Za pomieszczenie pomocnicze – choć ustawodawca nie precyzuje tego pojęcia ani nie wskazuje jego przykładu – należy uznać wszystkie pomieszczenia, które ułatwiają bądź wręcz umożliwiają korzystanie z izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi. Takie rozumienie tego terminu prowadzi do wniosku, że przykładem pomieszczeń pomocniczych są łazienka, wydzielony ustęp oraz korytarz (tak WSA w Bydgoszczy w wyroku z 30 stycznia 2008 r., II SA/Bd 935/2007). Oczywistym jest, iż w modelowym stanie lokalu, tworzące go izby i pomieszczenia pomocnicze stanowią zwarty kompleks. Jednak szczególnie w przypadku budynków w starej zabudowie pomieszczenia sanitarne mogą znajdować się poza lokalem. Niejednokrotnie zdarza się, iż są one wspólne dla kilku lokali, dostępne ze wspólnego korytarza bądź też znajdują się na zewnątrz budynku. Istnienie pomieszczeń pomocniczych jest niekiedy konieczne aby dany lokal mógł stanowić samodzielną nieruchomość.


Należy zwrócić uwagę, iż brak w danym lokalu pomieszczenia pomocniczego – wydzielonego ustępu lub łazienki – nie dyskryminuje go jeszcze jako projektowanego do wydzielenia na odrębną własność. Istotne jest natomiast, aby dany lokal posiadał dostęp do pomieszczeń sanitarnych, które - zgodnie z wcześniejszymi wskazaniami - nie stanowią części innego, samodzielnego lokalu. Takie pomieszczenia pomocnicze mogą znajdować się poza lokalem, stanowiąc nawet część nieruchomości wspólnej, dostępnej ogółowi mieszkańców.

Zaprezentowany stan faktyczny nie daje jednak podstaw do odmowy wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu. Pomieszczeniom pomocniczym znajdującym się poza główną substancją lokalu, przydawany jest niekiedy charakter pomieszczenia przynależnego (tak WSA w Gdańsku w wyroku z dnia 19 lutego 2009 r., III SA/Gd 434/2008). Tymczasem pomieszczeń pomocniczych (art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali) nie należy mylić z pomieszczeniami przynależnymi (art. 2 ust. 4 ustawy). Pomieszczenia pomocnicze stanowią nieodłączny składnik głównej części lokalu i służą zaspokajaniu tych samych potrzeb mieszkaniowych. Pomieszczenie przynależne zaś służy zaspokajaniu "innych potrzeb" osób, korzystających z samodzielnego lokalu mieszkalnego (tak NSA w wyroku z 1 lutego 2011 r., I OSK 1449/10).


Z kolei pomieszczeniami przynależnymi w myśl art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali są części składowe lokalu, tj. pomieszczenia, choćby nawet do tego lokalu nie przylegały, lub były położone - w granicach nieruchomości gruntowej – poza budynkiem, w którym wyodrębniono lokal.

Pomieszczenia przynależne – podobnie jak lokal – winny być wydzielone trwałymi ścianami, jednak nie muszą spełniać pozostałych wymogów samodzielności. W przypadku wyodrębniania lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi, ich powierzchnia użytkowa wliczana jest do powierzchni użytkowej lokalu. W konsekwencji suma powierzchni użytkowych wszystkich pomieszczeń przynależnych będzie uwzględniana przy obliczaniu powierzchni użytkowej całego budynku. Przykładem pomieszczeń przynależnych są zgodnie z ustawą piwnica, strych, komórka oraz garaż. Mają one typowo akcesoryjny charakter, zawsze funkcjonować będą niejako obok lokalu posiadającego przymiot samodzielności (tak WSA w Bydgoszczy w wyroku z 30 stycznia 2008 r., II SA/Bd 935/07). Konsekwencją faktu, iż pomieszczenia takie mogą nie spełniać wymagań budowlano - technicznych stawianych samodzielnym lokalom (poza fizycznym wydzieleniem), jest brak obowiązku uwzględniania pomieszczeń przynależnych w dokumencie stanowiącym zaświadczenie o samodzielności lokalu. Jednakże pomieszczeń niczym niewydzielonych lub prowizorycznie wydzielonych części większych lokali, sal czy też izb, nie można kwalifikować jako pomieszczeń przynależnych do danego lokalu (tak WSA w Gdańsku w wyroku z dnia 29 kwietnia 2009 r., II SA/Gd 161/09).


Z ustawowych przykładów pomieszczeń przynależnych szczególną uwagę należy zwrócić na garaż, jako mogący posiadać różnorodny charakter w nieruchomości. W zależności od uwarunkowań technicznych oraz woli wyodrębniającego, garaż może stanowić:

  • odrębną nieruchomość – w sytuacji gdy wydzielono dla niego odrębną działkę gruntu, a garaż jest wolnostojący lub w zespole boksów garażowych,
  • odrębny lokal - w przypadku posadowienia garażu na działce gruntu stanowiącej część nieruchomości wspólnej, bądź usytuowaniu garażu w budynku mieszkalnym,
  • pomieszczenie przynależne – czyli część składową lokalu, w sytuacji, gdy garaż posadowiony jest na działce stanowiącej część nieruchomości wspólnej lub w budynku, a mocą czynności prawnej wyodrębniającej lokal został mu przydany taki charakter,
  • część nieruchomości wspólnej – w przypadku braku możliwości lub zamiaru wydzielenia garażu jako odrębnej nieruchomości lub przynależności.

 




Bez wątpienia część nieruchomości wspólnej stanowią natomiast miejsca postojowe w gażach wielostanowiskowych. Najczęściej miejsca takie nie są ograniczone jakimikolwiek ścianami, zaś ich granice wyznaczane są jedynie przez linie, wydzielające poszczególne stanowiska. Tego typu miejsce postojowe nie jest w ogóle pomieszczeniem, a zatem nie może być pomieszczeniem przynależnym do lokalu stanowiącego odrębną własność. W takiej sytuacji jedyną możliwością niejako „przypisania” konkretnego miejsca postojowego w hali garażowej do danego lokalu jest podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową budynku, uchwały w sprawie przeznaczenia części nieruchomości wspólnej do wyłącznego korzystania (podział quoad usum). Uchwała taka - w zależności od woli właścicieli lokali – może zostać ujawniona w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej. Wskazany powyżej sposób „przypisania” stanowisk garażowych jest zarezerwowany wyłącznie dla już istniejącej wspólnoty mieszkaniowej. Nie można podziału takiego dokonać przed wyodrębnieniem choćby jednego lokalu w budynku.


Samodzielny lokal (mieszkalny lub o innym przeznaczeniu) może znajdować się w każdym budynku, co do zasady obejmującym co najmniej dwa lokale. Samodzielny lokal stanowiący jednocześnie budynek jednolokalowy winien stanowić odrębną nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem. W budynku, który obejmuje tylko jeden lokal, nie można ustanowić odrębnej własności tego lokalu (tak Sąd Najwyższy w uchwale z 19 listopada 2010 r., III CZP 85/2010). Jednak należy zauważyć, iż zasada ta znajduje odstępstwo w sytuacji, w której nieruchomość jest zabudowana kilkoma budynkami, zaś w jednym z nich znajduje się tylko jeden lokal. W sytuacji, w której nie ma możliwości wydzielenia geodezyjnego działki gruntu pod tym budynkiem, jedynym rozwiązaniem jest wyodrębnienie tego lokalu, jako przedmiotu odrębnej własności.


Podmiotem legitymowanym do wystąpienia do właściwego organu o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu jest właściciel nieruchomości (także tzw. dotychczasowy właściciel w myśl ustawy o własności lokali). Ponadto należy zgodzić się z poglądem, iż w pewnych sytuacjach interes prawny w uzyskaniu zaświadczenia przysługuje najemcy lokalu oraz wspólnocie mieszkaniowej budynku. Artykuł 2 ust. 3 ustawy o własności lokali przewiduje jedynie wydanie zaświadczenia stwierdzającego spełnienie przez dany lokal wymagań z art. 2 ust. 2 ustawy. Oznacza to, że zaświadczenie o którym mowa w art. 2 ust. 3 ustawy nie może stwierdzać niesamodzielności lokalu (tak WSA w Gliwicach w wyroku z 12 maja 2011 r., II SA/Gl 56/2011).


Zaświadczenie stwierdzające samodzielność lokalu pośrednio umożliwia ustanowienie odrębnej własności lokalu, gdyż tylko lokal samodzielny może być przedmiotem obrotu. Brak dokumentu świadczącego o samodzielności może spowodować nieważność czynności prawnej wyodrębnienia lokalu. Sąd wieczystoksięgowy w przypadku nie dołączenia oryginału zaświadczenia o samodzielności, do wniosku o założenie księgi wieczystej dla lokalu, odmówi założenia księgi.


Reasumując wskazać należy, iż mimo czytelnej dyspozycji art. 2 ustawy o własności lokali, interpretacja tego przepisu nastręcza wiele trudności. Różnorodność stanów faktycznych sprawia, iż na organie administracji architektoniczno-budowlanej ciąży szczególny obowiązek pełnego zbadania sprawy, aby obrane podejście nie było ani zbyt rygorystyczne, ani też odformalizowane.


Nadmiernie odformalizowana postawa dopuści do obrotu prawnego lokale, które w dacie badania wniosku o wydanie zaświadczenia nie spełniają jeszcze wszystkich wymogów charakteryzujących samodzielność. Natomiast rygorystyczne nastawienie może doprowadzić do stanu, w którym właściciel nieruchomości – co szczególnie odnosi się do właściciela komunalnego – nigdy nie ustanowi odrębnej własności niektórych należących do niego lokali, z uwagi na ich stan i rozmieszczenie pomieszczeń oraz faktyczny brak możliwości przebudowy.