Generalnie dochody ze sprzedaży mieszkania po upływie pięciu lat od jego nabycia są zwolnione z PIT. Wcześniejsze zbycie nieruchomości powoduje jednak konieczność zapłacenia podatku od dochodu. Daninę trzeba uiścić, jeśli ze sprzedaży podatnik uzyskał dochód. Chodzi zatem tylko o sytuacje, w których podatnik sprzedał nieruchomość drożej, niż ją nabył.

Przepisy ustawy o PIT dają możliwość skorzystania ze specjalnego zwolnienia, jeśli uzyskany dochód przeznaczy się na realizację własnych celów mieszkaniowych. Do końca 2018 r. były na to dwa lata. Od stycznia 2019 r. termin został wydłużony do trzech lat. Istotną zmianą było jednak to, że w tym okresie konieczne jest podpisanie ostatecznej umowy zakupu mieszkania, przenoszącej prawo własności do nieruchomości. Podpisanie umowy przedwstępnej, czy deweloperskiej, nie wystarczy.

 

Transakcje z 2018 roku wyjątkiem od reguły

Tuż przed Wigilią 2020 roku minister finansów podpisał rozporządzenie, które przedłużyło do 31 grudnia 2021 roku termin na wydatkowanie na własne cele mieszkaniowe uzyskanego w 2018 roku przychodu ze sprzedaży nieruchomości. Brak zakupu do końca 2020 roku mógłby oznaczać konieczność zapłaty dodatkowego podatku.

Jak tłumaczył resort finansów, podatnicy podatku PIT, którzy sprzedali nieruchomość w 2018 r., żeby skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT, muszą wydatkować uzyskane przychody na własne cele mieszkaniowe najpóźniej do końca dwuletniego okresu, licząc od końca roku w którym sprzedali nieruchomość, czyli do końca 2020 r. Natomiast od 1 stycznia 2019 r. obowiązują zmienione przepisy dotyczące ulgi mieszkaniowej. Okres na wydatkowanie przychodów został wydłużony z dwóch do trzech lat. Czyli osoba, która sprzedała nieruchomość w 2019 r., ma czas na wydatkowanie przychodu uzyskanego z tej sprzedaży do końca 2022 r.

 


Ważna realizacja własnych celów mieszkaniowych

Aby skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania, zarobione pieniądze (dochód) trzeba przeznaczyć na realizację tzw. własnych celów mieszkaniowych. Z tym jest jednak pewien problem. - Już sam sposób rozumienia pojęcia własnych celów mieszkaniowych jest niejednolity. Wiele wątpliwości budzi zwłaszcza możliwość skorzystania z ulgi w sytuacji, w której podatnik decyduje się następnie na wynajęcie zakupionego lokalu. Choć z jednej strony przepisy nie uzależniają omawianego zwolnienia od tego, co dalej stanie się z kupionym lokalem, to jednak organy podatkowe często kwestionują prawo do skorzystania z ulgi na mieszkania wynajmowane, odwołując się do tego, że cele mieszkaniowe mają być „własne” – zwraca uwagę Bartosz Kubista, doradca podatkowy, adwokat, partner w kancelarii GLC.

Zobacz również:
Trudno uniknąć podatku po sprzedaży mieszkania >>

Własne cele mieszkaniowe ciągle problematyczne >>
 

Przepisy nie są również jasne w zakresie tego, kiedy należy rozpocząć realizację własnych celów mieszkaniowych. - Wielokrotnie można spotkać się z sytuacją, gdzie ktoś „wije sobie gniazdko” na przyszłość. Na przykład do spędzania czasu na emeryturze lub do wyprowadzki dzieci z rodzinnego domu. Może się również zdarzyć, że będzie to mieszkanie, które do momentu podjęcia ostatecznej decyzji o przeprowadzce będzie wynajmowane. Również w tym wypadku są poważne wątpliwości, czy podatnik może skorzystać z ulgi mieszkaniowej – wskazuje Grzegorz Symotiuk, doradca podatkowy w kancelarii Tax PFK.

 


Wydatki na garaż pod znakiem zapytania

Nie do końca jasne jest także, czy zakup mieszkania z garażem można rozliczyć w ramach zwolnienia z PIT. Okazuje się jednak, że wszystko zależy od tego, czy garaż jest niezależną nieruchomością np.  z oddzielną księgą wieczystą, czy przynależy do mieszkania i jest sprzedawany łącznie, w ramach jednej transakcji, w jednym akcie notarialnym. Takiego przypadku dotyczyła właśnie wydana kilka dni temu interpretacja dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej nr 0114-KDIP3-2.4011.526.2020.7.MS.

Organ podatkowy uznał w niej, że zakup garażu, który nie przynależy do kupowanego mieszkania, nie spełnia przesłanki realizacji własnego celu mieszkaniowego.

Dyrektor KIS zwrócił uwagę, że zgodnie bowiem z art. 2 ust. 4 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż. Zdaniem skarbówki, możliwość zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych do całej kwoty wydatkowanej na zakup nowej nieruchomości wraz z miejscem postojowym, uzależniona jest zatem od tego, czy miejsce postojowe jest przynależne do lokalu mieszkalnego.

Jeśli miejsce postojowe spełnia ten warunek – wówczas całość wydatków poniesiona na ten cel może zostać uznana za cele mieszkaniowe. Jeśli natomiast definicja nie zostanie spełniona i miejsce postojowe stanowi odrębną nieruchomość i tym samym odrębny przedmiot obrotu, wówczas wydatkiem na cele mieszkaniowe będzie wyłącznie ta część ceny zakupu, która odpowiada wartości samego lokalu mieszkalnego.