Polski Ład milczy na temat programu Mieszkanie Plus. Eksperci nie mają wątpliwości, że do klapy programu przyczynił się przede wszystkim populizm rządzących, przez który był on od początku skazany na porażkę. Program jest częściowo odpowiedzialny za pogłębiający się deficyt gruntów pod inwestycje.
Liczby z sufitu
Program Mieszkanie Plus powołano do życia uchwałą Rady Ministrów z 27 września 2016 roku, jako główny filar Narodowego Programu Mieszkaniowego (NPM). Jak dotąd, bardziej niż z budową mieszkań na masową skalę, kojarzy się przede wszystkim z licznymi zmianami i przeobrażeniami w niespełna 5-letnim okresie swej misji.
- Niczym w kalejdoskopie ewoluowały założenia, terminologia, prognozy, obietnice, instytucje, ministerstwa, jak i osoby odpowiedzialne za program. Z kolei na żenująco niskim poziomie wciąż utrzymuje się dynamika programu, mierzona wolumenem uruchamianych inwestycji i budowanych mieszkań. Innymi słowy M Plus to porażka rządu – uważa Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
Według niego taka sytuacja wynika z błędnych i kompletnie nierealnych założeń już od samego początku funkcjonowania tego programu
- Przyjęto koszt budowy jednego mkw. na poziomie 3 tys. złotych pod klucz i samofinansowanie się programu bez udziału środków Skarbu Państwa. Inwestycje mieli realizować i finansować sami deweloperzy, co wydawało się już całkiem kuriozalnym oczekiwaniem. Gdy pomysł spalił na panewce, zaczęto poszukiwać innych sposobów, czas płynął, a efekty były symboliczne. Oczywiście klapa M Plus to także ludzie go realizujący, najczęściej bez znajomości realiów rynkowych i doświadczenia w mieszkaniówce, brak odpowiedniej organizacji pracy instytucji odpowiedzialnych, niewłaściwe zarządzanie programem itp. – wylicza grzechy główne tego programu Jarosław Jędrzyński.
Rząd uderzył w deweloperów
Słów krytyki nie szczędzi również Konrad Płochocki dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
- To prawda, efekty nie są oszałamiające. Powód jest prosty - program zabił populizm rządu. Uważał on, że marża deweloperska w cenie jednego mkw. mieszkania wynosi 50 proc. i jak odliczy marżę od ceny jednego mkw., wyjdą mu rzeczywiste koszty budowy, ale się zwyczajnie przeliczył. Średnia marża deweloperska wynosi bowiem około 20 proc. A słynne już 3 tys. zł za mkw., o których tak dużo i chętnie mówili politycy PiS, są wyssane z palca. Nie da się za taką kwotę na masową skalę wybudować mieszkań. Taki bardzo podstawowy koszt budowy jednego mkw. to 5 tys. zł , do tego trzeba doliczyć jeszcze koszty nabycia działki, finansowe oraz marżę – tłumaczy dyrektor Płochocki.
- Przez jakiś czas w ramach programu były nabywane lokale od deweloperów, ale rządzący szybko się zorientowali, że to będzie plama na ich wizerunku, gdy dadzą zarobić deweloperom i zaczęli stawiać nierealne warunki, co spowodowało, że nie ma teraz żadnych transakcji – dodaje Konrad Płochocki.
Czytaj w LEX: Projekt budowlany w wersji elektronicznej >
W jego ocenie pogrążyła też biurokracja towarzysząca formalnościom budowlanym, czyli to na co od lat narzekają deweloperzy. Okazało się, że długo trzeba czekać na warunki zabudowy czy decyzję środowiskową. Stąd pojawił się pomysł wprowadzenia w życie lex deweloper, który też, niestety, nie wypalił.
Innego zdania jest samo Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii. Jak tłumaczy serwisowi Prawo.pl:" podstawą działania rządu w obszarze mieszkalnictwa jest Narodowy Program Mieszkaniowy (NPM) przyjęty przez Radę Ministrów we wrześniu 2016 roku. Najważniejszym celem NPM jest wzrost liczby mieszkań. Obecnie jest on nawet szybszy niż rząd zapowiadał w 2016 r."
- Od zeszłego roku mamy rekordowe wyniki w budownictwie mieszkaniowym, co pozwala z optymizmem oczekiwać osiągnięcia w 2030 roku poziomu 435 mieszkań na 1000 mieszkańców, stanowiącego średnią UE. Instrumenty zaproponowane w NPM ciągle modyfikujemy i uzupełniamy, aby zwiększyć możliwości angażowania się w działania mieszkaniowe przez gminy, TBS-y, spółdzielnie mieszkaniowe, a także inne podmioty. – wyjaśnia MRPiT.
Czytaj w LEX: Umowa deweloperska - według starej i nowej ustawy >
Gdzie te 100 tysięcy?
Program M Plus dzieli się obecnie na dwie części. Pierwsza - komercyjna, realizowana jest przez spółkę Polski Fundusz Rozwoju Nieruchomości (PFRN), de facto państwowego dewelopera średniej wielkości, jakiś czas temu przybrała ona nazwę Mieszkania dla Rozwoju. Druga część to segment społeczny realizowany przez Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii. To budowa mieszkań komunalnych, społecznych czynszowych, socjalnych, a nawet noclegowni dla bezdomnych.
Jak tłumaczy Ewa Syta z PFR Nieruchomości, spółka odpowiada jedynie za rynkową część rządowego programu mieszkaniowego. Do tej pory przekazała do najmu 1530 mieszkań. W tej liczbie zawiera się już katowicki Nowy Nikiszowiec. Pozostałe lokalizacje to Biała Podlaska (186 mieszkań), Wałbrzych (215), Gdynia (172), Jarocin (366), Kępno (36), Kępice (42), Katowice (513).
Sprawdź w LEX: Czy gmina może sprzedać drogę wewnętrzną i w jakim trybie? >
W budowie lub z zawartą umową z generalnym wykonawcą PFRN ma 3341 mieszkań w 15 lokalizacjach – Kraków (481 mieszkań), Toruń (320), Dębica (201), Mińsk Mazowiecki (138), Radom (124), Nowy Targ (130), Oława (144), Zgorzelec (221), Świdnik (108), Zamość (96), Łowicz (96), Września (100), Wrocław (469), Katowice/Korczaka (523), Nakło nad Notecią (190).
- W pierwszym półroczu 2021 roku spółka PFR Nieruchomości uruchomiła nabory do 1,6 tys. mieszkań. Rekrutacje zakończyły się już w Katowicach, Świdniku, Radomiu, Dębicy, Mińsku Mazowieckim i Krakowie. Do końca czerwca zbierane są wnioski w Łowiczu. Do tej pory we wszystkich lokalizacjach złożono ponad 8 tysięcy wniosków. Przeciętny czynsz najmu za 60-metrowe mieszkanie w naszej inwestycji w Białej Podlaskiej wynosi 886,8 złotych. Należy podkreślić, że nasze inwestycje są objęte dopłatami do czynszu w ramach programu „Mieszkanie na Start”. W przypadku Białej Podlaskiej otrzymuje je 161 na 186 rodzin, od 100 do 300 złotych miesięcznie. Średnia dopłata wynosi niespełna 220 zł. Łącznie miesięcznie w ramach tego wsparcia trafia do najemców ponad 35 tys. zł. - wyjaśnia Ewa Syta z PFRN.
Liczby nie robią wrażenia na ekspertach. Politycy długo mówili w mediach o 100 tys. mieszkań, gdzie wiec one są?
- W ramach części rynkowej rządowego programu do dziś wybudowanych nieco ponad 1,5 tys. mieszkań, w trakcie budowy jest około 2 tys. Ponadto wyłaniani są generalni wykonawcy i trwają postępowania przetargowe na wybór wykonawcy robót budowalnych dla kolejnych inwestycji. W sumie więc po pięciu latach misji programu M Plus dorobek jego segmentu komercyjnego to około 4 tys. lokali na różnych etapach realizacji, począwszy od oddanych do użytkowania, a skończywszy na planowaniu przetargów na wybór wykonawców - podsumowuje Jarosław Jędrzyński.
Nowy bank ziemi a deficyt gruntów
Oprócz budowy mieszkań pod wynajem, w ramach programu Mieszkanie Plus powołano do życia Krajowy Zasób Nieruchomości.
KZN dysponuje bankiem ziemi o pow. niespełna 900 ha. Jednak tylko część tego areału nadaję się pod zabudowę mieszkaniową bez dodatkowych nakładów. Są to często grunty położone na terenach poprzemysłowych, zanieczyszczonych, bez niezbędnej infrastruktury, w mało atrakcyjnych lokalizacjach.
Czytaj też: Liczba mieszkań budowanych w programie Mieszkanie Plus przekroczyła 26 tysięcy>>
Powołanie KZN do życia spowodowało jednak, że spółki Skarbu Państwa przestały sprzedawać działki pod inwestycje deweloperom, a popyt na mieszkania jest dziś olbrzymi. Kurczą się wiec tereny inwestycyjne i rosną ceny mieszkań. - W jakimś stopniu KZN ograniczył dostępność gruntów inwestycyjnych dla deweloperów, ale bardzo trudno ocenić skalę tego zjawiska. Raczej nie więcej niż jedna piąta zasobów KZN to parcele, których nabyciem byliby zainteresowani deweloperzy mieszkaniowi – ocenia Jarosław Jędrzyński.
Czytaj w LEX: Krajowy Zasób Nieruchomości a planowanie przestrzenne i gospodarka finansowa gmin >
Innego zdania jest Konrad Płochocki.
- Nie słyszałem, żeby KZN sprzedał deweloperom nieruchomość w przetargu. Tymczasem dramatycznie brakuje ziemi pod inwestycje. Jednym z głównych powodów wysokich cen jest brak działek budowlanych. Zawsze jednym z większych ich dostarczycieli były spółki SP. Od jakiegoś czasu nie sprzedają nieruchomości deweloperom, bo boją się, że wcześniej lub później pojawi się pomysł realizacji na ich terenach Mieszkania Plus - wyjaśnia Konrad Płochocki.
Czytaj w LEX: Ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości w praktyce notarialnej >
Długo w KZN działo się niewiele. To się zmieniło po wejściu w życie przepisów powołujących do życia Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe (SIM). I teraz KZN zaczyna pomału rozwijać skrzydła.
KZN to nie tylko bowiem bank ziemi pod budownictwo Mieszkanie Plus, ale spółka gospodarująca nieruchomościami SP, wspierająca samorządy w budownictwie społecznym czynszowym i socjalnym, uczestnicząca w procesie tworzenia systemu naboru najemców w inwestycjach M+ i inne. Ostatnio pojawiło się szereg informacji o planowanych inwestycjach na Warmii, Mazurach, Pomorzu, Toruniu i innych lokalizacjach w ramach tworzonych Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych (SIM) z udziałem KZN.
- KZN planuje współtworzenie kolejnych SIM-ów na terenie całej Polski, w szczególności w województwach, w których do tej pory nie udało się jeszcze zawiązać takich spółek. Przygotowywane są sukcesywnie kolejne grunty Zasobu KZN celem aportu do SIM-ów i realizowania na nich inwestycji mieszkaniowych. Równolegle trwają prace nad pozyskiwaniem kolejnych gruntów, których w 2021 roku KZN pozyskał 10 ha – tłumaczy Monika Ustrzycka z KZN.
