Społeczna Agencja Najmu - ratunek nie tylko dla tych, którzy utknęli w luce czynszowej
W Polsce działa na razie kilkanaście Społecznych Agencji Najmu, ale ich znaczenie rośnie. To szansa dla osób, które zarabiają za dużo na lokal komunalny, a za mało na kredyt – i dla gmin, które niewielkim kosztem mogą zwiększyć ofertę mieszkaniową, wykorzystując pustostany i lokale z rynku prywatnego.
Tworzenie Społecznych Agencji Najmu (SAN) umożliwia ustawa o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa(rozdz. 3a). Mogą je prowadzić różne podmioty, np. spółki miejskie czy NGOs-y, zawsze przy współudziale gminy. Pierwsza agencja powstała w 2023 roku w Dąbrowie Górniczej, chociaż przepisy uchwalono dwa lata wcześniej. Początkowo rozwój SAN wstrzymała wojna w Ukrainie, a napływ uchodźców zmusił gminy do zajęcia się pilniejszymi zadaniami.
Obecnie zainteresowane takimi inicjatywami wykazują kolejne miasta. Wciąż słabo rozpropagowana w Polsce forma wsparcia ma więc szansę na znacznie szybszy rozwój. Za stosunkowo niewielkie pieniądze gmina może bowiem pomóc sporej grupie osób, także tym, których miasto potrzebuje do swego rozwoju. Zwłaszcza gdy agencja sięga po pustostany czy niezamieszkałe mieszkania z wolnego rynku, których z obawy przed nieuczciwymi najemcami właściciele obawiają się wynajmować.
Czytaj też w LEX: Socjalna pomoc mieszkaniowa jako zadanie gminy >
Dla kogo mieszkania
Grupa beneficjentów mieszkań z SAN nie jest tak precyzyjnie określona, jak w przypadku lokali komunalnych czy socjalnych. Generalnie są one przeznaczone dla osób, które znalazły się w tzw. luce czynszowej – zarabiające zbyt dużo, by ubiegać się o lokal komunalny, ale zbyt mało lub niestabilnie, by uzyskać kredyt na własne „M”. Ale nie tylko. Pilotażowa agencja powstała w Dąbrowie Górniczej - prowadzi ją organizacja Habitat for Humanity Poland.
- Pierwszymi klientami agencji były osoby zagrożone wykluczeniem społecznym, bezdomnością, o mniejszych dochodach, niepełnosprawne, a także zatrudnione w oświacie, zdrowiu i pomocy społecznej. Ale SAN-y powinny być przede wszystkim szansą na mieszkania dla tych, którzy znaleźli się w tzw. luce czynszowej - mówi Kamil Wójcik, dyrektor dąbrowskiej agencji.
Dlatego w trzeciej już odsłonie projektu, którą obecnie przygotowuje dąbrowski SAN, beneficjentami będą osoby posiadające stałe źródło dochodu (niekoniecznie etat), ewentualnie absolwenci szkół wyższych.
- Ich dochody mają wynosić nie mniej niż 220 proc. najniższej emerytury w gospodarstwie jednoosobowym lub 190 proc. w wieloosobowym. Górny pułap zarobków sięga średniego miesięcznego wynagrodzenia brutto w gospodarce narodowej dla danego województwa, czyli w województwie śląskim ok. 8700 zł brutto – mówi Kamil Wójcik. Ważne, aby były to stałe zarobki. Ponadto przyszli najemcy nie mogą posiadać innych nieruchomości. Dodatkowe punkty przewidziano dla pracujących w Dąbrowie Górniczej, dla seniorów czy niepełnosprawnych.
Skąd brać lokale?
Jak wspomina Kamil Wójcik, pierwsza edycja SAN dysponowała głównie kilkudziesięcioma pustostanami wyremontowanymi z pomocą funduszy unijnych. Kolejna pozwoliła na uzyskanie 30 mieszkań, w dużej mierze z rynku komercyjnego, od właścicieli mieszkań pojedynczych. Agencja wynajęła też jedną kilkumieszkaniową kamienicę.
Docelowo lokale w ramach SAN mają być pozyskiwane przede wszystkim z rynku prywatnego. Agencja daje właścicielom gwarancje terminowego uiszczania czynszu, stabilnego użytkowania i utrzymania mieszkań w niepogorszonym stanie technicznym. Może więc pozyskać lokale poniżej stawek rynkowych lub w dolnych granicach tych stawek. Czy takie lokale da się znaleźć? Tak, sprzyja temu choćby kryzys demograficzny, który powoduje, że część mieszkań stoi pusta.
- Początkowo szukaliśmy sami tych mieszkań, ale jeżeli ktoś się do nas zgłosi i spełnia nasze kryteria np. kwoty nie wyższej od rynkowej, to takie mieszkanie możemy wziąć - mówi Kamil Wójcik. Ogłoszenie o poszukiwaniu mieszkań na wynajem dał też SAN z Poznania.
Inny sposób to remont gminnych pustostanów, a także korzystanie z lokali komunalnych, choć miasta na ogół się na to nie godzą.
Czytaj też w LEX: Prawo do lokalu z gminnego zasobu mieszkaniowego na gruncie orzecznictwa >
SAN-y w polityce mieszkaniowej miasta
Dla gmin istotne jest, że SAN-y mogą być elementem polityki mieszkaniowej miasta.
- Chcieliśmy stworzyć społeczną agencję najmu już w 2017-18 roku na wzór niektórych państw europejskich, wpisując również SAN do opracowanej polityki mieszkaniowej gminy Dąbrowa Górnicza na lata 2018-2027. Ale wówczas uregulowania prawne nie były jasne i wystarczające. Dopiero po 2021 r. powstały odpowiednie przepisy – mówi Marcin Górski, naczelnik wydziału Polityki Mieszkaniowej w Urzędzie Miejskim w Dąbrowie Górniczej.
Dzięki temu w październiku 2023 r. Społeczna Agencja Najmu rozpoczęła działalność w Dąbrowie Górniczej realizując pilotażowy projekt w rządowym konkursie o nazwie „Wzajemnie potrzebni”.
- Żeby zrealizować założenia programowe musieliśmy włączyć do SAN mieszkania z zasobu gminy, a tylko kilka z rynku komercyjnego – dodaje naczelnik Górski.
Jednak jego zdaniem lepszym kierunkiem dla SAN-ów jest pozyskiwane mieszkań z rynku prywatnego. Tak SAN w Dąbrowie Górniczej zrobił w drugiej edycji programu. Przy wsparciu dotacji unijnej zasoby powiększył o kolejne 30 mieszkań, wszystkie pozyskał z rynku komercyjnego. Trzecia edycja, którą miasto planuje wdrożyć w 2026 roku także zakłada pozyskanie mieszkań do SAN z rynku prywatnego. Marcin Górski zwraca uwagę, że z przeprowadzonych analiz wynika, że bardzo często właściciele pustych mieszkań – głównie osoby starsze, boją się wynajmować swoje mieszkania na wolnym rynku, z obawy, że trafią na nierzetelnego najemcę. A miasto jako partner SAN gwarantuje bezpieczeństwo wynajmu. W grę wchodzi najem długoterminowy – w Dąbrowie do pięciu lat. Nawet gdy najemca przestanie płacić, to właściciel dzierżawionego mieszkania otrzyma pieniądze. Ponadto SAN jest ubezpieczony na wypadek nieprzewidzianych okoliczności związanych w użytkowaniem lokalu – gwarantując zwrot mieszkania w niepogorszonym stanie. Co ważne, przepisy dają możliwość zwolnienia od zapłaty podatku dochodowego z dzierżawy lokalu na rzecz SAN.
Czytaj też w LEX: Zasady gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność gminy >
Marcin Górski dodaje, że z punktu widzenia realizacji polityki mieszkaniowej w Dąbrowie Górniczej, wprowadzanie społecznych agencji najmu jest bardzo dobrym rozwiązaniem, rozszerzając ofertę mieszkaniową o tzw. pustostany. Na tę kwestię zwraca również uwagę Aleksandra Krugły z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów.
- Polityki mieszkaniowe wielu gmin wciąż są dość wąskie, sprowadzają się głównie do zasobu komunalnego. A przecież zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych, jako zadanie własne gmin, powinno obejmować narzędzia dla różnych grup mieszkańców– mówi Aleksandra Krugły.
Prawne bariery do pokonania
Przedstawiciele SAN-ów nie domagają się rewolucji w ustawie o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. Wskazują na potrzebę zmian w innych przepisach, przede wszystkim ustawie z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, także w prawie budowlanym czy regulacjach dotyczących minimalnej powierzchni mieszkania.
Problemem jest brak stabilnego dofinansowania ze strony państwa. Wprawdzie prezes KZN, Łukasz Bałajewicz przypomniał na niedawnym Forum Mieszkaniowym zorganizowanym przez Habitat for Humanity Poland, że rząd przewiduje w 2026 roku wydać 4 mld zł na inicjatywy mieszkaniowe (znacznie więcej niż w 2025 r.), ale samorządowcy i prowadzący agencje chcieliby finansowej stabilności, a nie opierania swojej działalności na kilkuletnich programach, które jak się skończą, to wynajmujący pozostaną z niczym.
- Przydałoby się finansowanie w dłuższej perspektywie, zwłaszcza że pieniądze potrzebne na prowadzenie SAN-ów są znacznie niższe od tych, których wymaga choćby budowa nowych mieszkań komunalnych czy socjalnych. Tym samym można tworzyć taniej ofertę mieszkaniową dla większej liczby osób – mówi Przemysław Górski z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów. Zwraca też uwagę, ze w gminie może istnieć więcej niż jedna społeczna agencja najmu. Mogą być one profilowane pod różne potrzeby mieszkańców i samorządów.
Z badań Eurostatu wynika, że 36 -37 proc. populacji żyje w Polsce w przeludnionych mieszkaniach.
Czytaj też w LEX: Zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład zasobu Gminy >
