W art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, ustawodawca wskazał, że lokalem samodzielnym jest izba lub zespół izb wydzielonych trwałymi ścianami w obrębie budynku przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych albo użytkowych. Mimo braku definicji ustawowej - ustawa nie wskazuje, nawet przykładowo, czym są pomieszczenia pomocnicze - przyjmuje się, że są to pomieszczenia wykazujące związek funkcjonalny między izbą lub zespołem izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które ułatwiają bądź wręcz umożliwiają korzystanie z tych izb jak łazienki, wydzielone ustępy oraz korytarze. Z kolei, w art. 2 ust. 4 ustawodawca przyjął, że do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia przynależne, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż.

Czytaj także: Nie każdy garaż da prawo do zwolnienia z podatku>>

Czytaj też: Pomieszczenia przynależne i ich obrót >

Pomieszczenia pomocnicze a pomieszczenie przynależne

Odróżnienie pomieszczeń przynależnych od pomocniczych może stwarzać istotne trudności. Pomieszczenia pomocnicze stanowią jednak zawsze nieodłączny składnik głównej części lokalu i służą zaspokajaniu tych samych potrzeb mieszkaniowych. Pomieszczenie przynależne zaś służy zaspokajaniu "innych potrzeb" osób, korzystających z samodzielnego lokalu mieszkalnego. Wyraźną różnicą jest również fakt, że pomieszczenia pomocnicze zawsze stanowią część lokalu (znajdują się w jego obrębie), natomiast pomieszczenia przynależne mogą się znajdować nawet poza budynkiem, byle w granicach nieruchomości gruntowej, na której ten stoi. Oba rodzaje pomieszczeń stanowią natomiast część składową lokalu, a więc nie mogą być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 46 k.c.). Co istotne, ustawa nie stawia wymagania, aby pomieszczenia przynależne były samodzielne. Pomieszczenia te nie mogą jednak znajdować się w obrębie innego samodzielnego lokalu, gdyż oznaczałoby to konieczność korzystania z tego innego lokalu, a przecież pomieszczenia przynależne mają stanowić część składową lokalu, do którego „przynależą”.

Czytaj też: Samodzielny lokal mieszkalny - komentarz praktyczny >

Pomieszczenia przynależne – podobnie jak lokal – winny być wydzielone trwałymi ścianami, jednak nie muszą spełniać pozostałych wymogów samodzielności. W przypadku wyodrębniania lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi, ich powierzchnia użytkowa wliczana jest do powierzchni użytkowej lokalu. W konsekwencji suma powierzchni użytkowych wszystkich pomieszczeń przynależnych będzie uwzględniana przy obliczaniu powierzchni użytkowej całego budynku.

WZORY DOKUMENTÓW:

 

Zmienny status garażu

W zależności od uwarunkowań technicznych oraz woli wyodrębniającego, garaż może stanowić:

  • odrębną nieruchomość – w sytuacji gdy znajduje się na wydzielonej geodezyjnie działce gruntu, a garaż jest wolnostojący lub w zespole boksów garażowych,
  • odrębny lokal - w przypadku wyodrębnienia w budynku garażu, jako lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalne i założeniu dla niego księgi wieczystej,
  • pomieszczenie przynależne – w sytuacji, gdy przynależy do wyodrębnionego w budynku lokalu mieszkalnego,
  • część nieruchomości wspólnej – w przypadku braku możliwości lub zamiaru wydzielenia garażu jako odrębnej nieruchomości lub przynależności.

Należy wyjaśnić, że w przypadku, gdy garaż, jako pomieszczenie nie zostaje wyodrębniony w budynku, a korzystanie z niego odbywa się na podstawie umowy wszystkich właścicieli lokali o podział nieruchomości wspólnej do korzystania, miejsce postojowe w garażu nie stanowi pomieszczenia przynależnego do lokalu. Miejsca takie nie są ograniczone jakimikolwiek ścianami, zaś ich granice wyznaczane są jedynie przez linie, wydzielające poszczególne stanowiska. Tego typu miejsce postojowe nie jest zatem w ogóle pomieszczeniem. Sposób korzystania z nieruchomości wspólnej, a więc przypisanie danego miejsca postojowego do danego właściciela lokalu można natomiast ujawnić w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości z której lokale zostały wyodrębnione. Osoba trzecia, która nie jest właścicielem lokalu w budynku nie może też nabyć prawa rzeczowego do korzystania z miejsca postojowego.

Czytaj też: Garaże w budynku mieszkalnym a stawka VAT na przykładach >

Czytaj też: Procedura wyodrębniania samodzielnego lokalu mieszkalnego >

 

Opodatkowanie budowli podatkiem od nieruchomości ebook

Krzysztof Koślicki

Sprawdź  

Balkon, jako pomieszczenie przynależne

Status balkonu, który może stanowić zarówno część elewacji, spełniając funkcję zdobniczą, jak też służyć do użytku ogółu lub niektórych (co najmniej dwóch) właścicieli lokali (np. znajdujących się na tym samym piętrze lokali, z których jedynie możliwy jest wstęp na balkon) jako nieruchomość wspólna albo do wyłącznego użytku właściciela konkretnego lokalu jako część składowa nieruchomości lokalowej jest przedmiotem sporów w orzecznictwie i doktrynie. W praktyce, niezależnie od sposobu korzystania z balkonu, uznaje się go za część nieruchomości wspólnej, a korzystanie z niego odbywa się na podstawie umowy o podział do korzystania, zawartej najczęściej w formie dorozumianej. Balkon nie stanowi zatem pomieszczenia przynależnego do lokalu (choć do niego przylega), a jego powierzchnia nie jest doliczana do powierzchni lokalu. To oznacza, że koszty utrzymania balkonu w należytym stanie i koniecznych remontów obciążają wspólnotę mieszkaniową (pozostałych współwłaścicieli) i to niezależnie do faktu, że balkony mogą przylegać tylko do niektórych lokali w budynku.

Czytaj też: Kwalifikacja prawnorzeczowa balkonu >

Czytaj też: Charakter balkonu, służącego do wyłącznego użytku właściciela lokalu >

 

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.