Krewni ze względu na skomplikowaną sytuację i wzajemne współwłasności chcieliby zgodnie zamienić udziały w nieruchomościach w taki sposób, żeby zaspokoić potrzeby poszczególnych członków rodziny. Chcą umową zamiany zamienić udziały we wszystkich nieruchomościach rolnych na mieszkanie. Takiej sytuacji dotyczyła wydana właśnie interpretacja podatkowa. Z zamianą wiąże się różnica wartości zamienianych udziałów, którą rodzina chciałaby zgodnie zrealizować bez dopłat pieniężnych. Zapytanie, które podatnicy skierowali do organów skarbowych dotyczyło kwestii opodatkowania umowy zamiany oraz stanu prawnego, który nastąpiłby po takiej umowie. Zapytano, czy zostanie naliczony podatek od czynności cywilnoprawnych, jeżeli tak to od której wartości, jaka będzie jego podstawa i wysokość.
Zdaniem wnioskodawcy, podatek od czynności cywilnoprawnych liczony będzie od wartości droższej nieruchomości (mieszkania), jego podstawą będzie wartość nabywanych udziałów, a wysokość wyniesie 2 proc. wartości nabywanych udziałów w mieszkaniu.
Chcesz zapisać ten artykuł i wrócić do niego w przyszłości? Skorzystaj z nowych możliwości na Moje Prawo.pl
Podstawa opodatkowania przy zamianie nieruchomości
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 30 września 2022 r. uznał stanowisko podatnika za prawidłowe (nr 0111-KDIB2-3.4014.360.2022.2.BB).
Przypomniał, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Natomiast, w myśl art. 6 ust. 1 pkt 2 omawianej ustawy, podstawę opodatkowania stanowi przy umowie zamiany: lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego na taki lokal lub prawo do lokalu - różnica wartości rynkowych zamienianych lokali lub praw do lokali, a w pozostałych przypadkach - wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, od którego przypada wyższy podatek.
Czytaj w LEX: Zamiana nieruchomości a podatek od towarów i usług >>>
Zobacz również: Podatku od sprzedaży mieszkania da się uniknąć >>
Stawki podatku wynoszą – od umów zamiany, dożywocia, o dział spadku, o zniesienie współwłasności oraz darowizny: przy przeniesieniu własności nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2 proc. a przy przeniesieniu własności innych praw majątkowych – 1 proc.
Dyrektor KIS wskazał, że podatek pobiera się według stawki najwyższej: jeżeli podatnik dokonując czynności cywilnoprawnej, w wyniku której nastąpiło przeniesienie własności, nie wyodrębnił wartości rzeczy lub praw majątkowych, do których mają zastosowanie różne stawki - od łącznej wartości tych rzeczy lub praw majątkowych oraz jeżeli przedmiotem umowy zamiany są rzeczy lub prawa majątkowe, co do których obowiązują różne stawki.
Czytaj w LEX: Opodatkowanie zbycia nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie - omówienie orzecznictwa >>>
Organ uznał, że zamiana opisanych we wniosku nieruchomości (udziałów w nich) będzie czynnością prawną, podlegającą opodatkowaniu 2-proc. podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a podstawę opodatkowania będzie stanowić wartość rynkowa przedmiotu zamiany, od której przypada wyższy podatek. Organ zatem zgodził się ze stanowiskiem, że podatek od zamiany będzie liczony od wartości droższej nieruchomości, tej której wartość rynkowa jest wyższa. Skoro istotnie przedmiotem opisanej zamiany – umów zamiany będą udziały w tej nieruchomości, to podstawę opodatkowania będzie stanowić wartość rynkowa tych udziałów, a stawka podatku wyniesie 2 proc. Obowiązek podatkowy ciąży solidarnie na stronach czynności zamiany.
Eksperci: Niższy podatek od zamiany lokalu na lokal
- Stanowisko dyrektora KIS jest prawidłowe i nie budzi większych wątpliwości. Ustawodawca łagodniej traktuje zamianę lokalu na lokal – w takim wypadku opodatkowana PCC będzie różnica w ich wartości. W innym przypadku, opodatkowanie zdeterminuje droższa nieruchomość w wartości rynkowej transakcji. Organ zgodził się ze stanowiskiem podatnika, że podstawę opodatkowania będzie stanowić wartość rynkowa udziałów do nieruchomości o wyższej wartości, a stawka podatku wyniesie 2 proc. – ocenia Wojciech Kliś, doradca podatkowy.
Kolejny ekspert zauważa, że wydana interpretacja jest korzystna dla podatników, chociaż opis stanu faktycznego nie jest dokładny – brak informacji co składa się na gospodarstwa rolne.
- Zwrócić należy uwagę na zróżnicowanie przez ustawodawcę sytuacji zamiany lokali mieszkalnych i własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego na taki lokal lub prawo od innych rzeczy lub prawo majątkowych – podkreśla Stefan Kowalski, radca prawny, partner w Kowalski & Wisła Attorneys.
Ekspert dodaje, że warto też pamiętać o wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 31 stycznia 1997 r., sygn. akt SA/Gd 3051/95.
- To w tym orzeczeniu NSA wskazał, że umowa zamiany zawsze podlega opłacie (obecnie podatkowi). W przypadku gdy wartość każdego z przedmiotów zamiany jest jednakowa, należy się opłata skarbowa wymierzona od tej wartości (obecnie podatek) – przypomina Stefan Kowalski.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
