Od 1 lipa 2022 r. zmienią się zasady usuwania wad w nowo wybudowanych mieszkaniach. Wejdzie wtedy w życie nowa ustawa deweloperska. Dzięki tym zmianom klienci deweloperów mają być lepiej chronieni.  Zdaniem rządu, autora projektu, obowiązujące dotychczas zasady reklamacji są iluzoryczne. Klienci niektórych deweloperów są bezradni, latami nie mogą doprosić się usunięcia wad w mieszkaniu. Nowe przepisy mają to zmienić.

Nie podobają się jednak deweloperom i prawnikom. Chodzi konkretnie o wady istotne. Ustawa nie określa dokładnie, co kryje się pod tym pojęciem. Może prowadzić to do sporów i nadużyć. 

Czytaj też: Będą nowe zasady - deweloper nie wybuduje w szczerym polu>>

Jest wada istotna, można zrezygnować z mieszkania 

Nowe zasady zawiera art. 41 ust. 11 ustawy ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Przepis mówi, że w przypadku nieistotnych wad, klient może żądać od dewelopera ich usunięcia, a gdy deweloper tego nie zrobi, uczynić to na jego koszt. Pod warunkiem, że wcześniej deweloper nie usunął  ich w dwóch kolejno wyznaczanych terminach na podstawie ustawy deweloperskiej. Natomiast w przypadku wad istotnych klientowi dewelopera będzie przysługiwało, zamiast zastępczego usunięcia wad, odstąpienia od umowy.

Czytaj: Umowa deweloperska - według starej i nowej ustawy >

Według UOKiK obecnie nabywca nie może odmówić odbioru mieszkania lub domu, gdy ma on wady istotne, czyli takie, które czynią go bezwartościowym lub niezdatnym do zwykłego użytku. W praktyce oznacza to również obowiązek ponoszenia przez konsumenta kosztów związanych z utrzymaniem lokalu. Nowe przepisy dają nabywcy skuteczny instrument dochodzenia swoich roszczeń w takiej sytuacji. 

 

Brakuje definicji wady istotnej 

Prawnicy wytykają jednak przepisowi brak precyzji. - Ustawodawca posługuje się określeniami takimi jak „wada istotna” czy „nadmierne niedogodności dla nabywcy”, a te nie posiadają legalnej definicji. Ich wykładnia będzie się więc opierać na orzecznictwie sądów i doktrynie prawa w zakresie przepisów o rękojmi uregulowanej w Kodeksie cywilnym, jednak przesłanki stanowiące o tym, że wada może zostać uznana za „istotną”, mogą być trudne do interpretacji – zwłaszcza dla konsumentów. Nie jest również póki co jasne, jak nowe rozwiązania wpłyną na stosowanie przepisów dotyczących rękojmi za wady rzeczy sprzedanej, które również nie posługują się pojęciem wad istotnych. Te nieścisłości prawdopodobnie poskutkują występowaniem sporów interpretacyjnych i trudności w korzystaniu przez nabywców z ich uprawnień, a w rezultacie wydłużeniem procesu odbioru lokali i domów jednorodzinnych - twierdzi Michał Gliński, radca prawny oraz wspólnik w Kancelarii Wardyński i Wspólnicy. 

Czytaj: Deweloperski Fundusz Gwarancyjny i jego wpływ na działalność deweloperską >

Jednocześnie podaje on przykład. - UOKiK dopuszcza możliwość zawarcia w umowie deweloperskiej klauzuli przewidującej możliwość odstąpienia przez nabywcę od umowy, gdy powierzchnia kupionego lokalu różni się do +/-2 proc. od zakładanej w projekcie, podczas gdy zdaniem ekspertów wykonanie nieruchomości bez tej różnicy jest prawie niemożliwe z przyczyn technicznych. Jednocześnie UOKIK uznaje klauzule z wyższym progiem różnicy za niedozwolone, a przepisy nie precyzują, czy różnica w powierzchni wynosząca więcej niż +/-2 proc.  stanowi wadę istotną czy też nie. Rodzi się zatem pytanie jak postąpić ma deweloper, aby nie narazić się na odszkodowanie lub roszczenie odszkodowawcze ze strony nabywcy  - mówi. 

Nowe rozwiązanie nie podoba się również Polskiemu Związkowi Firm Deweloperskich.  - Jeszcze na etapie prac legislacyjnych nad projektem UOKiK wprost w uzasadnieniu wskazywał, że użycie niedookreślonych pojęć to celowy zabieg, który w  przypadku ewentualnych wątpliwości interpretacyjnych pozwoli wykorzystać istniejące bogate i ugruntowane orzecznictwo lub doktrynę – wprost albo na zasadzie a contrario - tłumaczy Przemysław Dziąg, radca prawny z PZFD. 

Tymczasem z  orzecznictwa wynika, że oceny istotności wady w rozumieniu przepisów o rękojmi przy sprzedaży należy dokonywać z punktu widzenia kupującego, a nie przydatności rzeczy do zwykłego użytku. To oczekiwania nabywcy związane z funkcjonowaniem rzeczy mają tutaj podstawowe znaczenie”. - Oznacza to, że w zasadzie o charakterze istotności wady istotnej decyduje subiektywne przekonanie nabywcy - uważa Przemysław Dziąg.

Czytaj: Zwiększone uprawnienia kontrolne banków w nowej ustawie deweloperskiej >

Tymczasem zgodnie z nową ustawą deweloperską, deweloper będzie miał maksymalnie trzy terminy na usunięcie wad istotnych lub pozostałych wad. Po ich bezskutecznym upływie nabywca będzie mógł w przypadku wad istotnych - odstąpić od umowy, a w przypadku pozostałych wad – usunąć je na koszt dewelopera. Nabywcy zyskają tym samym wpływ na tempo oraz jakość usuwania przez dewelopera wad zgłoszonych do protokołu odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Uprawnienia te mogą okazać się niebezpieczne dla deweloperów, więc bardzo ważna będzie dla nich szczegółowa weryfikacja robót wykonanych przez wykonawców.

Posypią się kary

Zdaniem PZFD jeśli ich klient  subiektywnie stwierdzi, że w okresie od podpisania umowy deweloperskiej do aktu przenoszącego własność inwestycja przestaje być dla niego atrakcyjna, lub np. ceny na tej lub innej inwestycji staną się korzystniejsze, odstąpi wówczas od umowy, powołując się chociażby na fakt wystąpienia wady istotnej.

- Zgodnie z ustawą deweloperską, taką okoliczność ma potwierdzić prywatna opinia rzeczoznawcy, sporządzona na zlecenie nabywcy. Oczywiste jest, że będzie ona po myśli nabywcy. Deweloper nie ma prawa nawet przedstawić własnej kontropinii, natomiast ma obowiązek zwrócić nabywcy wszystkie wpłacone środki w terminie 30 dni od momentu otrzymania oświadczenia o odstąpieniu, niezależnie od tego, jak absurdalna byłaby zgłoszona wada, potwierdzona opinią. Jeśli tego nie zrobi, to bank zablokuje mu wypłatę kolejnych transz z rachunku powierniczego a środki nabywcy zwróci Deweloperski Fundusz Gwarancyjny,  który jednocześnie nabędzie roszczenie regresowe w stosunku do dewelopera o zapłatę środków – twierdzi Przemysław Dziąg.

Poluzować przepisy? 

Maciej Obrębski, adwokat, partner w kancelarii Obrębski Adwokaci i Radcowie uważa, że deweloper powinien mieć prawo zakwestionowania odstąpienia na drodze sądowej przed zwrotem. - Nowe rozwiązanie może prowadzić do nadużyć ze strony nabywców. Jak wiadomo ustalenie, czy wada jest istotna jest często subiektywne, a należy pamiętać, że to nabywca zleca biegłemu przygotowanie opinii w tym zakresie i to nabywca przedstawia opinię deweloperowi. Innymi słowy, rzeczoznawca nie jest powoływany przez niezależny podmiot - podkreśla. 

Umowa deweloperska w świetle obecnie obowiązującej oraz nowej ustawy deweloperskiej - nagranie ze szkolenia on-line >

Ustawodawca obwarował skuteczność odstąpienia przez nabywcę od umowy koniecznością wyrażenia zgody na wykreślenie roszczenia wpisanego do księgi wieczystej.  - W celu uniknięcia problemów przez dewelopera w przypadku bierności nabywcy w udzieleniu zgody, słusznym rozwiązaniem wydaje się zamieszczanie już w umowie deweloperskiej klauzuli, w której nabywca wyraża zgodę na wykreślenie roszczenia z księgi wieczystej, w sytuacji odstąpienia od umowy deweloperskiej. Brak takiej zgody stanowi kłopot dla dewelopera, gdyż nie dość, że utraci on nabywcę, to pozostanie z lokalem obciążonym roszczeniem - dodaje Maciej Obrębski.