Przedsiębiorcy wynajmujący mieszkania coraz częściej płacą najwyższą stawkę podatku, dotyczącą nieruchomości zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej. Chodzi jednak o lokale, które są wynajmowane osobom fizycznym i nie tracą charakteru mieszkalnego.
Różnica jest znacząca, bo stawka pobierana od przedsiębiorców jest 29 razy wyższa niż od osób fizycznych wynajmujących mieszkania poza działalnością gospodarczą (tzw. najem prywatny). Podatek od budynków mieszkalnych lub ich części „zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej” wynosi maksymalnie 28,78 zł za 1 mkw. powierzchni użytkowej (art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b ustawy o podatkach i opłatach lokalnych). Tymczasem wynajmujący, którzy nie prowadzą działalności gospodarczej, płacą maksymalnie 1 zł podatku za 1 mkw. (art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a ustawy).
- To błędne podejście, które – po pierwsze - jest niezgodne z przepisami. Po drugie, Ministerstwo Finansów i lokalne organy podatkowe powołują się na orzecznictwo NSA, które jednak się zmienia. Po trzecie, nie ma znaczenia, że właściciel udostępnił mieszkanie w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Kluczowe jest, że w mieszkaniu realizowana jest funkcja mieszkaniowa. O zajęciu na prowadzenie działalności gospodarczej możemy mówić wyłącznie w sytuacji jej faktycznego fizycznego zajęcia, czyli prowadzenie w tym lokalu działalności gospodarczej - mówi Michał Nielepkowicz, doradca podatkowy, wspólnik w kancelarii Thedy & Partners.
Zobacz procedurę w LEX: Opodatkowanie podatkiem od nieruchomości budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej >
Stanowisko samorządów
Jak to wygląda w praktyce? Zapytaliśmy o to samorządy - przypomnijmy, że organem podatkowym właściwym w sprawie podatku od nieruchomości jest wójt, burmistrz albo prezydent miasta.
Przykładowo w Poznaniu podatnicy prowadzący działalność gospodarczą, którzy wynajmują nieruchomość na cele mieszkalne, płacą co do zasady stawkę właściwą dla budynków lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej (wynoszącą maksymalnie 28,78 zł za 1 mkw). Osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej, które wynajmują nieruchomość na cele mieszkalne, płacą stawkę mieszkalną (1 zł za 1 mkw).
Podobnie jest we Wrocławiu, gdzie w przypadku nieruchomości wynajmowanych przez osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej (w ramach najmu prywatnego) obowiązuje stawka mieszkalna. Z kolei w odniesieniu do budynków mieszkalnych będących w posiadaniu przedsiębiorcy, kluczowe jest ustalenie związku nieruchomości z działalnością gospodarczą. Według stanowiska Urzędu Miejskiego Wrocławia, funkcja mieszkalna budynku lub jego części nie wyłącza możliwości uznania, że budynek mieszkalny lub jego część zostały zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej. Funkcja mieszkalna budynku jest wręcz niezbędnym elementem prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie najmu nieruchomości.
Czytaj w LEX: Nieruchomości wykorzystywane sezonowo do prowadzenia działalności gospodarczej >
Najem krótkoterminowy z wyższą stawką
W Gdańsku i Szczecinie najwyższą stawkę płacą co do zasady właściciele udostępniający mieszkanie w ramach tzw. najmu krótkoterminowego.
W Gdańsku podatnicy prowadzący działalność gospodarczą (zarówno osoby fizyczne jak i prawne), którzy wynajmują nieruchomości na cele mieszkalne (jeśli chodzi o najem długoterminowy), co do zasady płacą podatek od nieruchomości „od budynków mieszkalnych lub ich części”. Natomiast jeśli jest to najem krótkoterminowy jest to opodatkowane stawką przewidzianą dla "budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej" bez względu czy jest to osoba prawna czy fizyczna.
Zgodnie ze stanowiskiem Urzędu Miasta Szczecin stałe wynajmowanie lokali mieszkalnych w formie krótkotrwałego zakwaterowania (najem krótkoterminowy) to działalność o charakterze zorganizowanym, podjęta w celu zarobkowym. Tym samym zasadne jest uznanie, że mamy do czynienia z zajęciem nieruchomości mieszkalnej na prowadzenie działalności gospodarczej.
W Warszawie najwyższą stawkę (28,78 zł za 1 mkw) płaci osoba fizyczna, która wynajmuje lokal podmiotowi prowadzącemu działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania nieruchomości, który podnajmuje ten lokal innym osobom lub podmiotom, nawet jeśli lokal ten jest wykorzystywany przez podnajemcę w celach mieszkalnych. Jeżeli osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej, wynajmuje lokal mieszkalny innej osobie fizycznej a ta wykorzystuje ten lokal w celach mieszkalnych, to właściwa jest stawka 1 zł od 1 mkw powierzchni użytkowej.
Niekorzystne orzecznictwo
Cześć miast, w tym Kraków, powołuje się na odpowiedź Ministerstwa Finansów na interpelację poselską nr 37882 z 12 stycznia 2023 r. Wiceminister Artur Soboń stwierdził w niej, m.in., że zastosowanie stawki podatku przewidzianej w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b ustawy nie zostało uzależnione od faktycznego (fizycznego) zajęcia budynku mieszkalnego lub jego części na prowadzenie w nim działalności gospodarczej. Istotne jest wykorzystywanie budynków mieszkalnych do realizacji gospodarczych celów przedsiębiorcy. Sama funkcja mieszkalna budynku nie wyłącza możliwości zastosowania wyższej stawki podatku wobec przedsiębiorców, którzy w ramach swojej działalności wynajmują posiadane nieruchomości. Powołał się przy tym na orzecznictwo, w tym m. in. wyroki NSA z 23 stycznia 2020 r. (sygn. II FSK 2064/19, II FSK 1252/19).
Z takim podejściem nie zgadzają się jednak eksperci.
- Przepisy podatkowe należy czytać literalnie, a wykładnia rozszerzająca opodatkowanie jest niedopuszczalna. Niestety w podatku od nieruchomości roi się od takiej. Dlatego trudno mi zgodzić się z wyrokiem NSA (II FSK 1252/19), jak i stanowiskiem sekretarza stanu w Ministerstwie Finansów z 12 stycznia 2023 r. – mówi Agata Małecka, adwokat, doradca podatkowym starszy menedżer w ALTO Tax.
- W orzecznictwie od lat panuje ugruntowany - jak się wydawało - pogląd, że zajęcie na działalność gospodarczą jest pojęciem znacznie węższym niż związanie z taką działalnością. Zajęcie to po prostu faktyczne wykorzystywanie w tym celu. W przypadku zatem, gdy budynek mieszkalny pełni jedynie funkcję mieszkalną, nie powinno się uznawać, że spełniony jest warunek do opodatkowania najwyższymi stawkami - dodaje Agata Małecka.
Zapłacą lokatorzy
Według Michała Nielepkowicza pobieranie najwyższej stawki podatku od nieruchomości jest nieuzasadnione zarówno w przypadku najmu długoterminowego, jak też krótkoterminowego. W praktyce bardzo trudne byłoby bowiem określenie, w którym momencie kończy się najem krótkoterminowy, a zaczyna długoterminowy – kluczowe jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych.
Takie podejście oznacza w praktyce duże podwyżki czynszu najmu. - Te podwyżki będą stanowić dodatkowe obciążenie najemców. Należy jednak pamiętać, że zgodnie z art. 75 Konstytucji władze publiczne są zobowiązane do prowadzenia polityki sprzyjającej zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli – mówi Michał Nielepkowicz.
Niejasne przepisy
- Podejście samorządów – choć z oczywistych względów niekorzystne dla przedsiębiorców wynajmujących mieszkania osobom fizycznym – jest niestety skutkiem niejasnych przepisów - mówi Daniel Panek, doradca podatkowy, starszy menedżer w CRIDO.
Dodaje, że podatnikom nie pomogło też dotychczasowe orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego, który w kilku wyrokach zgadzał się w tej kwestii z podejściem samorządów. Zaledwie kilkanaście dni temu zapadł kolejny wyrok NSA prezentujący podobne stanowisko (sygn. III FSK 123/23). Na tego rodzaju orzeczeniach bazowało Ministerstwo Finansów odpowiadając na interpelację poselską.
- W mojej ocenie przedsiębiorcy nie powinni się jednak poddawać – sprawa nie jest bowiem wbrew pozorom czarno-biała (jak wiele sporów o ten podatek) i istnieje szereg argumentów za zastosowaniem w takich przypadkach niższej stawki podatku. Warto walczyć o zmianę podejścia do tej kwestii przez sądy – pozytywne dla podatników wyroki i ujednolicenie linii orzeczniczej pociągnęłyby bowiem za sobą również zmianę podejścia wśród samorządów - mówi Daniel Panek.
Resort finansów rozważa zmianę przepisów
W odpowiedzi na interpelacje poselskie, w tym najnowszą z 1 sierpnia 2023 (nr 42734) Ministerstwo Finansów wskazuje, że opodatkowanie najmu mieszkań jest przedmiotem analizy i po jej dokonaniu rozważone zostanie podjęcie odpowiednich działań legislacyjnych. Nie wiadomo jednak, w jakim kierunku miałyby zmierzać zmiany.
- Uważam, że na podstawie obowiązujących obecnie przepisów wynajmujący nieruchomości mieszkalne powinni płacić niższą mieszkalną stawkę podatku. Jeśli jednak ministerstwo rozważa zmiany, zasadne byłoby doprecyzowanie przepisów, by nie budziły już wątpliwości – mówi Michał Nielepkowicz.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
