Posłowie Polski 2050 zaproponowali nowelizację ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. z 2021 r. poz. 1177). W projekcie, który znajdziemy w druku sejmowym 1767, posłowie proponują dodanie nowego art. 5a. Zgodnie z projektem w umowach, o których mowa w art. 2–4, art. 29 ust. 1 i art. 35 ust. 1 ustawy, cenę lokalu lub domu jednorodzinnego określa się jako iloczyn metra kwadratowego powierzchni użytkowej przedmiotu umowy oraz ceny jednostkowej. O które umowy chodzi? Zarówno o umowy deweloperskie i zobowiązujące do przeniesienia własności mieszkania bądź domu jednorodzinnego, jak i o umowy rezerwacyjne i te przenoszące własność.

Posłowie tłumaczą przygotowywane zmiany złymi praktykami rynkowymi. Choć nieraz deweloper prawidłowo wyliczy powierzchnię użytkową lokalu, to okazuje się, że cena nabycia jest podawana w oderwaniu od powierzchni użytkowej. Do umów wprowadzane są pojęcia ceny powierzchni sprzedażowej, rozliczeniowej, wykończeniowej. -Zaproponowana przez wnioskodawców zmiana uniemożliwia deweloperom stosowanie innych kategorii pojęciowych dla obliczania ceny niż odniesienie do ceny za metr kwadratowy powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego, lokalu użytkowego lub domu jednorodzinnego – piszą posłowie-wnioskodawcy. A różnice w swoich portfelach – od kilku do nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych - odczuwają kupujący domy i mieszkania.

Zobacz też w LEX: Podawanie cen i obowiązki przedkontraktowe dewelopera >

 

Sprawdź również książkę: Ochrona praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Komentarz >>


Tylko Polska Norma sprzed trzech lat

Posłowie też wprost zapisali, że powierzchnię użytkową ustala się zgodnie z zasadami zawartymi w Polskiej Normie dotyczącej określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie. Obecnie chodzi o PN-ISO 9836:2022-07.

Jak podkreślają wnioskodawcy, projekt nie dopuszcza do stosowania innych sposobów mierzenia powierzchni niż odnosząca się do powierzchni użytkowej obliczonej zgodnie z Polską Normą. -Konieczność ingerencji ustawodawcy wynika z braku jednolitego stosowania przez deweloperów obowiązujących norm prawnych w zakresie obliczania powierzchni użytkowej nabywanej nieruchomości, co przyczyniło się do konieczności dochodzenia praw nabywców na drodze sądowej jak również interwencji Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów - podkreślają posłowie-wnioskodawcy.

Ich zdaniem stosowane Polskie Normy niezmiennie wyłączały powierzchnię pod ścianami działowymi z powierzchni użytkowej lokalu, choć nie wszyscy deweloperzy się do tego wyłączenia stosowali, mimo że sądy potwierdzały, że akurat w takich przypadkach stosowanie PN powinno być obowiązkowe (wyrok NSA z 13 lutego 2019 r., II OSK 641/17). Co prawda wymóg ten dotyczy bezpośrednio tylko określenia powierzchni użytkowej lokalu w projekcie architektoniczno-budowlanym, jednakże trudno byłoby uznać, że dla celów realizacji umów deweloperskich pozwany można od niego całkowicie abstrahować. Załącznikiem do tej umowy jest przecież rzut lokalu, który niewątpliwie musi być zaczerpnięty z części rysunkowej projektu. Dlatego projektodawcy chcą jednoznacznie przesądzić, że brak wliczania do metrażu mieszkania powierzchni pod ściankami działowymi jest prawnie wiążący.

Z tezą o tym, że każda z wersji Polskiej Normy (1997, 2015 i 2022 r.) tak samo określała kwestię liczenia powierzchni pod ściankami działowymi, polemizuje Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD). Przemysław Dziąg, zastępca dyrektora generalnego PZFD - w opinii do projektu złożonej w imieniu Związku do Sejmu - podkreśla, że norma PN-ISO 9386:1997 obowiązująca do 19 września 2021 r. dopuszczała możliwość wyliczania metrażu pod ściankami działowymi nadającymi się do demontażu do powierzchni użytkowej. -W praktyce oznaczało to, że deweloperzy mogli (i mogą ciągle - jeśli wniosek o pozwolenie na budowę złożono przed tą datą) uwzględniać w obliczeniach powierzchnię pod przegrodami wewnętrznymi niezależnie od ich charakteru konstrukcyjnego, o ile nie były to ściany nośne – czytamy w piśmie PZFD. Dalej Dziąg w opinii zaznacza, że norma PN-ISO 9836:2015-12, która zaczęła obowiązywać z dniem 19 września 2021 r., doprecyzowała, że do powierzchni użytkowej zalicza się powierzchnię pod tzw. „ściankami działowymi nadającymi się do demontażu typu przepierzenia”. To o tyle istotne, że nowelizacja w niektórych przypadkach – wprowadzenia do sprzedaży albo zawarcia umów sprzedaży - może objąć też te inwestycje, w których pozwolenie na budowę wydano przed 2021 r. Dlatego Dziąg sugeruje, aby doprecyzować, że zastosowanie do liczenia powierzchni będą miały przepisy obowiązujące przy zatwierdzaniu projektu budowlanego. Tam, gdzie już ruszono ze sprzedażą, nie powinno się – zdaniem PZFD - stosować nowych regulacji, aby nie było w tej samej inwestycji różnych zasad (w tym dwóch prospektów informacyjnych i dwóch wzorów umów dla tej samej nieruchomości). Związek straszy też potencjalnym zamieszaniem z rachunkami powierniczymi, kartotekami lokali, zaświadczeniami o samodzielności lokali i wyliczaniem udziałów w nieruchomości wspólnej. -To temat pozornie techniczny, ale mający realny wpływ na transparentność rynku i ochronę nabywców. Precyzyjne określenie sposobu pomiaru powierzchni użytkowej to klucz nie tylko dla deweloperów, lecz także dla projektantów, rzeczoznawców i inwestorów – komentuje Łukasz Masztakowski, prezes spółki Contiga, zajmującej się doradzaniem przy inwestycjach budowlanych.

Odrębnie mają być podawane ceny pomieszczeń przynależnych (np. piwnic, komórek lokatorskich, miejsc garażowych itp.), jeśli je obejmuje umowa. W ankiecie opublikowanej na stronie sejmowej wypowiada się krytycznie o tym pomyśle  zajmujący się prawem nieruchomości adwokat Rafał Dębowski. -Zawiera błędne rozumienie pojęcia „lokal”, nakazując podawanie osobno ceny pomieszczeń przynależnych, mimo że są one elementem składowym lokalu. Domów jednorodzinnych nie sprzedaje się na metry kwadratowe. W transakcji jest jedna cena za całość, nie może być kilku cen jednego przedmiotu sprzedaży – uważa mec. Dębowski.

Zobacz też w LEX: Umowa deweloperska w praktyce >

 

Mała nowela, duża krytyka

Zdaniem PZFD nie uwzględniono pełnego, wieloetapowego charakteru procesu inwestycyjno-budowlanego. Nie ma też w projekcie odniesienia do innych przepisów regulujących wcześniejsze etapy inwestycji – dokumentacji projektowej, decyzji administracyjnych, rozporządzeń techniczno-budowlanych. – Nowe przepisy mogą skutkować stosowaniem w obrębie jednej inwestycji różnych podstaw ustalania powierzchni, co zmienia podstawę wyliczenia udziałów w nieruchomości wspólnej – pisze do posłów Dziąg. Deweloperzy ostrzegają, że oznaczałoby to konieczność aktualizacji prospektów informacyjnych deweloperów, aneksowaniem już zawartych umów, ale też np. zmianę wpisów w księgach wieczystych.

O ile nie dziwi krytyka PZFD, to nie są to jedyne uwagi negatywne. Swoje uwagi zgłasza też Komitet ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej (KIG). -Propozycja regulacji nie rozwiąże problemu wliczania do ceny lokali lub domów powierzchni pod ściankami działowymi. Jego źródłem była bowiem niewłaściwa interpretacja zapisów Polskiej Normy dotyczącej określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie – w zakresie ustalania powierzchni użytkowej. Komitet stoi na stanowisku, że w zawieranych umowach deweloperskich oraz zobowiązujących do przeniesienia własności oraz w umowach rezerwacyjnych poprzedzających zawarcie tych umów, wskazanie powierzchni użytkowej lokalu powinno być dokonywane zgodnie z projektem architektoniczno-budowlanym zatwierdzonym decyzją o pozwoleniu na budowę lub załączonym do zgłoszenia budowy, na podstawie którego realizowane ma być przedsięwzięcie deweloperskie lub zadanie inwestycyjne. Czyli jest to stanowisko analogiczne do tego, które prezentuje PZFD.

Natomiast – zdaniem KIG - w umowach sprzedaży (opisanych w art. 3-4 ustawy) oraz w umowach rezerwacyjnych poprzedzających te umowy określenie powierzchni użytkowej powinno następować zgodnie z inwentaryzacją powykonawczą.

Czytaj też w LEX: Kary umowne w umowach deweloperskich >

Gorąca dyskusja o liczeniu powierzchni nie dziwi Anny Radomyskiej-Dłutek, prezesa Polskiej Izby Rzeczoznawstwa Majątkowego. - Rzeczoznawca majątkowy styka się z szeregiem różnych powierzchni użytkowych wskazywanych w aktach notarialnych umów sprzedaży - te powierzchnie są różnie rozumiane i nie są wielokrotnie spójne. Więc wprowadzenie tego rodzaju zapisu bardzo namiesza na rynku transakcji nieruchomości, które jak powszechnie wiadomo są jedną z głównych podstaw określania wartości rynkowej. Poza tym od czego naliczany by miał być wówczas podatek od nieruchomości? – pyta na Linkedin Radomyska-Dłutek.

Zobacz też w LEX: Odbiór lokalu lub domu jednorodzinnego i odpowiedzialność dewelopera za ich wady >

 

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.