Jak długo można kwestionować ważność pozwolenia na budowę czy na użytkowanie? Rok temu wszedł w życie przepis prawa budowlanego, który daje na to jedynie pięć lat. Całkiem niedawno jednak zaczęła obowiązywać nowela kodeksu postępowania administracyjnego dotycząca także terminów, która komplikuje sprawę. Utrudnia też życie inwestorom, nie wiedzą bowiem, od kiedy mogą spać spokojnie, bo pozwolenia już nikt nie podważy.
Pojawiają się też pierwsze orzeczenia dotyczące terminu pięcioletniego.
Czytaj też: Od poniedziałku tylko nowe zasady w pozwoleniach na budowę, a urzędy niegotowe>>
Dwie ustawy, różne terminy
Od 16 września br. obowiązuje nowelizacja kodeksu postępowania administracyjnego. Zmienia się brzmienie art. 156 i 158 tego kodeksu. Na jego podstawie nie można stwierdzić nieważności decyzji z jakichkolwiek przyczyn, jeżeli od dnia ich doręczenia lub ogłoszenia upłynęło dziesięć lat, a także gdy wywołały nieodwracalne skutki prawne.
W odniesieniu do decyzji wydanych w okresie między 10 a 30 lat temu, możliwe będzie tylko stwierdzenie wydania ich z naruszeniem prawa, co będzie oznaczało, że pozostaną one w obrocie prawnym, a stronie będzie co do zasady przysługiwało roszczenie odszkodowawcze. W przypadku decyzji sprzed więcej niż 30 lat został wprowadzony zakaz wszczynania postępowań o stwierdzenie nieważności.
Jednak rok wcześniej, bo 19 września 2020 r. weszła w życie nowela prawa budowlanego, która ograniczyła czas podważania ważności pozwolenia na budowę oraz na użytkowanie do pięciu lat.
- Przepis prawa budowanego stanowi lex specialis w stosunku do noweli kpa (art. 156 i 158 kpa.) Oznacza to, że stosuje się je w pierwszej kolejności. Pozwolenie na budowę oraz na użytkowanie są więc nie do podważenia po pięciu latach. Ale w praktyce ustalenie po jakim czasie nie wolno ruszać starych pozwoleń a po jakim jeszcze tak - to już większa ekwilibrystyka prawna. Decydujące znaczenie ma data wydania - wyjaśnia Maciej Obrębski, adwokat.
Decyduje wiek decyzji
Prawnicy nie mają wątpliwości. Obecnie można stwierdzić nieważność pozwolenia na budowę tylko w ciągu 5 lat. Jeżeli upłynęło 5 lat, ale pozwolenie nie ma jeszcze 30 lat wolno wystąpić o stwierdzenie, że zostało wydane z naruszeniem prawa a po upływie 30 lat nie ono wszczyna już postępowania o stwierdzenie nieważności decyzji.
Czytaj też: Nowelizacja kpa obowiązuje - tysiące starych decyzji administracyjnych nie do podważenia>>
Co oznacza w praktyce stwierdzenie, że pozwolenie zostało wydane z naruszeniem prawa? - Pozwolenie pozostaje w obrocie prawnym. Inwestor może spać spokojnie, nikt nie podważy jego pozwolenia. Ale osoba, która została poszkodowana na skutek jego wydania ma otwartą drogę odszkodowawczą. Może ubiegać się o nie od organu, który je wydał, czyli w wypadku pozwolenia na budowę najczęściej u starosty, a pozwolenia na użytkowanie - powiatowego inspektora nadzoru budowlanego - dodaje Maciej Obrębski.
Minęło 29 lat a pawilon stoi
Pojawiają się pierwsze orzeczenia dotyczące przepisów prawa budowanego znowelizowanych rok temu. Niedawno wojewódzki sąd administracyjny rozstrzygał sprawę dotyczącą pozwolenia na budowę pawilonu handlowego wydanego przed 29 laty. Sprawa była skomplikowana i ciągnęła się długie lata. Ostatecznie WSA przesądził, że pozwolenie na budowę zostanie w obrocie prawnym. Odniósł się przy tym do terminu pięciu lat obowiązującego w wypadku pozwolenia na budowę.
- W uzasadnieniu wyroku powołano się na obowiązujący od 19 września 2020 r. art. 37b prawa budowlanego, zgodnie z którym nie stwierdza się nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę, jeżeli od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia upłynęło 5 lat. Sąd uznał, że skoro przed ponad 29 laty powstał budynek i był cały czas użytkowany w sposób niezakłócony a decyzja o pozwoleniu na budowę korzystała z domniemania zgodności z prawem, to nie wywołała ona niemożliwych do zaakceptowania skutków społeczno-gospodarczych, pomimo stwierdzenia naruszenia prawa. Brak zgody pozostałych współwłaścicieli nieruchomości na dysponowanie gruntem na cele budowlane nie może przesądzać w tym wypadku o stwierdzeniu nieważności pozwolenia na budowę - wyjaśnia Piotr Jarzyński, partner w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy.
