Pozwolenie na budowę często obejmuje nie tylko jeden budynek, ale ich kompleks, a także innego typu obiekty budowlane. Bywa, że inwestor sprzedaje tylko część przedsięwzięcia. Wówczas niezbędne jest również przeniesienie części pozwolenia na budowę. Przepisy milczą jednak na ten temat. W praktyce trzeba posiłkować się orzecznictwem. Ma to ulec zmianie - Ministerstwo Rozwoju i Technologii pracuje nad przepisami w tej sprawie. Eksperci chwalą propozycję. Zwracają jednak uwagę, że brakuje w nich prawa do promesy.
Czytaj też: Dom do 70 mkw. narusza prawo? Starosta zablokuje budowę - jest projekt
Jedno pozwolenie, ale kilka budynków i jak tu podzielić
Chodzi o projekt nowelizacji prawa budowlanego - obecnie prace toczą się na etapie konsultacji publicznych. Zawiera on również zmianę do art. 40 prawa budowlanego. Przepis mówi o przenoszeniu części pozwolenia na budowę. Będzie to możliwe pod warunkiem, że po podziale inwestycji obie jej części będą mogły samodzielnie funkcjonować zgodnie ze swoimi przeznaczeniami.
Jednocześnie projekt zobowiązuje nowego inwestora, żeby dołączał do wniosku o przeniesienie części pozwolenia oświadczenie, że od dotychczasowego inwestora otrzymał projekt budowlany lub kopię projektu sporządzoną tak, by dało się ją wykorzystać do celów projektowych.
Ponadto przeniesienie decyzji w części obejmie nie tylko same pozwolenie na budowę, ale również pozwolenia na wznowienie robót budowlanych oraz zgłoszenia.
Zobacz procedurę: Przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych oraz praw i obowiązków wynikających ze zgłoszenia >
Przepisy sobie, a orzeczenia sobie
Przepisów jeszcze nie ma, ale po ilości orzecznictwa widać, że w praktyce istnieje spory problem. Proponowane zmiany uwzględniają wyroki sądów administracyjnych. Za co chwalą je eksperci.
- Aktualne przepisy nie regulują przenoszenia pozwolenia budowę w częściach. Wykształciła się jednak praktyka, zgodnie z którą przeniesienie części pozwolenia na nowego inwestora – obok zwykłych warunków: prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz złożenia oświadczenia o przyjęciu warunków wynikających z pozwolenia – wymaga także wykazania, że część inwestycji, do której przenosi się pozwolenie ma samodzielny charakter. Nowelizacja sankcjonuje tę praktykę, przepisując do ustawy tezy z orzecznictwa - mówi dr Tomasz Ludwik Krawczyk, adwokat z GKR Legal.
Sprawdź w LEX: Czy można przepisać pozwolenie na budowę inwestycji, która została już zakończona? >
NSA wielokrotnie potwierdził, że zgodnie z art. 40 ust. 1 prawa budowlanego organ, który wydał pozwolenie na budowę ma obowiązek, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do jej przeniesienia na rzecz innego podmiotu.
- Podmiot, na który organ przenosi pozwolenie na budowę, przyjmuje wszystkie warunki zawarte w tej decyzji, a więc wszystkie prawa i obowiązki wynikające z decyzji. Dotyczy to zarówno prawa kontynuowania procesu inwestycyjnego zgodnie z warunkami pozwolenia na budowę, jak i ponoszenia konsekwencji wynikających z dotychczasowego procesu inwestycyjnego, w tym wykonywania obowiązków nałożonych przez organ (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 marca 2017 r., II OSK 1647/16, LEX nr 2316521) - wyjaśnia Joanna Maj, radca prawny z kancelarii SWK Legal.
Sądy dopuściły również taką interpretację art. 40 prawa budowlanego, że przeniesienie pozwolenia na budowę na rzecz innego podmiotu jest możliwe pod warunkiem, że da się ono wyodrębnić i może samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 25 kwietnia 2007 r., II OSK 679/06, LEX nr 339629; z dnia 1 grudnia 2020 r., II OSK 1407/18, LEX nr 3103980).
- Decyzja wydana na podstawie art. 40 prawa budowlanego ma charakter decyzji związanej, co oznacza w praktyce, że organ administracji architektoniczno-budowlanej ma obowiązek sprawdzić, czy spełnione są warunki wynikające z art. 40 ust. 1 prawa budowlanego, a jeśli tak - ma obowiązek przenieść decyzję na podmiot, który o to wnioskował - dodaje mec. Maj.
Zobacz linię orzeczniczą: Przeniesienie uprawnień z decyzji o udzieleniu pozwolenia na budowę w drodze sukcesji >
W projekcie brakuje promesy
Projekt nie rozwiązuje wszystkich problemów. Obecnie często nie wiadomo, czy urzędnik uznaje inwestycję za wystarczająco samodzielną do przeniesienia pozwolenia w części. Przeniesienie części pozwolenia jest bowiem możliwe dopiero po nabyciu tytułu do działki inwestycyjnej.
- Problem można rozwiązać. Wystarczy, że nowela będzie przewidywała możliwość wydawania przez urzędnika promesy przeniesienia pozwolenia w części, w ramach której organ potwierdzałby samodzielność części inwestycji. Dzięki temu można by było np. w umowie przedwstępnej sprzedaży działki inwestycyjnej z częścią pozwolenia wpisać warunek zawieszający w postaci uzyskania takiej promesy, a umowę ostateczna zawierać już bez ryzyka odmowy przeniesienia pozwolenia na budowę w części - twierdzi mec. Ludwik Krawczyk.
Sprawdź w LEX: Czy można przenieść pozwolenie na budowę z inwestora prowadzącego działalność gospodarczą na ta samą osobę fizyczną? >
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
