Chodzi o osiedle przy ulicy Mleczarskiej położone na granicy Piaseczna i Lesznowoli. Prawie trzysta rodzin w tamtejszych kilku blokach nabyło lokale i często zaciągnęło kredyty hipoteczne, ale nie może obecnie uzyskać tytułu własności z powodu sporów o skutki wcześniejszych rozstrzygnięć planistycznych i budowlanych.
To przykład sytuacji, w której organy państwa przez lata wydawały decyzje administracyjne, na podstawie których powstała inwestycja, a następnie same te decyzje zaczęły podważać, wskazując na ich rażące naruszenie prawa - pisze na jednym z forów internetowych zrozpaczona Sylwia Świątek-Żołyńska, jedna z niedoszłych właścicielek mieszkania na ul. Mleczarskiej.
Interpelacja do aż dwóch ministrów
Źródłem sporu jest m.in. rozbieżność w interpretacji skutków wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 12 sierpnia 2021 r. (VII SA/Wa 655/21). Sędziowie uchylili nim miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) z 2019 r. dla części obrębu Nowa Iwiczna przy ul. Mleczarskiej. Choć gmina Lesznowola wniosła od wyroku skargę kasacyjną, to w 2022 r. zdecydowała się ją wycofać. Wyrok ten jest więc praktycznym punktem odniesienia dla dalszych decyzji. Problem eskaluje od lutego br., gdy Samorządowe Kolegium Odwoławcze (SKO) w Warszawie stwierdziło nieważność wuzetki wydanej przez gminę Lesznowola w 2023 r., ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji realizowanej przy ul. Mleczarskiej 9D. Konkluzją decyzji SKO było stwierdzenie, że nie można było dla tej działki wydać wuzetki, skoro – zdaniem Kolegium – wrócił do łask stary plan miejscowy z 2011 r.
Spór dotyczy jednak nie tylko samego stwierdzenia nieważności planu, lecz także pytania, czy po stwierdzeniu nieważności planu miejscowego przez sąd „odżywa“ wcześniejszy MPZP, czy powstaje stan braku planu, w którym dopuszczalne jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy. W tym zakresie ujawniły się sprzeczne stanowiska organów. Starostwo piaseczyńskie przyjmuje, że wcześniejszy MPZP z 2011 r. „odżył“ i obowiązuje z mocą wsteczną, co ma prowadzić do kwestionowania decyzji WZ. Gmina Lesznowola stoi natomiast na stanowisku, że wcześniejszy plan nie obowiązywał, co uzasadniało wydanie zaświadczenia o braku planu i późniejszych wuzetek. Obywatele znaleźli się więc w sytuacji, w której dwa organy publiczne różnie interpretują ten sam stan prawny, a koszty tej rozbieżności ponoszą rodziny, które nie uczestniczyły w tworzeniu wadliwych lub spornych aktów administracyjnych - pisze posłanka Marta Stożek (Koło Poselskie Razem) w interpelacji nr 16797 adresowanej do ministrów sprawiedliwości oraz finansów i gospodarki.
Przepisy i orzecznictwo (niby) jasne
Zdaniem posłanki, ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2026 r. poz. 538) nie rozstrzyga wprost skutków następczego uchylenia albo stwierdzenia nieważności MPZP dla poprzednio obowiązującego planu. Art. 34 ust. 1 stanowi, że wejście w życie nowego MPZP powoduje utratę mocy poprzednich planów odnoszących się do objętego nim terenu. Posłanka zauważa co prawda, że w orzecznictwie NSA dominuje linia, zgodnie z którą późniejsze stwierdzenie nieważności nowego planu nie prowadzi automatycznie do „odżycia“ starego MPZP, lecz i tak powstaje luka planistyczna i konieczność wydania wuzetki.
Brak jednoznacznej normy ustawowej powoduje jednak, że obywatele są zmuszani do wieloletniego sporu sądowoadministracyjnego, zanim państwo przesądzi, które stanowisko własnych organów uznaje za prawidłowe - pisze pos. Stożek.
Pos. Stożek apeluje, aby dylemat, jaki istnieje w Nowej Iwicznej co do pewności, że stary plan miejscowy „nie odżył”, jednoznacznie przesądzić w planowanej rządowej nowelizacji ustawy z 2003 r. Posłanka zwraca też uwagę, że należy odróżnić spór o plan miejscowy od losu już wydanych decyzji administracyjnych i budowlanych. Zasada trwałości decyzji ostatecznych (art. 16 kodeksu postępowania administracyjnego), ograniczenie stwierdzania ich nieważności oraz ochrona pozwoleń na budowę powinni być priorytetami. Nie powinno się więc – po stwierdzeniu nieważności planu – uchylać decyzji budowlanych.
Jak tę kwestie ocenia orzecznictwo? Linia orzecznicza jest jednoznaczna – stary MPZP nie zmartwychwstaje po stwierdzeniu nieważności nowego planu. Dobrym przykładem jest wyrok NSA z 16 października 2025 r. (II OSK 797/23).
Art. 34 ust. 1 powołanej ustawy zawiera w sobie klauzulę derogacyjną rangi ustawowej, zgodnie z którą traci moc obowiązującą dotychczasowy MPZP z chwilą wejścia w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego, który odnosi się do tego samego terenu. W konsekwencji późniejsze stwierdzenie nieważności nowego MPZP przez sąd administracyjny nie powoduje, iż z powrotem zaczyna obowiązywać (nie odżywa) poprzedni plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony dla tego samego terenu - pisze w uzasadnieniu tego wyroku sędzia-sprawozdawca Andrzej Jurkiewicz.
Brak wuzetki to odmowa wydania zaświadczeń
Choć lutowa decyzja SKO o stwierdzeniu nieważności wuzetki może być jeszcze przedmiotem oceny sądów administracyjnych, to starostwo w Piasecznie odmawia wydawania zaświadczeń o samodzielności lokali w zasobach znajdujących się w budynku Mleczarska 9D. Powołuje się na art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali nakazujący, aby ustanowienie odrębnej własności było zgodne z ustaleniami MPZP albo wuzetką, a także pozwoleniami na budowę i użytkowanie.
Podstawową przyczyną zaistniałej sytuacji jest ciąg zdarzeń dotyczących sprzeczności w uchwalanych modyfikacjach MPZP oraz wydawanych warunków zabudowy, co leżało i leży w kompetencjach Gminy Lesznowola, a na które to działania Starostwo Powiatowe w Piasecznie nie miało wpływu. Prowadzone przez Starostę postępowania administracyjne w zakresie przepisów prawa budowlanego były i są uwarunkowane obligatoryjnym przestrzeganiem wprowadzanych do obiegu prawnego uchwał planistycznych przez upoważnione do tego organy, a także rozstrzygnięć organów wyższej instancji, które skutkują aktualnym stanem faktycznym, w którym znaleźli się zarówno nabywcy lokali jak i inwestor - czytamy w komunikacie starostwa.
Przybyło mieszkań, ubyło lokali użytkowych
Bez zaświadczenia o samodzielności lokalu nie da się założyć księgi wieczystej i uzyskać wpisu prawa własności. Skutki są dla mieszkańców skrajnie dotkliwe: ryzyko wypowiedzenia umów kredytowych przez banki, brak możliwości sprzedaży, wynajmu albo ubezpieczenia mieszkania itp.
Jednocześnie najnowsze orzecznictwo dotyczące zaświadczeń o samodzielności lokali pokazuje, że organa badają już nie tylko techniczne cechy lokalu, lecz także zgodność inwestycji z reżimem prawnobudowlanym, co w sytuacji rozbieżnych interpretacji między organami może prowadzić do paraliżu całego procesu wyodrębniania własności - podkreśla pos. Stożek.
A w Nowej Iwicznej komplikacje powoduje również to, że każdy z budynków ma inną sytuację prawną. Adres Mleczarska 9D to ta pechowa inwestycja, której w lutym br. SKO uchyliło wuzetkę. Analiza SKO nastąpiła na wniosek samego starostwa, gdy pojawiły się wątpliwości przy innych budynkach.
Szczególna sytuacja dotyczy budynków przy ul. Mleczarskiej 9F i 9G, gdzie jest jeszcze inny powód uzasadniający odmowę wydania zaświadczeń.
Kluczowym elementem obecnej sprawy są natomiast rozbieżności pomiędzy zatwierdzonym projektem a sposobem realizacji inwestycji - podkreśla starostwo.
W komunikacie czytamy, że dla sąsiedniego budynku (ul. Mleczarska 9E) wydano zaświadczenia o samodzielności lokali, ponieważ analiza dokumentacji nie wykazała istotnych różnic pomiędzy pozwoleniem na budowę a decyzją o pozwoleniu na użytkowanie. W budynku 9F liczba lokali mieszkalnych wzrosła z 32 do 71 („kosztem” lokali usługowych i hotelowych), a ich łączna powierzchnia zwiększyła się o ok. 1100 metrów kwadratowych, czyli o prawie 1/3.
Zmiany te oznaczają istotne przekształcenie funkcji budynku w stosunku do zatwierdzonego projektu - konkluduje starostwo, którego odmowy wydania zaświadczeń mają być zweryfikowane przez SKO.
W przypadku Mleczarskiej 9G, też starostwo już dostrzega rozbieżności w deklarowanej a rzeczywistej liczbie mieszkań w stosunku do lokali usługowych (na korzyść tych pierwszych). To jednak nie wszystko, gdyż ten budynek miał powstać na podstawie wydanego w 2025 r. pozwolenia na budowę opartego na uchylonej wuzetce z 2023 r. Dlatego starostwo zaznacza, że - w przypadku utrzymania tego rozstrzygnięcia w obrocie prawnym - może to mieć wpływ na dalszy status tej decyzji, a tym samym na realizowaną inwestycję. SKO w styczniu uchyliło wuzetkę dla działki, na której stoi ten budynek i umorzyło postępowanie, wskazując na obowiązywanie starego MPZP dla tego terenu.
W przypadku inwestycji, w których pojawiają się wątpliwości co do zgodności realizacji z zatwierdzoną dokumentacją, istotne znaczenie ma weryfikacja stanu prawnego nieruchomości, treści decyzji administracyjnych, zgodności oferowanego lokalu z dokumentacją budowlaną oraz możliwości ustanowienia odrębnej własności. Taka ostrożność leży przede wszystkim w interesie samych nabywców - czytamy w komunikacie starostwa.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów LEX jest zależny od posiadanych licencji.
