Osiedle mieszkaniowe w szczerym polu to nie jest taka rzadkość. Są deweloperzy, którzy tak budują. Ciągle też samorządy "wymuszają" na inwestorach partycypację w kosztach budowy infrastruktury publicznej. Ministerstwo Rozwoju i Technologii chce to zmienić. Przy okazji reformy planistycznej proponuje wprowadzić standardy oraz umowy urbanistyczne. Samorządy są zadowolone z propozycji. Inwestorzy i prawnicy mniej i choć chwalą proponowane rozwiązania, postulują ich doprecyzowanie.
Czytaj też:
Warunki zabudowy będą wydawane na trzy lata, a nie bezterminowo>>
Uściński: Mamy projekt, w przyszłym roku będzie reforma ładu przestrzennego
Inwestor potrafi, czyli jak się buduje w polu
Jedną z podstawowych przyczyn chaosu przestrzennego jest niechęć gmin do uchwalania planów, która z kolei jest spowodowana skutkami finansowymi planowania, a w praktyce brakiem efektywnych narzędzi finansowania kosztów planowania. - Kryzys pogłębia dodatkowo brak transparentnych zasad partycypacji inwestorów w kosztach budowy infrastruktury publicznej - twierdzi adwokat Maciej Górski, partner w GPLF Górski & Partners Law Firm.
Potwierdzają to sami deweloperzy. - To powszechna praktyka, że samorządy chcą, by nową infrastrukturę przekazać im za symboliczną złotówkę, albo po zaniżonej cenie rynkowej - przyznaje Konrad Płochocki, członek zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Okazuje się też, że brakuje przepisów, a te które są nie do końca są respektowane. - W wypadku dróg obowiązuje art. 16 ustawy o drogach publicznych, który ucywilizował trochę zasady w tym zakresie, ale wciąż wymaga doprecyzowania. Gdy chodzi o sieci wodno-kanalizacyjne, nie ma przepisów. Oczywiście mogę wybudować odcinek sieci wodociągowej, ale jeżeli samorząd chce by rura miała większy przekrój, by podłączyć w przyszłości do niej swoich mieszkańców, to niech podział kosztów będzie sprawiedliwy. Pokrywam te, które są niezbędne do tego, by moi mieszkańcy mieli wodę, a za resztę niech płaci gmina. Podobnie powinno by w przypadku budowy i przebudowy dróg - uważa Marek Poddany, deweloper.
Omówienie orzeczenia: Bez umowy sąd nie nakaże, by deweloper wybudował drogę >
Czytaj też: Gdy lex deweloper zaczyna działać, rząd szykuje radykalne zmiany>>
Problem osiedli bez infrastruktury jest często również pokłosiem programu "Mieszkanie dla Młodych". - Przyjęte w nim kryteria cenowe zmusiły deweloperów do poszukiwania oszczędności, a jedną z możliwości w tym zakresie jest budowanie poza dotychczasowymi obszarami mieszkalnymi, często w przysłowiowym „szczerym polu”. Sprzyja temu polityka niektórych gmin, które wydają warunki zabudowy dla takich inwestycji, ale de facto na terenach rolnych. Z jednej strony leży to w interesie gminy, gdyż nowi mieszkańcy oznaczają większe wpływy z podatków dla gminy, ale z drugiej strony pojawia się problem z dostępem nie tylko do sklepów, przedszkoli i szkół, ale nawet wody i miejsc postojowych - mówi Maciej Obrębski, adwokat, partner w kancelarii Obrębski Adwokaci i Radcowie.
Inwestorzy potrafią być jednak zbyt "kreatywni "- Prowadzi to nieraz do tak przedziwnych rozwiązań, jak budowanie osiedli ze studniami głębinowymi i szambami dla każdego z bloków. Jeśli nie stoją temu na przeszkodzie zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to gminy takie praktyki niejednokrotnie akceptują - opowiada Maciej Obrębski.
Niektórzy inwestorzy radzą sobie też świetnie z brakiem odpowiedniej liczby miejsc postojowych. - Te kwestie regulują warunki zabudowy lub miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Są jednak sposoby na poradzenie sobie z niewystarczającą ilością miejsca na nieruchomości przeznaczonej pod inwestycję. Deweloperzy dzierżawią na parkingi grunty sąsiednie, choć zdarzają się przypadki, czego przykładem są niektóre inwestycje w Poznaniu, że są one odległe są nawet o kilometr. Trudno uznać, że są to miejsca postojowe dla mieszkańców, skoro muszą oni migrować codziennie po samochód tak znaczny dystans. Co więcej, problem powstaje, gdy umowa dzierżawy zostanie wypowiedziana - wyjaśnia.
Czytaj też Renta planistyczna także za odrolnienie działki warunkami zabudowy>>
Okazuje się, że samorządowcy nie pochwalają tego rodzaju praktyk. - To prawda, pomysłowość inwestorów jest bardzo duża i niestety osiedla wybudowane w polu nie są taką rzadkością. Patent jest na to prosty. Wystarczy kupić od rolnika pole lub łąkę, najlepiej pod lasem, bo wtedy widoczki są ładne. Następnie uzyskać warunki zabudowy, załatwić kolejne formalności i można budować. Nikt się specjalnie nie przejmuje warunkami zabudowy. Dopiero mieszkańcy takich osiedli zaczynają wywierać nacisk na samorząd, żeby wyasfaltować drogę, postawić przystanek autobusowy etc. - tłumaczy Andrzej Porawski, dyrektor biura Związku Miast Polskich.
Będą standardy i umowa urbanistyczna
Projekt nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje, że gminy będą mogły ustalać standardy kształtowania zabudowy oraz dostępności infrastruktury społecznej. Te ostatnie obejmują zasady zapewnienia dostępu m.in. do: szkoły podstawowej; terenów zieleni publicznej. Ich uchwalenie będzie fakultatywne.
Czytaj: Zabudowa na działce rolnej od a do z >
Innym narzędziem, dzięki któremu domy mają nie powstawać w polu, będą umowy urbanistyczne zawierane przez samorząd i inwestorów. Będą one jednak dopuszczalne tylko na terenie objętym zintegrowanym planem inwestycyjnym (dalej; ZPI). ZPI będzie szczególnym rodzajem planu miejscowego, uchwalanym przez radę gminy na wniosek inwestora, po przeprowadzeniu negocjacji i zawarciu umowy urbanistycznej, określającej zasady i warunki realizacji inwestycji oraz zobowiązania stron.
Propozycje dobre, ale do poprawy
Samorządowcom propozycje się podobają. - Sami postulowaliśmy ich wprowadzenie. - przyznaje Andrzej Porawski. Deweloperzy też nie są przeciwni, ale chcieliby ich doprecyzowania. - W umowach urbanistycznych powinny być ramowo określone zasady partycypacji, by nie było tak,że inwestor ponosi 100 proc kosztów a samorząd żadnych - postuluje Marek Poddany.
Prawnicy też mają swoje propozycje. - Szkoda, że standardy będą miały charakter tylko fakultatywny, powinny być obligatoryjne. Byłoby to doskonałe narzędzie do zapobiegania nadużyciom - twierdzi Maciej Obrębski.
Natomiast Maciej Górski uważa, że proponowane rozwiązanie problemu kontrybucji inwestorskiej w infrastrukturę techniczną poprzez możliwość zawierania umów urbanistycznych jedynie w zakresie tzw. Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych należy uznać za niewystarczające. Choć samą koncepcję zawierania takich umów chwali. - Powinny być one dopuszczone także dla pozostałych inwestycji, nie tylko tych w zakresie ZPI (a więc de facto w oparciu o „specjalnie” w zasadzie indywidualne miejscowe plany). W innym przypadku gminy nie będą zainteresowane uchwalaniem planów miejscowych, tylko dążyć będą do tego, aby każda inwestycja była realizowana w ramach ZPI, skoro tylko w tym zakresie będą mogły zawierać umowy urbanistyczne - tłumaczy.
Przypomina on, że sama koncepcja umów urbanistycznych funkcjonuje z powodzeniem w innych krajach. Dla przykładu w Niemczech umowa taka może obejmować dowolny rodzaj infrastruktury, z tym jednak zastrzeżeniem, że obowiązki wynikające z umowy muszą być proporcjonalne do skutku, jaki spowoduje ulepszenie terenu przez jego uzbrojenie Dodatkowo obciążania wynikające z umowy urbanistycznej powinny być alternatywą dla opłaty adiacenckiej (tzn. zawarcie umowy powinno wykluczać możliwość nałożenia opłaty).
Tak jak deweloperzy, adwokat Górski postuluje określenie ram partycypacji w mowach urbanistycznych. - Bardzo istotna dla zmian jest także aktualna praktyka stosowania prawa. Dzisiejsze uwarunkowania prawne dają możliwość partycypacji inwestorów w kosztach budowy infrastruktury drogowej (art. 16 ustawy o drogach publicznych). Negocjacje tych umów potrafią trwać nawet po kilka lat. Z tego względu rozważając model umów urbanistycznych należy pochylić się nad ustawowym określeniem ich ram (szczególnie w zakresie możliwej do żądania partycypacji) oraz maksymalnie uprościć jej zawieranie - podkreśla.
Według niego wysokość obciążenia inwestora, wynikająca z umowy urbanistycznej, nie powinna przekraczać urealnionej wysokości opłaty adiacenckiej (tak więc wysokość partycypacji opierałaby się o zasadę proporcjonalności i rzeczywiste koszty realizacji infrastruktury). To jednak nie powinno stać na przeszkodzie poniesienia przez inwestora wyższych nakładów, z tym jednak, że w takiej sytuacji powinien być on uprawniony do możliwości zwrotu „nadpłaty” w rozsądnym czasie od gminy (co de facto mogłoby być finansowane z pobieranych opłat adiacenckich).
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.