Cele mieszkaniowe to określenie ważne dla podatników  chcących skorzystać z ulgi związanej z przychodem ze sprzedaży mieszkania. Choć przepisy dotyczące tej ulgi nie są nowe, wciąż budzą wątpliwości a życie niesie wiele sytuacji, w których nie do końca wiadomo jak je zastosować. Tak było i w tym przypadku, kiedy podatniczka sprzedała mieszkanie nabyte w drodze darowizny, następnie sprzedała mieszkanie nabyte na kredyt i ostatecznie kupiła dom posiłkując się kredytem. Powzięła wątpliwości jak ma rozliczyć uzyskane przychody.

W lutym 2019 r. podatniczka sprzedała mieszkanie nabyte w lutym 2014 r. w drodze darowizny. W kwietniu tego samego roku sprzedała drugie mieszkanie zakupione w listopadzie 2014 r. na kredyt hipoteczny. Na konto spłaty kredytu nabywca przelał odpowiednią kwotę a pozostałą kwotę przekazał podatniczce. W kwietniu 2019 r. podatniczka kupiła dom, na zakup którego zaciągnęła kredyt hipoteczny.

 


Podatniczka złożyła oświadczenie fiskusowi, że przychód uzyskany ze sprzedaży drugiego mieszkania w kwietniu 2019 r., pomniejszony o spłatę kredytu,  przeznaczyła na zakup domu. Natomiast przychód uzyskany ze sprzedaży pierwszego mieszkania w lutym 2019 r. przeznaczony został częściowo na zakup domu i na spłatę kredytu zaciągniętego w kwietniu 2019 r. Ponadto podatniczka oświadczyła, że odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpiło w ramach działalności gospodarczej.

We wniosku o interpretację zapytała, czy przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości w lutym 2019 r. może być uznany jako wydatek na cele mieszkaniowe, jeśli będzie wykorzystany na spłatę kredytu zaciągniętego w kwietniu 2019 r. na zakup domu? Ponadto zapytała czy kwota jaką nabywca kupujący jej mieszkanie  przelał na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego przez nią na zakup tego mieszkania, może być uznana jako wydatek na cel mieszkaniowy.

Zobacz również: Darowizny maseczek z ulgą podatkową tylko do końca września >>

Jej zdaniem, rozliczając PIT-39 za 2019 r. nie uznała ona części kwoty uzyskanej ze sprzedaży mieszkania, która została przeznaczona na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup tego mieszkania, jako kosztu uzyskania przychodu. Podatniczka nie uznała tej kwoty jako wydatku na własne cele mieszkaniowe. Ponadto nie uznała ona  za wydatki na własne cele mieszkaniowe rat kredytu hipotecznego na zakup domu ponieważ kredyt został zaciągnięty w kwietniu 2019 r. a przychód ze sprzedaży mieszkań uzyskała w lutym i w kwietniu 2019 r. Kredyt został zaciągnięty później niż otrzymany przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Kredyt zaciągnięty po dniu uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości bez ulgi w PIT

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał stanowisko podatniczki za prawidłowe. Ponadto udzielił obszernego wyjaśnienia, potwierdzającego prawidłowość jej stanowiska. Odnosząc się do lokalu mieszkalnego, który podatniczka zbyła jako pierwszy, dyrektor KIS stwierdził, że  część przychodu z odpłatnego zbycia tego lokalu przeznaczona na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego w kwietniu 2019 r. na zakup domu, nie może korzystać ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o PIT, ponieważ omawiany kredyt zaciągnięty został po dniu uzyskania przychodu ze sprzedaży  nieruchomości.

Podkreślić należy, że przepis art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ww. ustawy wyraźnie wskazuje, że za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uważa się wydatki poniesione na spłatę kredytu oraz odsetek od tego kredytu zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Dyrektor KIS podkreślił, że regulacja ta zapobiega sytuacji, kiedy podatnik dwukrotnie odliczałby ten sam wydatek – raz jako poniesiony np. na zakup lokalu mieszkalnego, za drugim zaś razem jako wydatek na spłatę kredytu, który finansował ten właśnie zakup. Ustawodawca ustanowił zatem jednoznaczny zakaz dwukrotnego odliczania i korzystania z ulg w odniesieniu do tych samych wydatków.

Wskazał, że z analizowanego art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT wynika, że ustawodawca uzależnia skorzystanie z przedmiotowego zwolnienia od wydatkowania przez podatnika w ściśle określonym czasie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) na realizację własnego celu mieszkaniowego.

 


Wyjaśnienia fiskusa w sprawie zwolnienia z PIT

- Analizując przedmiotową interpretację na pierwszym miejscu podkreśliłabym szacunek dla podatnika i wysiłek poczyniony na rzecz budowania zaufania poprzez udzielenie obszernych i wyczerpujących informacji oraz wyjaśnień celem przekonania podatnika co do słuszności postępowania. Mamy tutaj wyjątkowy przykład wzorowego zastosowania art. 120, 121 i 124 Ordynacji podatkowej – podkreśliła Agnieszka Czernik, doradca podatkowy z Kancelarii Podatkowej w Krakowie. Zwróciła uwagę, że w swoistym obszernym wykładzie na temat opodatkowania dochodu ze sprzedaży nieruchomości realizowanej przez osoby fizyczne poza działalnością gospodarczą, szczegółowo przeanalizowano i objaśniono wszelkie możliwe ulgi, odliczenia, kwestię kosztów uzyskania przychodów oraz okoliczności, jakie mogą im towarzyszyć.

Ważny moment poniesienia wydatku

- Dyrektor KIS analizując art. 21 ust. 25 pkt 2) lit. a) – c) ustawy o PIT, wskazał na wspólny mianownik wszystkich trzech możliwości zaliczenia kredytów bankowych do wydatków rozliczanych w ramach ulgi mieszkaniowej, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, którym jest słowo „przed”. Otóż, wszelkie kredyty i pożyczki, zaciągnięte w bankach i SKOK-ach muszą zostać zaciągnięte przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, nie zaś po uzyskaniu dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. Zatem, nie można w ramach wydatków przeznaczonych na własne cele mieszkaniowe uznać kredytu zaciągniętego kilka miesięcy później, niż uzyskaliśmy przychód ze sprzedaży mieszkania – podkreśla Agnieszka Czernik. Zwraca także uwagę, że drugie obostrzenie dotyczy zakazu podwójnej korzyści podatkowej, zapisanej w art. 21 ust. 30 ustawy o PIT, zgodnie z którą ta sama kwota nie może dwukrotnie obniżyć podstawy opodatkowania, jaką jest przychód ze sprzedaży nieruchomości. Ta sama kwota nie może nam posłużyć przy wypełnianiu formularza PIT–39 raz jako koszt uzyskania przychodu, drugi raz jako odliczenie w postaci ulgi na własne cele mieszkaniowe w postaci kwoty spłaconego kredytu, którym to kredytem uprzednio sfinansowaliśmy zakup mieszkania, które właśnie sprzedajemy – stwierdza Agnieszka Czernik.

Kwestię umiejętnego planowania podatkowego podkreśla Wiktor Podsiadło,  Managing Associate w Zespole Prawa Podatkowego Kancelarii Prawnej Chałas i Wspólnicy.

- Spłata kredytu zaciągniętego na zakup nowego domu co do zasady może obniżyć podatek z tytułu sprzedaży „starej” nieruchomości. Podatnicy powinni pamiętać jednak o pewnym bardzo istotnym szczególe - kredyt powinien zostać zaciągnięty jeszcze przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży. Późniejsze zaciągnięcie kredytu nie spowoduje obniżenia PIT – stwierdza Wiktor Podsiadło.

- Tym samym interpretacja Dyrektora KIS potwierdza jak ważne w podatkach jest odpowiednie zaplanowanie transakcji. W tym przypadku zbyt późne zaciągnięcie kredytu uniemożliwi skorzystanie z ulgi - podkreśla Wiktor Podsiadło.

Interpretacja dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 7 września 2020 r. nr 0113-KDWPT.4011.59.2020.3.NM