Rząd chce uporządkować współwłasność dróg wewnętrznych
Współwłasność drogi wewnętrznej, zwłaszcza na osiedlach domów jednorodzinnych czy terenach inwestycyjnych, jest jednym ze sposobów zapewnienia działkom budowlanym dostępu do drogi publicznej. Jednak zarządzanie takim terenem jest często trudne, a obowiązujące obecnie przepisy nie ułatwiają rozwiązywania konfliktów. Rząd chce je uporządkować, a Komisja Kodyfikacyjna Prawa Cywilnego proponuje, by zarządzanie nimi odbywało się na podobnych zasadach jak zarządzanie nieruchomościami wspólnymi we wspólnotach mieszkaniowych.
Droga wewnętrzna to działka niepubliczna, będąca najczęściej przedmiotem współwłasności kilku lub kilkunastu osób, co wiąże się z konkretnymi prawami i obowiązkami. Często przy zakupie działki budowlanej nabywa się udział w drodze. Alternatywą jest służebność gruntowa. Czytaj: Parking i droga należy do nieruchomości wspólnej.
Współwłasność i współodpowiedzialność
Zgodnie z prawem, współwłaściciele ponoszą koszty utrzymania drogi, takie jak odśnieżanie, naprawa nawierzchni czy oświetlenie, odpowiadają też za stan techniczny drogi. Każdy współwłaściciel ma prawo do przejazdu i przechodu, a ważne decyzje dotyczące drogi (np. remont, ogrodzenie) wymagają zgody większości współwłaścicieli lub w niektórych przypadkach zgody wszystkich. Udział w drodze jest zazwyczaj sprzedawany razem z nieruchomością gruntową (działką budowlaną), do której został przypisany. Zgodnie z art. 198 kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem (np. sprzedać go) bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Radca prawny Adrianna Gebel, prowadząca kancelarię w Stargardzie, zwraca uwagę, że nieuzasadnione jest porównywanie współwłasności drogi do współwłasności nieruchomości wspólnej, należącej do właścicieli odrębnych lokali we wspólnotach mieszkaniowych.
Porównania takie nie są zasadne. Współwłasność drogi uregulowana jest przepisami kodeksu cywilnego, natomiast współwłasność nieruchomości wspólnej właściciela lokalu reguluje ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. To oznacza, że nie można traktować w tożsamy sposób obu rodzajów współwłasności - stwierdza Adrianna Gebel.
Dodaje, że obecny stan prawny w zakresie zarządzania nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność wielu podmiotów – takimi jak drogi wewnętrzne czy tereny infrastruktury technicznej na osiedlach – generuje w praktyce poważne problemy, które są odczuwalne zarówno przez właścicieli, jak i przez sądy.
Czytaj też w LEX: Zasady projektowania dróg >
Ministerstwo Rozwoju i Technologii zamierza przygotować zmiany w prawie, które miałyby uregulować zasady zarządzania drogami wewnętrznymi stanowiącymi przedmiot współwłasności właścicieli lokali. Poproszona o opinię w tej sprawie Komisja Kodyfikacyjna Prawa Cywilnego stwierdziła, że dostrzega potrzebę szczególnego uregulowania tego zagadnienia. Zastrzegła jednak, że nie może przygotować potrzebnych propozycji legislacyjnych i zasugerowała powołanie w tej sprawie zespołu międzyresortowego z udziałem przedstawicieli zainteresowanych ministerstw (w tym Ministerstwa Sprawiedliwości i Ministerstwa Rozwoju i Technologii) oraz włączenie do niego przedstawicieli/ekspertów ze stowarzyszeń zarządców nieruchomości oraz organizacji zrzeszających deweloperów, którzy dysponują odpowiednim doświadczeniem i znają problemy powstające w związku z zarządzaniem takimi nieruchomościami. - Cieszę się, że temat wreszcie trafił na agendę prac legislacyjnych i mam nadzieję, że zaproponowany zespół międzyresortowy wypracuje rozwiązania, które zakończą wieloletni stan prawnej próżni w tej dziedzinie - powiedziała mec. Gebel.
Przeczytaj także: Współwłasność i zarząd rzeczą wspólną
Specjalny zarząd i ograniczenie zbywalności
Zdaniem Komisji szczególny reżim tych nieruchomości nie powinien się ograniczać jedynie do odmiennego od zasad ogólnych dokonywania czynności zarządu, ale powinien dotyczyć również innych kwestii, zwłaszcza ograniczenia zbywalności udziałów w takich nieruchomościach oraz znoszenia współwłasności tych nieruchomości.
- Taki szczególny reżim prawny należałoby również odnieść do innych nieruchomości, na których znajdują się urządzenia infrastruktury technicznej, konieczne do korzystania z nieruchomości wspólnej takie jak np. oczyszczalnia ścieków, stacje pomp (hydrofory), stacje trafo (jeżeli nie stanowią części przedsiębiorstwa energetycznego lub przesyłowego), panele słoneczne lub elektrownia lub ciepłownia (kotłownia) zasilająca w energię elektryczną lub cieplną budynki znajdujące się na nieruchomości wspólnej - stwierdza Komisja.
Czytaj też w LEX: Zasady lokalizacji w pasie drogowym obiektów budowlanych >
Podkreśla, że aby poddać szczególnemu reżimowi współwłasność takich nieruchomości, ich związek z nieruchomością wspólną musiałby wynikać z rejestrów, w których te nieruchomości są ujawnione (z odpowiednich informacji zawartych w katastrze i w księdze wieczystej). To zaś wymaga ustalenia kryteriów, które decydowałyby o nadaniu określonej nieruchomości takiego szczególnego znaczenia dla nieruchomości wspólnej. Komisja zastrzega jednak, że panowanie nad taką sytuacją możliwe jest także już obecnie, jeżeli takie nieruchomości stanowią współwłasność właścicieli lokali w takich samych udziałach jak w nieruchomości wspólnej, mogłyby zostać połączone z nieruchomością wspólną na podstawie art. 21 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, z uzasadnieniem, że tworzą całość gospodarczą z nieruchomością wspólną (nie muszą z nią więc graniczyć). - Wówczas byłyby objęte zarządem przez wspólnotę mieszkaniową jako część nieruchomości wspólnej - stwierdza Komisja.
Czytaj też w LEX: Dopuszczalność i skutki zawarcia umowy przeniesienia udziałów w części nieruchomości utworzonej z wyodrębnionych działek geodezyjnych >
Natomiast szczególny reżim nieruchomości niezbędnych do korzystania z nieruchomości wspólnej (pod drogami i wspomnianymi urządzeniami infrastruktury technicznej) polegać mógłby, zdaniem autorów tej opinii, na tym, że udział w takich nieruchomościach nabywany byłby wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej i mógłby być przeniesiony tylko wraz z nieruchomością lokalową. Czyli udział taki byłby więc związany z własnością lokalu, podobnie jak udział w nieruchomości wspólnej). Tak długo, jak wspomniane drogi i urządzenia infrastruktury technicznej są niezbędne dla korzystania z nieruchomości wspólnej, niedopuszczalne powinno być zniesienie współwłasności nieruchomości pod taką drogą lub urządzeniami.
Zobacz procedurę w LEX: Wniosek o połączenie kilku nieruchomości gruntowych w jednej księdze wieczystej >
Z praktycznego punktu widzenia szczególnie wartościowa jest koncepcja powiązania udziału w nieruchomości wspólnej, drodze, infrastrukturze, z własnością lokalu lub działki, aby udział ten nie mógł być zbywany odrębnie. Wyeliminuje to przypadki, w których właściciel lokalu traci prawo do korzystania z drogi lub – odwrotnie – gdy udział w drodze trafia do osób niezwiązanych z daną nieruchomością, komplikując zarządzanie - oceniła Adrianna Gebel.
Zarządzanie przez wspólnotę
Według zaproponowanej koncepcji, zarząd takimi nieruchomościami sprawowałaby wspólnota mieszkaniowa na takich samych zasadach, jak sprawowany jest zarząd nieruchomością wspólną. Zdaniem Komisji Kodyfikacyjnej, odpowiednia regulacja współwłasności i zarządu takimi nieruchomościami mogłaby się znaleźć w nowym rozdziale 4a ustawy o własności lokali. Wprowadzenie tej zmiany musiałoby zostać powiązane ze nowelizacją innych ustaw m.in.:
- ustawy o gospodarce nieruchomościami w zakresie wydzielenia nieruchomości pod drogami i urządzeniami infrastruktury technicznej niezbędnych do korzystania z nieruchomości wspólnej,
- w prawie geodezyjnym w zakresie oznaczania takich nieruchomości w ewidencji gruntów i budynków,
- w ustawie o księgach wieczystych i hipotece w zakresie wpisów w księdze wieczystej dla nieruchomości wspólnej – w dziale I, ujawnienie praw związanych z nieruchomością wspólną oraz w dziale I oraz II dla nieruchomości pod drogami i urządzeniami infrastruktury technicznej – związanie ich własności z nieruchomością wspólną i wpisanie jako współwłaścicieli każdoczesnych współwłaścicieli nieruchomości wspólnej.
Czytaj też w LEX: Droga wewnętrzna jako forma dostępu do drogi publicznej >
Zdaniem mec. Adrianny Gebel, brak obecnie ustawowego zarządu nieruchomościami wspólnymi jest kluczowym problemem.
Wprowadzenie takiego zarządu, wzorowanego na rozwiązaniach funkcjonujących w ustawie o własności lokali, pozwoliłoby na sprawne podejmowanie decyzji dotyczących tych nieruchomości. Dziś każda czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli, co przy kilkunastu czy kilkudziesięciu osobach bywa w praktyce niewykonalne. Wystarczy, że jeden ze współwłaścicieli odmawia współpracy lub jest po prostu nieosiągalny i cała sprawa staje w miejscu - mówi Adrianna Gebel.
Wskazuje, że zastąpienie wymogu jednomyślności zasadą podejmowania decyzji większością głosów wyeliminowałoby ten paraliż decyzyjny i umożliwiło bieżące zarządzanie nieruchomością wspólną w interesie ogółu współwłaścicieli.
Własność wielu nieruchomości wspólnych zarządzana przez jedną wspólnotę
Według Komisji, odrębnego uregulowania wymagałaby współwłasność nieruchomości pod drogami lub urządzeniami infrastruktury technicznej służącymi kilku nieruchomościom wspólnym oraz współwłasność nieruchomości służących właścicielom nieruchomości zabudowanych domami jednorodzinnymi. W pierwszym przypadku zarząd takimi nieruchomościami mógłby być powierzony jednej wspólnocie za zgodą pozostałych wspólnot lub zarządcy, z którymi wszystkie wspólnoty zawierałyby umowę o zarządzanie tymi nieruchomościami (za zobowiązania związane z wykonywaniem takiej umowy wszystkie wspólnoty odpowiadać powinny solidarnie). Przy braku porozumienia rozstrzygać mógłby sąd w postępowaniu nieprocesowym na wniosek którejkolwiek ze wspólnot.
Czytaj też w LEX: Organizacja ruchu na drogach wewnętrznych >
Mniejszy krąg uczestników sporu sądowego
Adrianna Gebel zwraca też uwagę na problem postępowań sądowych przy wszelkich sporach o zarządzanie wspólną własnością. Przypomina, że przy obecnych regulacjach, gdy sprawa dotycząca nieruchomości wspólnej trafia do sądu, choćby nawet w celu wyrażenia zgody na wykonanie ulepszającego remontu drogi, uczestnikami postępowania muszą być wszyscy jej współwłaściciele.
W przypadku nieruchomości z kilkudziesięcioma udziałowcami oznacza to ogromne trudności organizacyjne, wydłużenie postępowania i wzrost jego kosztów. Uregulowanie zarządu ustawowego pozwoliłoby ograniczyć krąg uczestników takich postępowań do podmiotów rzeczywiście zaangażowanych w dany spór, co znacząco usprawniłoby i odciążyło wymiar sprawiedliwości - ocenia prawniczka.
