W ramach prowadzonej przez Prawo.pl i LEX akcji „Poprawmy prawo” nie można nie wspomnieć o problemach podatników ze skorzystaniem z prawa do zwolnienia z PIT po sprzedaży mieszkania. Analiza najnowszych interpretacji i wyroków pokazuje, że problem cały czas jest istotny. Z przepisów wynika, że przeznaczenie na własne cele mieszkaniowe pieniędzy ze sprzedaży nieruchomości, po spełnieniu kilku warunków, zwalnia z obowiązku zapłacenia PIT. Problem jednak w tym, że organy podatkowe zbyt restrykcyjnie interpretują prawo i skutecznie ograniczają możliwość skorzystania z ulgi. Podatnicy mają duży kłopot. Nie wiedzą, co mają kupić, aby nie płacić podatku.
Własne cele mieszkaniowe w ustawie o PIT
Generalnie dochody ze sprzedaży mieszkania po upływie pięciu lat od jego nabycia są zwolnione z PIT. Wcześniejsze zbycie nieruchomości powoduje jednak konieczność zapłacenia podatku od dochodu. Daninę trzeba zapłacić, jeśli ze sprzedaży podatnik uzyskał dochód. Chodzi zatem tylko o sytuacje, w których podatnik sprzedał nieruchomość drożej niż ją nabył. Przepisy ustawy o PIT dają możliwość skorzystania ze specjalnego zwolnienia, jeśli uzyskany dochód przeznaczy się na realizację własnych celów mieszkaniowych. Do końca 2018 r. były na to dwa lata. Od stycznia 2019 r. termin został wydłużony do trzech lat. Istotną zmianą było jednak to, że w tym okresie konieczne jest podpisanie ostatecznej umowy zakupu mieszkania, przenoszącej prawo własności do nieruchomości. Podpisanie umowy przedwstępnej, czy deweloperskiej, nie wystarczy.
Zobacz również:
Umowa deweloperska nie zwolni z podatku po sprzedaży mieszkania >>
Własne cele mieszkaniowe ciągle problematyczne >>
Problematyczna definicja własnych celów mieszkaniowych
- Już sam sposób rozumienia pojęcia „własnych celów mieszkaniowych” jest niejednolity. Wiele wątpliwości budzi zwłaszcza możliwość skorzystania z ulgi w sytuacji, w której podatnik decyduje się następnie na wynajęcie zakupionego lokalu. Choć z jednej strony przepisy nie uzależniają omawianego zwolnienia od tego, co dalej stanie się z kupionym lokalem, to jednak organy podatkowe często kwestionują prawo do skorzystania z ulgi na mieszkania wynajmowane, odwołując się do tego, że cele mieszkaniowe mają być „własne” – zwraca uwagę Bartosz Kubista, doradca podatkowy, adwokat, partner w kancelarii GLC.
Wydatki na spłatę kredytu a prawo do zwolnienia z PIT
Kolejnym problemem jest kwestia kwalifikacji wydatków na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) jako wydatku na własne cele mieszkaniowe. To jedna z popularniejszych sytuacji na rynku. Podatnik po sprzedaży nieruchomości wykorzystuje część środków na spłatę kredytu hipotecznego.
Jak podkreśla Bartosz Kubista, analiza orzecznictwa wskazuje, że ulga na własne cele mieszkaniowe w takiej sytuacji nie może być zastosowana. Podobne sytuacje zdarzają się w praktyce bardzo często i trudno znaleźć uzasadnienia dla wyłączenia prawa do skorzystania ze zwolnienia w tym zakresie.
Niejasny moment realizacji własnych celów mieszkaniowych
Przepisy nie są również jasne w zakresie tego, kiedy należy rozpocząć realizację własnych celów mieszkaniowych. - Wielokrotnie można spotkać się z sytuacją, gdzie ktoś „wije sobie gniazdko” na przyszłość. Na przykład do spędzania czasu na emeryturze lub do wyprowadzki dzieci z rodzinnego domu. Może się również zdarzyć, że będzie to mieszkanie, które do momentu podjęcia ostatecznej decyzji o przeprowadzce będzie wynajmowane. Również w tym wypadku są poważne wątpliwości, czy podatnik może skorzystać z ulgi mieszkaniowej – wskazuje Grzegorz Symotiuk, doradca podatkowy w kancelarii Tax PFK.
To jednak nie koniec problemów. Wątpliwości dotyczą również przypadków, w których podatnik chce wykorzystywać do własnych celów mieszkaniowych dwa mieszkania lub domy. Może to być uzasadnione np. charakterem pracy. Jak podkreśla Grzegorz Symotiuk, taka sytuacja również budzi wątpliwości, czy w takim wypadku zakup drugiego mieszkania może zostać uznany za realizację własnych celów mieszkaniowych.
Inną kategorią problemów jest to, czy dany wydatek (najczęściej dotyczący innej kategorii wydatków – nakładów na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont lokalu mieszkalnego) mieści się w kategorii wydatków na cele mieszkaniowe. Problemy takie dotyczą np. wydatków na zabudowę meblową czy też zabudowę kuchenną.
Ostatnia nowelizacja przepisów źródłem dodatkowych problemów
Źródłem niemałych problemów okazuje się także ostatnia nowelizacja przepisów o zwolnieniu z PIT dochodów ze sprzedaży mieszkania i wydłużenie – od stycznia 2019 r. - czasu na realizację własnych celów mieszkaniowych z dwóch do trzech lat.
- Sprawy podatników, którzy uzyskali przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości przed 1 stycznia 2019 r., są nadal stosunkowo świeże, tym bardziej że dla wielu z nich właśnie upływa dwuletni termin na poniesienie wydatków na własne cele mieszkaniowe. Obecnie termin ten wynosi trzy lata, jednak do uzyskanego przez nich przychodu, na podstawie przepisów przejściowych, stosuje się przepisy obowiązujące w momencie jego uzyskania. Podatnicy zatem nie tylko nie mogą skorzystać z bardziej sprzyjającego trzyletniego terminu na poniesienie wydatków, ale także nie powinien być do nich stosowany nowo wprowadzony warunek dotyczący nabycia własności – zaznacza Wojciech Jasiński, konsultant podatkowy w ATA Finance.
Ekspert podkreśla również, że przepis w brzmieniu przed 2019 r. odnosi się wyłącznie do poniesienia wydatków. W przypadku umowy deweloperskiej podatnicy najczęściej wpłacają w ratach całą cenę brutto za mieszkanie, które nie zostało jeszcze w ogóle wybudowane. Wydatek jest definitywnie poniesiony, a samo przeniesienie prawa własności leży już wyłącznie w gestii dewelopera i pozostaje poza zasięgiem wpływu podatnika. Co więcej, często podatnicy, zdając sobie sprawę z niekorzystnych interpretacji, tak zawierali umowy deweloperskie, aby planowana data przeniesienia prawa własności mieściła się w dwuletnim okresie od uzyskania przychodu. Niemniej jednak wiele inwestycji opóźniło się wskutek zaburzeń w gospodarce na skutek epidemii COVID-19. Fiskus pozostaje jednak niewzruszony, czego dowodem są najnowsze interpretacje, np. z 4 listopada 2020 r. (nr 0115-KDIT2.4011.581.2020.1.MD) i 7 października 2020 r. (nr 0114-KDIP3-2.4011.503.2020.2.MS).
W piątek, 11 grudnia, resort finansów zapowiedział, że aby skorzystać z ulgi mieszkaniowej, osiągnięty w 2018 r. przychód ze sprzedaży nieruchomości, będzie można wydać na cele mieszkaniowe w dłuższym terminie, do końca 2021 r. Póki co, nowych przepisów w tym zakresie jeszcze nie ma. Minister zapowiada jednak wydanie stosownego rozporządzenia.
Podatnicy próbują także argumentować, że do skorzystania z ulgi uprawnia nie tylko nabycie nieruchomości, ale też jej wybudowanie. - Na podstawie prawa budowlanego nie jest natomiast możliwe wybudowanie pojedynczego mieszkania. Budowane są one w budynkach mieszkalnych w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego. Tymczasem ustawa o PIT jasno wskazuje, że do skorzystania z ulgi uprawniają także wydatki na budowę własnego lokalu mieszkalnego. Wpłaty dokonywane na rachunki powiernicze na etapie „dziury w ziemi” są więc de facto wydatkami ponoszonymi przez podatników na budowę ich przyszłego mieszkania. Rozsądny ustawodawca nie uchwaliłby bowiem przepisu, którego nie sposób zastosować – twierdzi Wojciech Jasiński.
Zasady zwolnienia z PIT do pilnej poprawy
Powyższe przykłady to wyłącznie niewielki wycinek problemów z jakimi mierzą się podatnicy. - Rekomendowałbym wprowadzenie zmian w uldze mieszkaniowej tak, aby nie było wątpliwości, czym są cele mieszkaniowe – podkreśla Grzegorz Symotiuk. Aktualna definicja to - jego zdaniem - za mało.
Bartosz Kubista dodaje z kolei, że w przypadku preferencji takich jak ulga na własne cele mieszkaniowe przepisy powinny być proste, jednoznaczne i niebudzące wątpliwości. Po zwolnienie to sięgają często osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej, które z różnych względów nie chcą czy nie mogą skorzystać z pomocy doradcy podatkowego. Obowiązywanie niejednolicie interpretowanych przepisów – i brak stosownej reakcji ustawodawcy – zwiększa ryzyko podatkowe podatników, którzy nie zdają sobie sprawy z potencjalnych sporów czy kontrowersji.
- Należy postulować nowelizację regulacji dotyczących ulgi na własne cele mieszkaniowe, która zmierzałaby do ucięcia niejednolitej linii orzeczniczej we wszystkich dostrzegalnych sytuacjach spornych. Bierność ustawodawcy jest tu tym bardziej dotkliwa, że omawiane zwolnienie dotyczy powszechnych, codziennych sytuacji, które mogą dotknąć każdego z nas – podkreśla ekspert.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
