liczącego 40 mieszkań. Samo powołanie KZN nie było jednak złym pomysłem. Nadzieje na nadanie KZN-owi sensu daje tylko przeprowadzenie gruntownej nowelizacji przepisów o funkcjonowaniu tej jednostki, zacieśnienie kontroli oraz obsadzanie kluczowych stanowisk odpowiedzialnymi ludźmi - podsumowuje.
Czytaj też w LEX: Reforma planowania przestrzennego 2023 >
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
