SN rozstrzygnie o ochronie nabywców budowanych mieszkań i domów
Sąd Najwyższy w Izbie Cywilnej pochyli się nad problemem wzbudzającym poważne kontrowersje prawne i powodującym rozbieżne orzecznictwo. Chodzi o odpowiedź na pytanie czy osoba podpisująca umowę deweloperską na wybudowanie i zakup mieszkania ponosi ryzyko sytuacji finansowej dewelopera. Sprawą zajmie się siedmioro sędziów.
Pierwsza prezes Sądu Najwyższego prof. Małgorzata Manowska skierowała do Izby Cywilnej zagadnienie: Czy zajęcie nieruchomości, na której prowadzona jest inwestycja budowlana, wpisane jako ostrzeżenie w dziale III księgi wieczystej - po tym, jak ujawniono w niej roszczenie nabywcy lokalu z tytułu umowy deweloperskiej - obejmuje następnie również lokal, który, w wykonaniu tej umowy został wybudowany i wyodrębniony, a jego własność została przeniesiona na nabywcę?
A w razie odpowiedzi twierdzącej, czy w takich okolicznościach faktycznych kolejni wierzyciele dłużnika mogą przyłączyć się do egzekucji z lokalu mieszkalnego, stanowiącego własność nabywcy, a informacje o nich podlegają wpisowi do jego księgi wieczystej?
Nieruchomość do egzekucji
Zdarzają się bowiem trudne sytuacje dla nabywcy mieszkania, gdy po wpłaceniu pieniędzy i podpisaniu umowy zobowiązującej do wybudowania i przeniesienia własności lokalu mieszkalnego okazuje się, że deweloper jest zadłużony i jego wierzyciele skierują egzekucję do nieruchomości, na której powstaje inwestycja mieszkaniowa.
W księdze wieczystej odnotowuje się wpis o wszczęciu egzekucji z nieruchomości. Finalnie dla takiej nieruchomości zostaje wyodrębniony lokal i założona księga wieczysta. W niej odnotowuje się przystąpienie kolejnych wierzycieli do egzekucji.
Dwa sposoby rozstrzygnięć
W orzecznictwie pojawiły się różne rozstrzygnięcia tego problemu. Pierwsze z nich stanowi, że ujawnione wcześniej roszczenie nabywcy lokalu o ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienie własności ma pierwszeństwo przed skutkami zajęcia, które zostało wpisane do księgi wieczystej później. Takie rozwiązanie jest korzystne dla nabywcy lokalu.
Drugi sposób rozstrzygnięcia polega na nieuwzględnieniu zasady pierwszeństwa przy rozstrzyganiu kolizji między skutkami zajęcia a roszczeniem nabywcy lokalu. Ten rodzaj orzeczeń jest korzystny dla wszystkich wierzycieli i nawet ich uprzywilejowuje, skoro mogą oni dochodzić zysków z przyszłych rezultatów budowy. Przy czym zwolennicy tego poglądu argumentują, że nabywca może odstąpić od podpisania umowy finalnej deweloperskiej i skorzystać z pierwszeństwa zaspokojenia z ceny uzyskanej w wyniku egzekucji.
Jak wskazuje I prezes SN podjęcie uchwały przez siedmioro sędziów jest konieczne dla ujednolicenia orzecznictwa i praktyki deweloperskiej w zakresie statusu prawnego lokalu mieszkalnego i treści jego księgi wieczystej. Jest również ważne z perspektywy społeczno-ekonomicznej.
Data podjęcia uchwały nie została jeszcze wyznaczona.
Sygnatura akt III CZP 9/26
