Specustawa deweloperska straci moc za niecałe dwa miesiące, ale procesy inwestycyjne zainicjowane na jej podstawie mogą się jeszcze toczyć latami. Pozwalają na to przepisy przejściowe. Być może swoistym następcą lex deweloper okażą się zintegrowane plany inwestycyjne, gdyż ustawodawca zadbał ostatnio o uelastycznienie dotyczącej ich procedury.
Choć najważniejszą datą w kalendarzu reformy planistycznej jest teraz dzień 31 sierpnia 2026 r., czyli termin, do którego powinny powstać plany ogólne dla poszczególnych miast gmin, to po tej dacie nadal będzie mogło i musiało zapaść wiele kolejnych rozstrzygnięć kształtujących przyszłość inwestycji mieszkaniowych w poszczególnych samorządach.
Część inwestycji w budownictwo wielorodzinne korzystało z dobrodziejstw tzw. lex deweloper. Chodzi o ustawę z 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (Dz. U. z 2025 r. poz. 1754). Zgodnie ze znowelizowanym „na ostatnią chwilę” art. 59 tej specustawy, straci ona moc z dniem 1 września br. Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) podkreśla, że przepisy przejściowe dotyczące specustawy mieszkaniowej umożliwiają dokończenie rozpoczętych postępowań.
Obecne przepisy przejściowe jednoznacznie przewidują możliwość dokończenia postępowań wszczętych przed wygaśnięciem specustawy mieszkaniowej – uważa Patryk Kozierkiewicz, radca prawny PZFD.
Mec. Kozierkiewicz powołuje się na art. 45 i 76 ustawy nowelizującej, czyli ustawy z 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r. poz. 1688). Przepisy te powinno się czytać łącznie. Pierwszy z tych przepisów dotyczy zmian w lex deweloper, a drugi przewiduje, że do wniosków o ustalenie lokalizacji inwestycji złożonych przed wrześniem, znajdą zastosowanie stare regulacje.
Po wprowadzeniu przepisów przejściowych trzy lata temu ich brzmienie było jednak na tyle nieprecyzyjne, że w 2025 r. ustawodawca musiał je poprawić w taki sposób, aby obecnie nie było w tym względzie wątpliwości. Dodatkowo art. 76 ust. 2 przesądza, że do inwestycji objętych wnioskami złożonymi przed 1 września 2026 r. oraz przed wejściem w życie planu ogólnego nadal stosuje się studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin w dotychczasowym brzmieniu. Także ten przepis został wprowadzony w celu zapewnienia ciągłości prowadzonych postępowań.
Cel tej zmiany został jednoznacznie wyjaśniony w uzasadnieniu projektu ustawy. Ustawodawca wskazał, że dodanie tego przepisu ma usunąć pojawiające się wątpliwości interpretacyjne i jednoznacznie potwierdzić ratio legis przepisów przejściowych, którym była właśnie możliwość dalszego procedowania postępowań wszczętych przed wygaśnięciem specustawy mieszkaniowej – podkreśla mec. Kozierkiewicz.
PZFD podkreśla, że nie jest to tylko dyskusja akademicka, ale ma swoje konkretne przełożenie na toczone i planowane inwestycje mieszkaniowe. Po pierwsze, postępowania dotyczące wniosków o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej złożone przed 1 września br. będą prowadzone i zakończone na podstawie wcześniej przepisów obowiązujących (do 31 sierpnia). Najważniejszą konsekwencją tego stanu rzeczy jest zielone światło dla tego, aby sama uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej mogła zostać bez problemu podjęta po tej granicznej dacie.
Nie ma zatem podstaw do twierdzeń, że warunkiem dalszego procedowania jest podjęcie uchwały lokalizacyjnej przed tą datą lub że istnieje luka prawna wymagająca pilnej interwencji ustawodawcy – podkreśla mec. Kozierkiewicz.
Zobacz też w LEX: Umowa urbanistyczna w praktyce – klucz do zintegrowanego planu inwestycyjnego >
Drugi istotny przepis przejściowy zawarty w art. 70 ustawy nowelizującej stanowi, że do postępowań wszczętych i niezakończonych przed wejściem w życie planu ogólnego gminy stosuje się przepisy dotychczasowe. Tym samym późniejsze uchwalenie POG nie wpływa na sposób prowadzenia już rozpoczętych postępowań.
Pula postępowań wszczynanych i prowadzonych na podstawie lex deweloper kiedyś się jednak wyczerpnie i powstanie pytanie, co dalej z inwestycjami wielorodzinnymi.
Wygaśnięcie możliwości inicjowania inwestycji mieszkaniowych w trybie tzw. lex deweloper oznacza istotną zmianę dla wszystkich uczestników procesu inwestycyjnego. Specustawa mieszkaniowa przez ostatnie lata pełniła funkcję instrumentu uzupełniającego wobec systemu planowania przestrzennego, umożliwiając realizację inwestycji również na terenach, które nie były objęte miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub których ustalenia nie odpowiadały aktualnym potrzebom rozwojowym gmin – podkreśla Katarzyna Gabrysiak, adwokat prowadząca indywidualną kancelarię we Wrocławiu.
Z perspektywy samorządów wygaszenie lex deweloper oznacza powrót do pełnej odpowiedzialności za kształtowanie polityki przestrzennej w oparciu o narzędzia przewidziane w ustawie z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2026 r. poz. 538). Skutki będą widoczne i dla samorządów, i dla deweloperów.
- Gminy będą musiały znacznie sprawniej prowadzić procesy planistyczne, w szczególności uchwalać plany ogólne oraz MPZP. W przeciwnym razie mogą pojawić się trudności z zapewnieniem ciągłości realizacji nowych inwestycji mieszkaniowych, co może negatywnie wpłynąć na lokalny rozwój oraz dostępność mieszkań. Natomiast dla inwestorów oznacza to przede wszystkim ograniczenie elastyczności prowadzenia projektów deweloperskich. Dotychczas procedura przewidziana przez lex deweloper pozwalała w określonych przypadkach skrócić drogę do uzyskania zgody na realizację inwestycji, zwłaszcza tam, gdzie dokumenty planistyczne nie nadążały za dynamicznie zmieniającymi się potrzebami rynku. Po wygaśnięciu specustawy inwestorzy będą w większym stopniu uzależnieni od obowiązujących dokumentów planistycznych oraz tempa ich uchwalania i aktualizacji przez gminy. W praktyce może to oznaczać wydłużenie przygotowania inwestycji, wzrost kosztów oraz większą niepewność planowania przedsięwzięć – ocenia mec. Gabysiak.
Czytaj też w LEX: Doprecyzowanie roli planu ogólnego po nowelizacji z 1 lipca 2026 r. >
Jeżeli proces inwestycyjny ulegnie spowolnieniu wskutek ograniczonej liczby terenów dostępnych pod zabudowę lub przedłużających się procedur planistycznych, może to przełożyć się na zmniejszenie podaży nowych lokali. Konsekwencje odczują również nabywcy mieszkań. W warunkach utrzymującego się popytu taki stan rzeczy może wywoływać presję na wzrost cen mieszkań oraz wydłużenie czasu oczekiwania na realizację nowych inwestycji.
- W okresie przejściowym istnieje zatem ryzyko powstania luki pomiędzy wygaszeniem instrumentów przewidzianych przez lex deweloper a pełnym funkcjonowaniem nowego systemu planistycznego. Skuteczność reformy będzie w dużej mierze uzależniona od sprawności organizacyjnej gmin, tempa uchwalania aktów planowania przestrzennego oraz zdolności administracji do prowadzenia postępowań w rozsądnych terminach. Dopiero po zakończeniu tego procesu będzie można ocenić, czy nowy model zapewnia wystarczającą równowagę pomiędzy ochroną ładu przestrzennego a potrzebą sprawnej realizacji inwestycji mieszkaniowych. W dłuższej perspektywie dobrze funkcjonujący system planistyczny powinien ograniczyć konieczność stosowania rozwiązań nadzwyczajnych (a takim jest lex deweloper). Obecnie jednak trudno uznać, że wszystkie jednostki samorządu terytorialnego są w jednakowym stopniu przygotowane do przejęcia tej roli – uważa mec. Gabrysiak.
Reforma planistyczna z 2023 r. przewidziała nowy ciekawy instrument prawny – zintegrowane plany inwestycyjne (ZPI). To szczególnego rodzaju dokumenty planistyczne, które gminy uchwalają na wniosek inwestorów. ZPI umożliwiają realizację inwestycji mieszkaniowych, komercyjnych lub społecznych. Kluczowym elementem są negocjacje zakończone podpisaniem wiążącej umowy urbanistycznej pomiędzy inwestorem a miastem. Część dużych miast (a jednocześnie dużych rynków deweloperskich) już deklaruje, że chętnie będą korzystać z ZPI. Na liście tej są np. Poznań, Gdańsk i Kraków.
Zobacz też w LEX: ZPI - ryzyka inwestora w trakcie procedury uchwalania i uchylenie przez wojewodę >
Od 1 lipca br. obowiązuje kilka przepisów, które w praktyce pomagają ZPI być lepszym narzędziem przy inwestycjach, w tym również mieszkaniowych wielorodzinnych, które są domeną deweloperów. Obecnie już zgoda na przystąpienie do sporządzenia ZPI zachowuje ważność bez względu na zakres zmian w projekcie ZPI dokonanych w toku procesu planistycznego. Tak wynika z dodawanego do ustawy z 2003 r. art. 37ec ust. 2a. Dotychczas wraz z każdą zmianą terenu objętego ZPI potrzebna była nowa zgoda na procedowanie. Przepisy obowiązujące od 1 lipca 2026 r. potwierdzają też wprost, że ZPI może zmieniać obowiązujący MPZP (do tej pory były co do tego wątpliwości). Jeżeli więc dla obszaru inwestycji głównej i inwestycji ełniającej obowiązuje MPZP, to zmiana tego planu miejscowego może nastąpić w formie ZPI (nowy art. 37eb ust. 2a w ustawie z 2003 r.).
Czytaj też w LEX: Zmiana definicji inwestycji uzupełniającej - konsekwencje praktyczne >
ZPI towarzyszy umowa urbanistyczna – od lipca też jest tu łatwiej. Dotychczas sporządzenie kompletnego projektu umowy urbanistycznej (czyli w zasadzie wynegocjowanie całości umowy) było warunkiem rozpoczęcia kolejnych etapów procedury planistycznej, w tym uzgodnień i opiniowania z innymi organami oraz konsultacji społecznych). Od 1 lipca dla rozpoczęcia tych etapów procedury planistycznej wystarczające jest wynegocjowanie kluczowych założeń umowy urbanistycznej, a sporządzenie ostatecznego projektu – po ich zakończeniu.
W przypadku ZPI też musi dojść do wyważenia interesów samorządu i dewelopera. Dobry przykład to tzw. inwestycje uzupełniające, które służą dwóm celom. Po pierwsze, pomagają w obsłudze inwestycji głównej (np. przez skomunikowanie terenów zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej). Po drugie, służą też innym mieszkańcom miasta, umożliwiając w przyszłości rozwój kolejnych terenów inwestycyjnych. To, co jest zarówno szansą, może być jednak także potencjalnym utrudnieniem.
Sporządzenie zintegrowanego planu inwestycyjnego (ZPI) - zobacz procedurę w LEX >
Od 1 lipca inwestycja uzupełniająca nie musi służyć obsłudze inwestycji głównej, pod warunkiem, że służy realizacji zadań własnych gminy. Pozwoli to zaspokajać rzeczywiste potrzeby gminy, ale może też spowodować, że oczekiwania co do rodzaju i skali inwestycji uzupełniającej spowodują spadek atrakcyjności ZPI.
Czytaj też w LEX: Ograniczenia w uzyskiwaniu decyzji o warunkach zabudowy - najważniejsze zmiany >
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów LEX jest zależny od posiadanych licencji.
