Szybkie uchwalenie nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym spowodowało, że przepisy o wuzetkach i zintegrowanych planach inwestycyjnych są nieprecyzyjne. Zamiast zmniejszyć zakres prac urzędników w gminach i miastach, mogą im jej dodać.
Propozycje poprawek w tych sprawach przygotował podczas prac w Sejmie i Senacie Komitet ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej (KIG). Nie zostały one jednak przyjęte. Nie chodziło nawet o ich merytoryczną treść, ale chęć szybkiego przeprocedowania nowelizacji (Senat uczynił to bez poprawek w ubiegłym tygodniu, teraz czeka ona na podpis prezydenta Karola Nawrockiego). Tymczasem nowelizacja zastawia dwie poważne pułapki prawne zarówno na samorządy, jak i na inwestorów – i to w sprawach, które miały zostać uporządkowane.
Uchwalony projekt zakłada, że od 1 stycznia 2027 r. decyzje o warunkach zabudowy będą mogły być wydawane wyłącznie podmiotowi posiadającemu prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (w rozumieniu Prawa budowlanego). Jak wynika z uzasadnienia projektu, celem zmiany jest ograniczenie praktyki uzyskiwania wuzetek wyłącznie w celu podwyższenia wartości nieruchomości albo sprawdzenia potencjalnych możliwości inwestycyjnych działki – podkreśla Monika Jaroch, radca prawny w itB Legal Bazański, Grabiec Kancelaria Radców Prawnych Spółka Partnerska.
Mec. Jaroch podkreśla, że w praktyce oznacza to, że potencjalny nabywca nieruchomości nie będzie mógł wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy bez odpowiedniego tytułu prawnego albo pełnomocnictwa udzielonego przez osobę, która takich tytułem prawnym do nieruchomości dysponuje.
Nie bez znaczenia jest również rosnące koszty opracowywania i wydawania wuzetek przez gminy. Ponoszą je samorządy, gdyż dla wnioskodawców uzyskanie wuzetki wiąże się jedynie z niskimi, wręcz symbolicznymi kosztami.
Pierwsza kwestia to przepisywania uzyskanych decyzji o warunkach zabudowy (wuzetek) na inne osoby. Pozwala na to art. 63 ust. 5 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2026 r. poz. 538). Z przepisu tego wynika, że organ, który wydał wuzetkę, jest obowiązany - za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana - do przeniesienia tej decyzji na rzecz innej osoby. Jedyne ograniczenie, to wymóg, aby ta nowa osoba przyjęła wszystkie warunki zawarte w tej decyzji (nie ma natomiast mowy o spełnianiu warunku posiadania tytułu do dysponowania nieruchomością na cele budowlane). Stronami w postępowaniu o przeniesienie decyzji są jedynie podmioty, między którymi ma być dokonane jej przeniesienie.
Pierwsza poprawka ekspertów KIG miała doprecyzować kwestię oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Chodzi konkretnie o wprowadzenie wymogu, aby - w przypadku przenoszenia decyzji o warunkach zabudowy - nowy podmiot również musiał mieć prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Pozwoliłoby to znacznie zmniejszyć liczbę potencjalnych beneficjentów wuzetek. W przypadku nowych decyzji o warunkach zabudowy (wydawanych od 1 stycznia 2027 r.) uzyskiwaliby jej jedynie ci, którzy mają prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a nie każdy chętny potencjalny nabywca albo inwestor i tak samo byłoby z ich przepisywaniem. Obecnie bowiem przyjęta nowelizacja nie precyzuje – a w opinii ekspertów KIG prowadzi to do wniosku, że i nie zabrania – przepisania wuzetki na podmiot, który jeszcze nie ma tytułu prawnego do danej działki.
Jeszcze bardziej jest to widoczne w przypadku wuzetek uzyskiwanych do końca 2026 r. Tutaj nie obowiązuje wymóg, aby starający się o wuzetkę posiadał tytuł do dysponowania działką na cele budowlane, więc o decyzję o warunki zabudowy może w zasadzie występować każdy zainteresowany. Wprowadzenie wymogu, aby taka wuzetka mogła zostać przeniesiona jedynie na ograniczony krąg podmiotów, też spowodowałoby zmniejszenie ich uzyskiwaniem niejako „na zapas”. Eksperci KIG proponowali jednak inne rozwiązanie – przepis przejściowy, który jasno określałby, że przy przenoszeniu „starych” wuzetek nowy podmiot nie musiałby mieć prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Jednym z deklarowanych celów nowelizacji są też ułatwienia w stosowaniu przez samorządy zintegrowanych planów inwestycyjnych (ZPI), czyli specjalnego narzędzia planistycznego istniejącego w przepisach od 2023 r. (art. 37ea ustawy). ZPI uchwala gmina na wniosek inwestora. Umożliwia on realizację konkretnych przedsięwzięć - zarówno mieszkaniowych, jak i usługowych bądź komercyjnych - i negocjacje warunków z samorządem w ramach tzw. umowy urbanistycznej.
Eksperci KIG sugerowali – w praktyce podając na tacy parlamentarzystom stosowną poprawkę do nowelizacji - aby w razie wstępowania nowego inwestora w miejsce inicjującego postepowanie o ZPI (np. na skutek sprzedaży nieruchomości, na której miała się znaleźć inwestycja) doprecyzować przepisy. Chodzi o jednoznaczne wskazanie, że w takich przypadkach procedura ZPI może się bez przeszkód toczyć dalej, bez konieczności podejmowania przez radę gminy po raz kolejny uchwały o przystąpieniu do sporządzenia ZPI i powtarzania całej procedury od początku.
Tego zagadnienia akurat nowelizacja nie precyzuje, choć np. znalazł się w niej nowy art. 37ec ust. 2a, zgodnie z którym zgoda rady gminy zachowuje ważność mimo merytorycznych zmian w projekcie ZPI dokonywanych w toku procedury. O zmianie inwestora jednak przepis ten milczy.
Zasadne jest wprowadzenie wyraźnej podstawy prawnej umożliwiającej nowemu inwestorowi wstąpienie w miejsce dotychczasowego inwestora-wnioskodawcy. Rozwiązanie to powinno być uzależnione od wyrażenia zgody przez dotychczasowego inwestora na wstąpienie nowego inwestora w jego miejsce jako wnioskodawcy ZPI. Pozwoliłoby to zachować ciągłość procedury planistycznej, uniknąć powielenia czynności oraz ograniczyć zbędne obciążenia zarówno po stronie gminy, jak i inwestora – czytamy w uzasadnieniu przedstawionym parlamentarzystom przez dr. Agnieszkę Grabowską-Toś, Joannę Maj oraz Piotra Jarzyńskiego, ekspertów KIG.
Propozycje te jednak, w pośpiechu prac legislacyjnych, nie zostały przez parlamentarzystów uwzględnione.
Obecne brzmienie nowelizacji – jeśli prezydent Karol Nawrocki ją podpisze – nie nakłada więc literalnie wymogu, aby podmiot, na którego przepisywana będzie wuzetka (niezależnie od daty jej uzyskania), musiał posiadać tytuł do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Nowelizacja nie przesądza też literalnie, że procedura ZPI będzie kontynuowana dalej z nowym inwestorem w miejsce starego, który ją zainicjował. Oznacza to, że w praktyce nowe przepisy mogą dopiero weryfikować urzędnicza praktyka i orzecznictwo sądów administracyjnych.
Kontrowersje wokół braku precyzji nowych przepisów mogą też jeszcze bardziej napędzić napływ nowych wniosków o wydanie wuzetek, zwłaszcza że zainteresowani zyskują – przynajmniej pozornie – dwa dodatkowe miesiące na działanie. Magdalena Wilczyńska, adwokatka, przestrzega jednak, że często spotyka się z błędnym przekonaniem, że nie trzeba spieszyć się ze składaniem wniosków o warunki zabudowy, gdyż nowela dała gminom więcej czasu na uchwalenie planów ogólnych. To może być pułapka.
Należy pamiętać, że jeśli gmina uchwali plan ogólny wcześniej, a działka nie znajdzie się w obszarze uzupełnienia zabudowy, to wnioski o warunki zabudowy składane po wejściu w życie planu nie zostaną pozytywnie rozpatrzone. W praktyce więc samo ustawowe wydłużenie terminu nie oznacza automatycznie „dodatkowych” dwóch miesięcy na składanie wniosków o WZ. Kluczowe będzie tempo prac w konkretnej gminie, moment wejścia w życie planu ogólnego oraz jego treść. To szczególnie ważne dla właścicieli działek, którzy odkładają decyzję o złożeniu wniosku, zakładając, że czasu jest jeszcze dużo. W wielu przypadkach możliwość składania wniosków o wuzetki może zakończyć się znacznie wcześniej niż 31 sierpnia br. – ostrzega mec. Wilczyńska.
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów LEX jest zależny od posiadanych licencji.
