Jak prawidłowo ustalić wartość przychodu ze sprzedaży nieruchomości, która powstała z dwóch lokali, nabytych w różny sposób i w odrębnych przedziałach czasowych? Z takim problemem spotkała się pewna podatniczka, która nabyła w drodze dziedziczenia po rodzicach lokal mieszkalny, a kilka lat później nabyła od wspólnoty mieszkaniowej lokal, który został zaadaptowany ze strychu i tarasu, przylegającego do lokalu nabytego przez nią w drodze dziedziczenia. Lokal ten został przyłączony do lokalu, który nabyła ona w drodze dziedziczenia i w ten sposób powstało mieszkanie dwupoziomowe.

Następnie podatniczka w 2012 r. dokonała sprzedaży tego dwupoziomowego lokalu mieszkalnego o łącznej powierzchni użytkowej 124,24 m2 . I tu pojawił się problem, ponieważ od daty nabycia tej części lokalu od wspólnoty mieszkaniowej do dnia sprzedaży całego lokalu nie minęło pięć lat.

Naczelnik Urzędu Skarbowego wezwał podatniczkę do złożenia zeznania podatkowego PIT-39 za 2012 rok. Podatniczka je złożyła, deklarując przychód w wysokości 66 050 zł i koszty uzyskania przychodu w kwocie 68 084 zł. Organ I instancji uznał, że podatniczka wykazała nieprawidłowe kwoty i  wszczął postępowanie podatkowe w sprawie określenia wysokości zobowiązania podatkowego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Czytaj w LEX: Opodatkowanie przychodów ze sprzedaży nieruchomości na przykładach >>>

Czytaj w LEX: Uproszczony tryb scalenia i podziału nieruchomości. Aspekty administracyjne, cywilne i podatkowe >>>

Dochód ze sprzedaży nieruchomości a PIT

Następnie określił podatniczce wysokość zobowiązania podatkowego w kwocie prawie 50 tys. zł. Wskazał że przychód uzyskany ze sprzedaży wskazanej nieruchomości wyniósł 1,52 mln z czego kwota 1 196 767,75 zł nie podlegała opodatkowaniu, gdyż przychód ten przypadał na część lokalu, która została nabyta w drodze dziedziczenia w latach 1984 i 1993. Pozostała kwota podlegała opodatkowaniu. Wartość przychodu ze sprzedaży części lokalu, która została nabyta w wyniku dziedziczenia organ obliczył mnożąc powierzchnię tej części lokalu przez średnią cenę sprzedaży 1 m2 lokalu, wynikającą z aktu notarialnego sprzedaży.

Taką samą cenę organ przyjął do obliczenia przychodu ze sprzedaży części lokalu (26,42 m2), która powstała w wyniku zaadaptowania i przyłączenia części strychu i tarasu. Naczelnik US wskazał, że podatniczka nie udokumentowała poniesienia kosztów odpłatnego zbycia przedmiotowego lokalu mieszkalnego.

Podatniczka argumentowała, że przyłączona część nieruchomości znajdowała się na strychu i nie stanowiła powierzchni w pełni użytkowej ze względu na wysokość lokalu i tzw. skosy wpływające na funkcjonalność pomieszczeń. Zarzuciła również, że organ nie uwzględnił jej oświadczenia o wysokości wydatków poniesionych na adaptację części strychu, która została przyłączona do lokalu mieszkalnego. Jej zdaniem organ powinien był ustalić te wydatki w drodze oszacowania.

Czytaj w LEX: Wieczystoksięgowe połączenie kilku nieruchomości na wniosek użytkownika wieczystego >>>

 

WSA: Organy skarbowe mają rację

Wyrokiem z 23 października 2019 r. WSA w Warszawie oddalił skargę podatniczki (sygn. akt III SA/Wa 10/19). Sąd uznał, że organy zasadnie przyjęły, iż uzyskany przez nią przychód ze sprzedaży części lokalu mieszkalnego, która została zaadaptowana ze strychu i tarasu podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Transakcja sprzedaży tego lokalu w zakresie obejmującym zaadaptowane pomieszczenia podlegała opodatkowaniu, gdyż podatniczka te pomieszczenia nabyła od wspólnoty mieszkaniowej na podstawie aktu notarialnego i pomiędzy końcem roku, w którym nabyto te pomieszczenia i sprzedażą lokalu w skład, którego pomieszczenia te weszły, nie upłynęło pięć lat. Zdaniem WSA, twierdzenia skarżącej, że w dacie sprzedaży tego  lokalu nie istniał lokal powstały z zaadaptowania części powierzchni strychu i tarasu jako przedmiot obrotu cywilnoprawnego, gdyż utracił swój byt prawny z chwilą przyłączenia go do lokalu, nie mogą stanowić argumentu przemawiającego za brakiem zastosowania do tej sprzedaży art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Sprawdź w LEX: Dowody z dokumentów a dowody z oględzin dokumentów - PROCEDURA krok po kroku >>>

 

Prawo nieruchomości. Zbiór przepisów

Sprawdź  

Utrata przez ten lokal przymiotu rzeczy w ujęciu cywilnoprawnym nastąpiła przez włączenie tego lokalu do innej większej nieruchomości lokalowej (rzeczy w ujęciu cywilnoprawnym), której stał się on częścią. W sensie fizycznym lokal ten nie przestał istnieć i był on przedmiotem obrotu handlowego, jako część innej nieruchomości.

Zobacz również: Podatku od sprzedaży mieszkania da się uniknąć >>

Czytaj w LEX: Nabycie nieruchomości, jej darowizna i zbycie przez obdarowanego >>>

Czytaj w LEX: Obliczanie podatku należnego od odpłatnego zbycia nieruchomości i praw >>>

NSA: Akt notarialny dokumentem z domniemaniem prawdziwości

NSA 15 listopada br. oddalił skargę kasacyjną podatniczki. Podzielił poglądy organów skarbowych (sygn. akt II FSK 673/20). Stwierdził, że prawidłowo ustaliły one zobowiązanie podatniczki z tytułu zbycia nieruchomości.

NSA stwierdził, że akt notarialny jest dokumentem, o którym mowa w art. 194 par. 2 ustawy – Ordynacja podatkowa i korzysta z domniemania prawdziwości, dopóki prawdziwość danych z niego wynikających nie zostanie skutecznie podważona. 

- Domniemanie prawdziwości towarzyszy dokumentom urzędowym, a takim dokumentem jest bez wątpienia akt notarialny. A podatniczka danych wynikających z aktu notarialnego nie podważyła – uzasadniał sędzia sprawozdawca.

Czytaj w LEX: Obowiązujące zwolnienia dotyczące przychodów z nieruchomości w podatku dochodowym od osób fizycznych >>>

NSA wskazał, że nabyty od wspólnoty lokal nie przestał istnieć, a dołączony został do większego lokalu i w ten sposób powstał lokal dwupoziomowy. NSA nie uznał argumentów podatniczki, że lokal na poddaszu jest mniej wartościowy i należało powołać biegłego. Sąd przyznał rację organom skarbowym, że wartość tego lokalu należało ustalić mnożąc jego metraż przez cenę, jaką uzyskano za 1 m2, wynikającą z aktu notarialnego.

- Wprowadzenie na etapie skargi kasacyjnej elementów dotyczących kwestionowania wielkości dołączonego lokalu czy nawet faktu jego nabycia jest kompletnie bezzasadne, bo skoro podatniczka go nie nabyła, to co zbyła – argumentował sędzia sprawozdawca.

NSA podkreślił, że organy skarbowe mają prawo badać, czy powstał przychód, a dopiero wówczas przypisać go do konkretnego źródła.

 

 

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.