Projekt nowelizacji ustawy z 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2023 r. poz. 1944) zakłada wprowadzenie długo oczekiwanych zmian co do uporządkowania rynku najmu krótkoterminowego w Polsce. Każdy lokal mieszkalny oddany w najem krótkoterminowy będzie musiał zostać wpisany do ewidencji obiektów hotelarskich, co wiązać się będzie z obowiązkiem spełnienia różnych wymogów wynikających z przepisów. Ustawodawca zmienia definicję „usługi hotelarskiej” tak, aby objąć nią najem krótkoterminowy. Zarazem jednak, nie ma definicji „obiektu hotelarskiego”, te zaś wpisywane są do ewidencji obiektów hotelarskich prowadzonej przez wójta (burmistrza, prezydenta) na podstawie art. 38 ust. 3. Z art. 39 ust. 3 wynika, że usługi hotelarskie świadczone są w obiekcie hotelarskim. Na tym tle rodzi się pierwsza wątpliwość, co do tego, czy lokal mieszkalny oddany w najem krótkoterminowy to „obiekt hotelarski”, skoro ma podlegać wpisowi do ewidencji, czy też „obiekt hotelarski” to budynek wielorodzinny, zwłaszcza w świetle projektowanego przepisu art. 35 ust. 2a. Wydaje się, że autorom projektu umknęło to istotne rozróżnienie, a przecież w przeciwieństwie do typowego obiektu – hotelu, który ma jednego właściciela - w przypadku lokali oddawanych w najem krótkoterminowy we wspólnocie lub spółdzielni mamy do czynienia minimum z dwiema nieruchomościami (lokal oraz nieruchomość wspólna) oraz innymi podmiotami prawa własności.
Kłopotliwe oświadczenia
Bardzo ważne rozwiązanie obejmuje kwestię spełnienia wymogów bezpieczeństwa pożarowego. Projekt nowelizacji ustawy zakłada, że w przypadku budynku mieszkalnego lub innego budynku ze strefą pożarową o przeznaczeniu mieszkalnym, w których usługi hotelarskie są świadczone w nie więcej niż 6 lokalach mieszkalnych, wymagania przeciwpożarowe uznaje się za spełnione, jeżeli łącznie jest spełnione jest kilka warunków. Po pierwsze - liczba miejsc noclegowych w tych lokalach jest łącznie nie większa niż 30. Po drugie - lokale znajdują się w strefie pożarowej o przeznaczeniu mieszkalnym i są zlokalizowane na kondygnacjach nadziemnych znajdujących się w całości na wysokości nie większej niż 25 metrów nad poziomem terenu. I wreszcie – po trzecie - budynek i strefa pożarowa, a także prowadzące z tych lokali drogi ewakuacyjne, spełniają wymagania określone w przepisach wydanych na podstawie art. 13 ust. 1 i 3 ustawy z 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej (tekst jedn. Dz. U. z 2025 r. poz. 188), stawiane odpowiednio dla budynku lub strefy pożarowej z tymi lokalami oraz dla dróg ewakuacyjnych. W uzasadnieniu projektu nowelizacji (numer RCL – UC135) wyjaśniono, że chodzi o liberalizację przepisów dziś obowiązujących. - Spełnienie łącznie trzech przesłanek, wskazanych w proponowanym brzmieniu przepisu będzie dawało możliwość złagodzenia wymogów stosowania przepisów przeciwpożarowych w danym budynku mieszkalnym. Chodzi o to, aby złagodzić dzisiejsze skutki tożsamych wymogów w tym zakresie dla każdego rodzaju budynku – czytamy w uzasadnieniu.
Osoba wnioskująca o wpis do ewidencji jej lokalu, w którym będą świadczone usługi hotelarskie, ma składać pod rygorem odpowiedzialności karnej oświadczenie o spełnieniu wymogów zawartych w art. 35 ust. 1 pkt 2 i określonych w przepisach wydanych na podstawie art. 45 pkt 4. Tu powstaje dalsza wątpliwość związana z tym, której nieruchomości oświadczenie ma dotyczyć. Obiektem hotelarskim wpisywanym do ewidencji jest co prawda lokal, ale w świetle przepisu art. 35 ust. 2a wymogi przeciwpożarowe dotyczą przecież całego budynku. W istocie więc budynek wielorodzinny uzyskiwałby (bez zgody wspólnoty i spółdzielni) status obiektu hotelarskiego.
Sprawdź w LEX: Czy najem kilku mieszkań można rozliczać w ramach najmu prywatnego? >
Podstawa do łatwego wykreślenia
Powstaje pytanie, czy właściciel lokalu przeznaczonego na najem krótkoterminowy jest w stanie sam stwierdzić spełnienie wymogów bezpieczeństwa pożarowego w budynku, a także czy posiada kompetencję, aby złożyć takie oświadczenie? Skoro jego lokal to także „obiekt hotelarski”, to należy wyrazić obawę, że składane oświadczenie będzie dotyczyło jedynie lokalu. To jednak nie wszystko - należy zwrócić uwagę na praktyczne zastosowanie tej regulacji. Zgodnie z projektowanym art. 40 ust. 4a kontrola obiektu hotelarskiego może zostać przeprowadzona na podstawie zgłoszenia osób zamieszkujących w obrębie tej samej nieruchomości lub wspólnoty mieszkaniowej, a także na wniosek organów spółdzielni mieszkaniowej. Następnie, zgodnie z ust. 4c wójt (burmistrz, prezydent miasta) wykreśli z ewidencji obiekt, jeśli otrzyma informację po kontroli o niespełnianiu wymogów bezpieczeństwa ppoż. Ten pozornie prosty schemat działania niesie jednak wiele wątpliwości co do poprawności zastosowanej konstrukcji prawnej oraz skutkuje negatywnymi konsekwencjami dla wspólnot mieszkaniowych i spółdzielni mieszkaniowych zarządzających budynkami wielorodzinnymi.
Sprawdź w LEX: Czy budynek mieszkalny jednorodzinny, który ma zostać przeznaczony pod wynajem krótkoterminowy, pozostaje nadal budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym? >
W istocie bowiem, ustawodawca nie stworzył mechanizmów z góry zapobiegających powstaniu stanu niezgodnego z prawem (budynek wielorodzinny jest „obiektem hotelarskim” i nie spełnia wymogów ppoż). Ustawodawca ustanawia zaś dopiero następcze instrumenty składania zawiadomienia, przeprowadzenia kontroli, stwierdzenia niezgodności oraz skutek w postaci wykreślenia lokali jako obiektów hotelarskich z ewidencji (wskutek czego, jak należy rozumieć sam budynek straci status „obiektu hotelarskiego”).
Należy podkreślić, że kontrola spełnienia wymogów ppoż dotyczyła będzie całego budynku mieszkalnego. Właściciele, zarządcy oraz użytkownicy budynków są zobowiązani do zapewnienia, że obiekty spełniają wszystkie wymogi określone w przepisach przeciwpożarowych. Na skutek proponowanej konstrukcji regulacyjnej stan taki nie będzie zapewniony, a odpowiedzialność za to poniesie wspólnota/spółdzielnia, a nie właściciel lokalu, który zgłosił go do ewidencji jako lokal, w którym świadczone są usługi hotelarskie. Zgodnie z przepisami, w przypadku wykrycia uchybień organy Państwowej Straży Pożarnej mogą nałożyć mandaty karne, nakazać usunięcie uchybień poprzez wydanie decyzji administracyjnej, w której określony zostaje termin na wyeliminowanie stwierdzonych nieprawidłowości lub zakazać użytkowania obiektu, gdy wykryte nieprawidłowości stanowią zagrożenie dla bezpieczeństwa ludzi. Może też zostać wydana decyzja o wstrzymaniu użytkowania obiektu do czasu usunięcia zagrożeń, a do tego wydane decyzje są natychmiast wykonalne. Tak wynika z art. 26 ustawy z 24 sierpnia 1991 r. o Państwowej Straży Pożarnej (tekst jedn. Dz. U. z 2025 r. poz. 1312). Projektowane przepisy w ogóle nie dostrzegają tego, że wobec właściciela lub zarządcy budynku (spółdzielnia lub wspólnota), a nie do właściciela lokalu będącego (także) obiektem hotelarskim wydana zostanie decyzja nakazująca dostosować budynek do wymogów ppoż. Projekt nie reguluje kompletnie tej kwestii, poprzestaje na stwierdzeniu o otrzymaniu przez organ prowadzący ewidencję informacji po kontroli o niespełnieniu wymagań ppoż. Wydana decyzja pozostanie przecież w mocy, a jeśli nie zostanie zaskarżona, stanie się ostateczna. Czy więc wspólnota po wykreśleniu lokali z ewidencji powinna ponownie wnieść o kontrolę ppoż, aby doprowadzić do uchylenia wydanej decyzji, skoro budynek przestał spełniać wymogi „obiektu hotelarskiego”?
Sprawdź w LEX: Czy wynajmując krótkoterminowo, sezonowo na doby budynek niemieszkalny w celu zakwaterowania, należy płacić wyższy podatek od nieruchomości? >
Ubezpieczyciele zacierają ręce
Jest jeszcze jeden bardzo istotny aspekt stanowiący konsekwencję projektowanej regulacji. Przepisy pozwalają de facto doprowadzić do stanu, w którym w budynku będzie funkcjonowało więcej niż 6 obiektów hotelarskich (lokali w najmie krótkoterminowym). Dopiero wówczas, na skutek kontroli dojdzie do stwierdzenia tego stanu oraz możliwości jego zmiany poprzez wykreślenie tych lokali z ewidencji. Jednak - w okresie pomiędzy faktycznym zafunkcjonowaniem działalności siódmego i kolejnego obiektu hotelarskiego, a wykreśleniem ich z ewidencji, co może stanowić okres nawet kilkunastu miesięcy - budynek nie będzie spełniał wymogów ppoż. Istnieje wysokie ryzyko, że jeśli w tym okresie dojdzie do nieszczęśliwego zdarzenia wywołującego odpowiedzialność odszkodowawczą, wówczas stan ten będzie mógł być podstawą do odmowy przez ubezpieczyciela wypłaty odszkodowania. Należy pamiętać, że zgodnie z art. 61 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. z 2025 r. poz. 418) właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2. Bezpieczeństwo pożarowe to jedna z podstawowych zasad określona w tym przepisie. Tym samym, odpowiedzialność za to, że dochodzi do naruszenia zasad bezpieczeństwa pożarowego zawsze ponosi właściciel/zarządca budynku, a więc spółdzielnia/wspólnota mieszkaniowa bez względu na to, że - jak ma być w projektowanych przepisach - do takiego naruszenia bezpieczeństwa pożarowego dochodzi na skutek działania całkowicie niezależnego od spółdzielni/wspólnoty a więc wpisu do ewidencji kolejnego lokalu w tym budynku.
Taka konstrukcja przepisów przerzuca ryzyko związane w funkcjonowaniem zbyt dużej liczby lokali, w których świadczone są usługi najmu krótkoterminowego w budynku na jego zarządcę. Planowaną regulację w tym zakresie oceniam więc jako dalece niedoskonałą.
Sprawdź w LEX: Czy małżonek prowadzący działalność gospodarczą może wynajmować wspólne mieszkanie w ramach firmy jako najem krótkoterminowy przez Booking? >
Szukajmy lepszego rozwiązania
Rozwiązanie tego problemu wydaje się być jednak bardzo proste. Wystarczy przenieść ciężar spełnienia wymogów bezpieczeństwa pożarowego związanego z liczbą lokali stanowiących obiekty hotelarskie w danym budynku z zarządcy tego budynku (spółdzielni/wspólnoty) na podmiot wnioskujący o wpis do ewidencji obiektów hotelarskich. Jak to zrobić w praktyce? Trzeba zrezygnować z oświadczenia osoby wnioskującej w tym zakresie, na korzyść obowiązku przedłożenia opinii rzeczoznawcy ds. zabezpieczeń przeciwpożarowych. W przypadku gdy lokal, w którym mają być świadczone usługi hotelarskie znajduje się w budynku wielorodzinnym, wówczas należy ustanowić wymóg załączenia do wniosku (obok regulaminu porządkowego, o którym mowa w projektowanych art. 39 ust. 3 i 44 ust. 3, oraz oświadczenia odnoszącego się do spełnienia wymogów wynikających z przepisów prawa przez lokal), także opinii rzeczoznawcy ds. zabezpieczeń przeciwpożarowych. To rozwiązanie w znacznym stopniu wyeliminuje ryzyko sytuacji funkcjonowania w budynku wielorodzinnym większej liczby lokali oddanych w najem krótkoterminowy.
Dr hab. Aleksandra Sikorska-Lewandowska, profesor na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Mikołaja Kopernika w Toruniu oraz radca prawny.
Czytaj też w LEX: (Nie)dozwolona działalność fundacji rodzinnej – analiza praktyki interpretacyjnej i orzeczniczej na wybranych przykładach: działalność fundacji rodzinnej z wykorzystaniem nieruchomości >
