Gminy nie chcą wydawać warunków zabudowy dla działek rolnych klasy I-III. Obowiązująca od 24 września reforma planistyczna uchyliła przepis, dzięki któremu łatwo było taką decyzją "odrolnić" działkę i przekształcić ją w budowlaną. Co gorsza, w patowej sytuacji znaleźli się także inwestorzy, którzy warunki uzyskali wcześniej. Obecnie nie uzyskają już decyzji o wyłączeniu działki z produkcji rolnej.
W ten sposób ustawodawca chce walczyć z "rozlewaniem się" zabudowy. Problem jednak w tym, że w ogóle nie przewidział okresu przejściowego. Wielu właścicieli nieruchomości z dnia na dzień straciło szansę realizacji inwestycji. W opinii prawników doszło do naruszenia konstytucji.
Czytaj też: Zaczął się wyścig po warunki zabudowy na starych zasadach
Niespodzianka w ustawie planistycznej
Chodzi o nowelizację ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej jako: ustawa planistyczna). Zawiera ona zmiany także do innych ustaw, w tym do ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych (dalej jako: ustawa rolna) a konkretnie do art. 7 ust. 2a.
Obecnie przepis mówi, że nie wymaga uzyskania zgody ministra rolnictwa i rozwoju wsi przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III położonych na obszarze uzupełnienia zabudowy w rozumieniu przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Przed 24 września przepis był dużo bardziej rozbudowany i, co istotne, nie powoływał się na ustawę planistyczną. Uregulowanie to pozwalało na "odrolnienie" działki w przypadku, gdy dane grunty spełniały łącznie cztery warunki:
- co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawierała się w obszarze zwartej zabudowy,
- położone były w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej,
- położone były w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej ,
- ich powierzchnia nie przekraczała 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy stanowią kilka odrębnych części.
- Uregulowanie umożliwiało zagospodarowanie działek rolnych znajdujących się wśród istniejącej, gęstej zabudowy, nie mających więc znaczenia dla produkcji rolniczej, bez konieczności przeprowadzania kosztownej i czasochłonnej procedury planistycznej - tłumaczy Maciej Obrębski, adwokat, partner w kancelarii Obrębski Adwokaci i Radcowie.
Czytaj też w LEX: Warunki materialnoprawne wydania decyzji o warunkach zabudowy >
Nowelizacja pozbawiła inwestorów tej możliwości. Teraz to gmina będzie decydować. - Stanowi to istotne ograniczenie możliwości realizacji zabudowy, przy czym wpisuje się w filozofię reformy planistycznej. Jednym z jej celów było jeszcze dalsze powstrzymanie niekontrolowanej urbanizacji wsi. W mojej ocenie ustawodawca poszedł jednak zbyt daleko i de facto uśmiercił zabudowę nierolniczą na gruntach klasy I-III - krytykuje mec. Obrębski.
Czytaj w LEX: Nowe zasady przy uchwalaniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego >
Brak przepisów przejściowych
Ustawodawca ma prawo do zmian. Nie może jednak pozbawiać szansy na dokończenie inwestycji na starych zasadach. Tymczasem tak się stało w wypadku działek rolnych. W ustawie planistycznej zabrakło przepisów przejściowych dla warunków zabudowy wydawanych na podstawie art. 7 ust. 2a ustawy planistycznej. Tymczasem zasady przejściowe ustawa planistyczna przewiduje dla warunków zabudowy wydawanych na jej podstawie.
- W przypadku decyzji o warunkach zabudowy przepisy przejściowe w noweli ustawy planistycznej przewidują, że do postępowań w toku w dniu wejścia jej w życie do wydania warunków zabudowy (wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną) stosuje się przepisy ustawy planistycznej w brzmieniu dotychczasowym. Natomiast zabrakło przepisów przejściowych do ustawy rolnej, przez co inwestorzy, którzy czasami od dłużnego czasu starali się o decyzję o warunkach zabudowy, mogą aktualnie dostać decyzję odmowną - wyjaśnia Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy, ekspert Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.
Czytaj też w LEX: Uwzględnienie wydanych decyzji administracyjnych w procedurze planistycznej >
Dla inwestorów jest to fatalna wiadomość. - Nowelizacja art. 7 ust. 2a oznacza zmianę, która dotyczy „interesów w toku”. Inwestorzy, którzy kierując się dotychczasowym brzmieniem tego przepisu, nabyli nieruchomości pod inwestycje i wystąpili z wnioskami o wydanie tej decyzji, nie będą mogli dokończyć toczących postępowań na dotychczasowych zasadach, ponieważ nie ma przepisów przejściowych w odniesieniu do wejścia w życie nowej regulacji - ostrzega dr Agnieszka Grabowska-Toś, radca prawny z Kancelarii Radców Prawnych Kania, Stachura, Toś.
A to oznacza jedno. Inwestorzy nie mają już szansy ustalenia warunków zabudowy dla żyznych gruntów na podstawie ustawy rolnej. Artykuł 61 ust. 1 pkt 4 ustawy planistycznej stanowi bowiem, że wydanie warunków zabudowy jest możliwe m.in. pod warunkiem, że teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne.
- Z nowego przepisu art. 7 ust. 2a a contario wynika też, że dopóki plan ogólny nie zostanie uchwalony i nie zostaną w nim wyznaczone strefy uzupełnienia zabudowy, zmiana przeznaczenia gruntów o wysokiej klasie użytków na cele nierolne będzie wymagała zgody ministra rolnictwa oraz zmiany przeznaczenia w planie miejscowym (art. 7 ust. 1 ustawy planistycznej) - wyjaśnia dr Agnieszka Grabowska-Toś.
Natomiast gmina będzie mogła takie strefy wyznaczyć, ale wcale nie musi.
Czytaj więcej w LEX: Plan ogólny >
Z dnia na dzień działka stała się bezwartościowa
Problem będą mieli też inwestorzy, którzy dysponują już wydanymi warunkami, a nie wystąpili jeszcze z wnioskiem o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej lub są w trakcie procedowania decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej. W tych przypadkach organ również będzie musiał odmówić wydania decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej, ponieważ wyłączenie gruntów z produkcji rolnej na podstawie decyzji dotyczy gruntów przeznaczonych na cele nierolnicze.
- W konsekwencji, nawet mając w ręku warunki zabudowy, inwestor nie może z niej skorzystać, bo nie uzyska decyzji o wyłączeniu działki z produkcji rolnej. Grunt, który potencjalnie był gruntem budowlanym i wymagał jedynie uzyskania decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej, by można było uzyskać pozwolenie na budowę, nagle – można powiedzieć bez ostrzeżenia, bez zapewnienia możliwości kontynuowania podjętych w oparciu o dotychczasowy przepis planów inwestycyjnych – stał się gruntem bezwartościowym.
Czytaj w LEX: Partycypacja społeczna w planowaniu przestrzennym >
Inwestor powinni być traktowani jednakowo
Tymczasem Trybunał Konstytucyjny wielokrotnie podnosił, że konstytucja RP wymaga, aby sytuacja prawna osób dotkniętych nowa regulacja była poddana takim przepisom przejściowym, by mogły one mieć czas na dokończenie przedsięwzięć podjętych na podstawie wcześniejszej regulacji i w przekonaniu, że będzie ona miała charakter stabilny. Obowiązek uregulowania tych sytuacji wynika z konstytucyjnej zasady zaufania obywateli do państwa i stanowionego przez nie prawa, która nakazuje ustawodawcy należyte zabezpieczenie interesów w toku. W opinii prawników ustawodawca nie może zatem zaskakiwać obywateli regulacjami, które mają wpływ na ich sytuację prawną.
- Na mocy art. 2, art. 21 ust. 1 i art. 64 ust. 1-3 Konstytucji własność podlega szczególnej – równej dla wszystkich ochronie prawnej oraz może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności. Skoro dany grunt spełniał warunki z art. 7 ust. 2a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych obowiązujące do 23 września 2023 r., to powinna być możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy z ich zastosowaniem. Takie rozwiązanie legislacyjne może stanowić naruszenie wynikających z art. 2 Konstytucji zasad zaufania obywateli do państwa i stanowionego przez nie prawa oraz bezpieczeństwa prawnego - uważa Piotr Jarzyński.
Zapraszamy na szkolenie LEX: Decyzja o warunkach zabudowy po reformie planistycznej >
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
