Małżonkowie podjęli decyzję o sprzedaży nieruchomości w trakcie budowy. Ponieważ od czasu zakupu działki nie minęło pięć lat, wystąpi konieczność zapłaty 19-proc. podatku dochodowego. Pieniądze ze sprzedaży nie będą przeznaczane na realizację własnych celów mieszkaniowych. Skorzystanie ze zwolnienia z PIT nie będzie więc możliwe.
Ziółkowski Paweł: Wydatki na własny cel mieszkaniowy na przykładach >
Małżonkowie podjęli wątpliwość, czy mogą odliczyć koszty, gdzie dokumentem potwierdzającym wykonanie usługi jest rachunek uproszczony. W urzędzie skarbowym otrzymali odpowiedź negatywną, postanowili więc wystąpić o interpretację. We wniosku podali, że rachunki uproszczone będą dokumentować m.in. usługi: usługi murarskie, ciesielskie, tynkarskie czy docieplenia elewacji budynku.
Krawczyk Ireneusz: Sprzedaż oraz zamiana lokali mieszkalnych - zwolnienie przedmiotowe od podatku od czynności cywilnoprawnych >
Przychody ze sprzedaży nieruchomości
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym wykazać: dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i obliczyć należny podatek dochodowy.
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 2 marca br. (nr 0113-KDIPT2-2.4011.1200.2021.3.ACZ) stwierdził, że pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie). Koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.
Głębicka Edyta: Obliczanie podatku należnego od odpłatnego zbycia nieruchomości i praw >
Dyrektor KIS podkreślił, że kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu, których ustalenie odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o PIT.
Wskazał, że koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia stanowią udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, poczynione w czasie jej posiadania.
Zamknięty katalog wydatków do odliczenia
Katalog wydatków, które mogą zostać uznane za koszty uzyskania przychodu jest zamknięty, w związku z czym tylko wydatki wyraźnie w nim wskazane mogą pomniejszyć uzyskany przychód.
Koszt nabycia, co do zasady, określa umowa notarialna sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia będzie zatem cena jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży. Wydatki na budowę domu stanowią nakłady zwiększające wartość nieruchomości.
Małżonkowie rozpoczęli budowę domu na własnym gruncie. Stąd też, możemy mówić o poniesionych nakładach zwiększających wartość nieruchomości. Wzniesienie budynku na nieruchomości gruntowej nie prowadzi do wytworzenia tej nieruchomości, a jedynie stanowi nakład na tę nieruchomość, który może być zaliczony do kosztów uzyskania przychodów z tytułu jej odpłatnego zbycia, ale z uwzględnieniem zasad dokumentacyjnych.
Janczukowicz Krzysztof: Wydatki na spłatę kredytu jako koszt uzyskania przychodu ze zbycia nieruchomości >
Za nakłady należy zatem rozumieć wszelkie inwestycje, które zmieniają daną rzecz, nadając jej nową jakość. Nakłady poniesione w trakcie posiadania nieruchomości, mogą stanowić koszt uzyskania przychodu z tytułu jej odpłatnego zbycia, jeżeli odznaczają się remontowym, modernizacyjnym lub ulepszającym charakterem i zwiększyły wartość nieruchomości.
Warunkiem zaliczenia poniesionych wydatków do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości, jest m.in. posiadanie faktury VAT.
Zobacz również: Opóźnienia na budowach utrudniają uniknięcie podatku po sprzedaży mieszkania >>
Dyrektor KIS stwierdził, że jeśli posiadane dokumenty w postaci rachunków uproszczonych zawierają niezbędne elementy wymagane dla faktury to nie ma problemu. Nawet jeśli dokumenty te zostały zatytułowane „rachunkiem uproszczonym” a nie „fakturą”, to nie ma to znaczenia – jeśli wystawiony dokument zawiera wszystkie elementy wymagane dla faktury, to będzie stanowić fakturę.
Organ przyznał, że podatnik i jego żona będą mogli jako koszt uzyskania przychodu wykazać po połowie udokumentowane rachunkami uproszczonymi, zawierającymi wszystkie elementy wymagane dla faktury, nakłady na budowę budynku mieszkalnego w postaci usług murarskich, ciesielskich, tynkarskich, wykonania i adaptacji poddasza oraz usług docieplenia elewacji budynku, które zwiększyły wartość nieruchomości.
Rachunek wystawiony przez podatnika korzystającego ze zwolnienia na mocy art. 113 ust. 1 lub ust. 9 ustawy o VAT stanowić może podstawę zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nakładów nimi udokumentowanych.
Sprawdź:
Czy kosztem uzyskania przychodu z tytułu najmu lokalu może być jego amortyzacja? >
Eksperci: Ważna jest wykładnia celowościowa
- Dyrektor KIS w mojej ocenie słusznie przyznał rację podatnikowi – podkreśla Aleksandra Medlarska, adwokat, doradca podatkowy. Ekspertka dodaje, że organ zwrócił uwagę przede wszystkim na fakt, iż skoro na gruncie przepisów ustawy o VAT posiadane przez podatnika dokumenty (rachunki uproszczone) potwierdzające poniesione nakłady zwiększające wartość nieruchomości, zawierają niezbędne elementy, wymagane dla faktury, to taki sposób ich dokumentowania jest wystarczający również dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych.
- W tej sytuacji, rachunek wystawiony przez podatnika korzystającego ze zwolnienia na mocy art. 113 ust. 1 lub ust. 9 ustawy o podatku od towarów i usług stanowić może podstawę zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nakładów nimi udokumentowanych – stwierdza Aleksandra Medlarska. Jej zdaniem, należy zauważyć, iż podmioty prowadzące działalność gospodarczą i świadczące usługi tego typu jak: malarskie, ciesielskie, tynkarskie itp. nierzadko wystawiają rachunki uproszczone zawierające wszystkie niezbędne elementy wymagane dla faktury. - Organ prawidłowo zatem ocenił, iż taki rachunek stanowić może podstawę zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nakładów nimi udokumentowanych – podkreśla Aleksandra Medlarska.
Na fakt, że interpretując przepisy prawa podatkowego posługujemy się wykładnią, zwraca uwagę inny ekspert.
- Z ogólnych zasad stosowania wykładni wynika, że przepisy prawa powinny być interpretowane literalnie. W pierwszej kolejności należy przepisom prawa nadać sens wynikający z ich dosłownego brzmienia. – podkreśla Michał Cielibała, doradca podatkowy, Prezes w Biurex sp. z o.o.
Ekspert zauważa jednak, że powstaje pytanie o to co zrobić, jeśli ustawodawca używa w przepisach niezdefiniowane wyrażenia, w tym przypadku “fakturami VAT”?
- Należy odwołać się do wykładni celowościowej, czyli woli (intencji) ustawodawcy jako podmiotu działającego racjonalnie. Tą intencję można zrekonstruować w oparciu o informacje o procesie legislacyjnym – podkreśla Michał Cielibała.
Jego zdaniem, przepis zakłada, rozliczanie faktur, obecnie określonych w ustawie o VAT w art. 106e ust. 1. - Jest to sformalizowany dokument, który mogą wystawić osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące działalność gospodarczą, według ustawy VAT. Szczęśliwie dla podatników od wielu lat indywidualne interpretacje potwierdzają możliwość rozliczania wydatków na podstawie rachunków jako kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości. Przykładem jest pismo z 5 października 2012 r. Izby Skarbowej w Katowicach nr IBPBII/2/415-934/12/JG – stwierdza Michał Cielibała.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
