Liczmy głosy tylko aktywnych właścicieli lokali

Sposób podejmowania uchwał we wspólnotach mieszkaniowych wymaga - po trzech dekadach obowiązywania ustawy o własności lokali - radykalnych zmian, gdyż dużym podmiotom, liczącym kilkuset członków grozi paraliż decyzyjny - pisze dr hab. Aleksandra Sikorska-Lewandowska, profesor Uniwersytetu Mikołaja Kopernika w Toruniu, radca prawny w Kancelarii Melete.

W tym roku przypada 30-lecie obowiązywania ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2021 r. poz. 1048). Ten akt prawny, który od 1 stycznia 1995 r. ustanowił ramy prawne funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych, częściowo nie przystaje już do mieszkaniowej rzeczywistości. Liczba wspólnot mieszkaniowych stale rośnie, a wraz z tym zjawiskiem rośnie liczba problemów związanych z ich funkcjonowaniem. Pojawiły się także nowe zagadnienia, jakich twórcy tej ustawy w okresie tuż po upadku komunizmu po prostu nie mogli przewidzieć. Rzeczywistość mieszkaniowa 30 lat temu różniła się znacznie od dzisiejszej. Potrzebna jest szeroka nowelizacja ustawy, odpowiadająca zwłaszcza na palący problem zarządzania nieruchomościami wspólnymi.

Duże wspólnoty, gigantyczne problemy

Kłopoty w sprawnym zarządzaniu nieruchomością wspólną trapią zwłaszcza duże wspólnoty mieszkaniowe. Ustawa z 1994 r. uwzględniała potrzeby ówczesnych wspólnot mieszkaniowych, powstających głównie na bazie zasobów: albo komunalnych albo prywatyzowanych zakładów pracy. Typowa wspólnota mieszkaniowa w ówczesnym wydaniu stanowiła jeden kilkunastomieszkaniowy budynek, rzadko zespół kilku niewielkich budynków, w odróżnieniu od zajmujących całe osiedla spółdzielni mieszkaniowych. Współcześnie sytuacja ulegała zmianie. Dzięki boomowi budowlanemu i licznym deweloperom, powstały wspólnoty mieszkaniowe o skali dużych osiedli mieszkaniowych. Liczą one po kilkanaście budynków i nawet powyżej tysiąca lokali. W takich właśnie dużych wspólnotach ujawniają się problemy polegające na trudności z podjęciem jakiejkolwiek uchwały, a więc stan braku decyzyjności.

Ustawa przewiduje niby proste i czytelne zasady zarządu dużą wspólnotą mieszkaniową, tj. obecnie liczącą powyżej trzech lokali (do 1 stycznia 2020 r. ta granica pomiędzy małą a dużą wspólnota wynosiła siedem lokali). Dokładnie takie same zasady obowiązują więc dla kilkumieszkaniowych kamienic, jak i dla wielobudynkowych osiedli z setkami lokali. Zarząd ustawowy we wspólnocie mieszkaniowej oparty został na współdziałaniu dwóch organów – ogółu właścicieli lokali (tworzących zebranie właścicieli lokali) oraz wybieranego przez nich zarządu.

Zarząd prowadzi sprawy z zakresu podstawowego, nazywanego zakresem zwykłego zarządu. Zaś w sprawach istotnych - przekraczających zakres zwykłego zarządu - konieczne jest podjęcie uchwały przez właścicieli lokali. Schemat ten jest właściwy i odzwierciedla to, że właściciele powinni sami decydować w sprawach istotnych, gdy chodzi o nieruchomość wspólną stanowiącą przecież przedmiot ich współwłasności. Zaś w sprawach drobnych, bieżących nie ma potrzeby angażować ogółu właścicieli, gdyż w tym zakresie działa zarząd. Ten prosty podział kompetencji pomiędzy zarząd a ogół właścicieli wymaga jednak, aby czasem doszło do pojęcia uchwały przez właścicieli lokali. Kwestie, w których uchwała jest wymagana wynikają z ustawy i są to przede wszystkim: wybór zarządu wspólnoty, zatwierdzenie planu gospodarczego, przyjęcie sprawozdania zarządu za ubiegły rok i udzielenie absolutorium. Ponadto uchwała jest wymagana każdorazowo, gdy sprawa przekracza zakres zwykłego zarządu. Otwarty katalog takich spraw został zamieszczony w art. 22 ust. 3 ustawy.

Znikoma frekwencja, problemy z głosowaniami

Do podjęcia uchwały konieczna jest większość głosów właścicieli lokali, zaś głosowanie odbywa się udziałami w nieruchomości wspólnej. Główny problem w dużych wspólnotach mieszkaniowych polega na tym, że właściciele nie uczestniczą w głosowaniach – ani nie biorą udziału w zebraniach, ani nie oddają głosu drogą korespondencyjną (listownie, nawet mailowo) pomimo tego, że administrator wspólnoty kieruje do nich dokumenty i prośbę o oddanie głosu, stosując indywidualny tryb głosowania. Tymczasem współuczestnictwo w zarządzie nieruchomością wspólną jest nie tylko prawem, ale i wprost zapisanym w ustawie obowiązkiem właściciela lokalu (tak wynika z art. 27). W praktyce jednak nie można tego obowiązku wyegzekwować, a więc nie można właściciela zmusić do oddania głosu. Bierność oznacza zaś w praktyce głos przeciwko projektowi uchwały, gdyż ustawa (art. 23 ust. 2) wyraźnie wymaga bezwzględnej większości głosów dla podjęcia uchwały.

Zarządcy nieruchomości wielokrotnie podejmują próby zdobycia, wręcz „wyproszenia” głosów od właścicieli lokali, aby doszło do przegłosowania uchwały. We wspólnotach niewielkich nie jest to trudne, gdyż z reguły możliwe jest dotarcie poprzez pocztę tradycyjną, pocztę elektroniczną, chodzeniem „od drzwi do drzwi” bądź telefonicznie do kilku czy kilkunastu właścicieli lokali, którzy nie uczestniczyli w głosowaniu. We wspólnotach liczących ponad setkę lokali, gdy okazuje się że osób, które nie głosują jest bardzo dużo, stanowi to już jednak znaczny problem. Zaś brak kluczowych uchwał paraliżuje działanie wspólnoty mieszkaniowej - w istocie to osoby niegłosujące doprowadzają swoją biernością do takiej sytuacji. Może być tak, że osoby niegłosujące nie zdają sobie nawet sprawy z tego, że głos nieoddany jest równy głosowi przeciw, gdyż przy obecnym systemie głosowania liczą się wyłącznie głosy „za”.

Sprawdź również książkę: Wspólnota mieszkaniowa. Działalność, rozliczenia, podatki >>

Bierni nie zablokują aktywnych

Zmiana ustawy w zakresie sposobu liczenia głosów we wspólnocie mieszkaniowej jest więc konieczna, aby uniknąć pata decyzyjnego. Każdy właściciel lokalu powinien mieć zagwarantowane prawo oddania głosu, ale bierność w tym zakresie powinna być interpretowana nie jako głos przeciw, ale jako wstrzymanie się od głosu, skutkujące jego pominięciem. Należy więc znowelizować art. 23 ustawy i przyjąć, że uchwały zapadają większością oddanych głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów. Będzie to oznaczało przyjęcie większości względnej, a nie bezwzględnej. W związku z tym konieczna będzie zmiana dotycząca trybu indywidualnego zbierania głosów polegająca na wprowadzeniu obowiązku umożliwienia każdemu właścicielowi oddania głosu w określonym czasie, jeśli tryb ten zostanie uruchomiony. Rozsądny czas na oddanie głosu w dużych wspólnotach mieszkaniowych powinien być określony na kilka tygodni - w mojej ocenie sześć tygodni to zupełnie wystarczający termin, zresztą nieobcy ustawie o własności lokali (por. art. 25 ust. 1a). Wówczas - po upływie terminu na oddanie głosów - zarządca wspólnoty ustali wyniki głosowania, uwzględniając oddane głosy „za” oraz „przeciw”. W ten sposób aktywni właściciele lokali, zaangażowani w sprawy wspólnoty większością głosów będą podejmowali decyzje w tej wspólnocie. Zarazem, każdy będzie miał prawo oddania głosu, ale nieskorzystanie z tego prawa nie będzie skutkowało blokowaniem podjęcia uchwały. Problem niepodejmowania uchwał w dużych wspólnotach zostałby dzięki temu szybko rozwiązany.

Głosowanie z użyciem tej metody liczenia głosów również może przynieść negatywny wynik, gdy większość właścicieli będzie przeciwko przedłożonemu projektowi uchwały. W takiej sytuacji będzie to jednak realny sprzeciw wyrażony w danej sprawie, a nie efekt bierności osób niegłosujących.

Sądy nie rozwiążą problemu

Zwracam też uwagę, że w praktyce mało przydatny jest art. 24 ustawy, który przewiduje rozwiązanie, gdy uchwała nie zostaje podjęta, w postaci rozstrzygnięcia sądu w postępowaniu nieprocesowym. Obecnie jest ono zupełnie niedostosowane do dużych wspólnot. Wymaga bowiem faktycznego uczestnictwa w postępowaniu sądowym wszystkich właścicieli lokali, co w przypadku wspólnot liczących kilkaset lokali jest niezwykle trudne logistycznie do przeprowadzenia - składanie wszelkich pism procesowych w kilkuset egzemplarzach, dokonanie skutecznych doręczeń do każdego spośród właścicieli lokali itp. To rozwiązanie może się sprawdzić w przypadku budynków liczących kilka, kilkanaście lokali, ale nie gigantycznych kilkubudynkowych wspólnotach mieszkaniowych obejmujących setki lokali. Mechanizm zastępczej zgody sądu z art. 24 ustawy należałoby uznać więc za absolutnie wyjątkowy, do zastosowania jedynie w najpoważniejszych sytuacjach.

Natomiast – dzięki m.in. zmianie zasad liczenia głosów zaproponowanej powyżej – mógłby zyskać tryb sądowej kontroli uchwał, który przysługuje każdemu właścicielowi (art. 25 ustawy). W prawidłowy sposób chroni on prawa każdego właściciela lokalu, gdyby uznał on, że podjęta uchwała narusza ustawę, umowę właścicieli, zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Prawo zaskarżenia uchwały przysługuje każdemu właścicielowi lokalu, także takiemu, który nie skorzystał z prawa do oddania głosu - w tym zakresie nie ma więc potrzeby wprowadzania zmian. Ponadto stroną takiego postępowania jest wspólnota mieszkaniowa reprezentowana przez swój zarząd, a uczestnikami nie są wszyscy właściciele lokali, co też jest znaczącym ułatwieniem w porównaniu z postępowaniem na podstawie art. 24 ustawy.

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.