Napływ migrantów z Ukrainy, drogie kredyty hipoteczne i zbliżający się rok akademicki sprawiają, że ceny najmu gwałtownie rosną - a to w powiązaniu z wysoką inflacją kusi do inwestycji w nieruchomości. Z tym, że tylko nieliczni mogą spełnić takie marzenie bez brania drogiego obecnie kredytu hipotecznego. Stąd nowy rodzaj ofert zakupu mieszkań pod wynajem - nie kupuje się całego mieszkania, a jego część.
Czytaj: MRPiT: ruszyły prace nad nowymi przepisami w sprawie REIT-ów>>
Koniunktura sprzyja wynajmującym
W sierpniu 2021 za kawalerkę w Warszawie średnio płaciło się 1860 zł, a w tym roku – już 2800 zł , w Krakowie ceny za najem poszły zdecydowanie w górę w Krakowie, gdzie odnotowano wzrosty na poziomie 40-55 proc. - największy skok nastąpił w przypadku czteropokojowych mieszkań, gdzie w sierpniu 2021 roku płaciło się 3600 zł miesięcznie, a obecnie już 5600 zł. A popyt tylko będzie rósł, zwłaszcza we wrześniu i październiku, kiedy mieszkań szukać będą studenci. Stąd - choć wzrosło oprocentowanie lokat - wiele osób chce inwestować w nieruchomości, choć nie zawsze mają do tego odpowiednie środki.
W internecie pojawiają się skierowane do takich osób oferty - firma kupuje lub buduje blok wielorodzinny, a inwestorzy kupują po metrze lub dwóch, pobierając czynsz proporcjonalnie do udziału w nieruchomości. Tyle że prawo nie reguluje odrębnie tego rodzaju umów i trzeba sięgnąć po już istniejące instytucje - ze wszystkimi tego konsekwencjami.
50 nazwisk w księdze wieczystej
Adwokat Rafał Dębowski wspólnik w kancelarii Dębowski i Wspólnicy sp. k., tłumaczy, że sprawowanie kontroli nad mieszkaniem, które należy do kilkunastu lub nawet kilkudziesięciu właścicieli może być bardzo trudne.
- Kluczowa będzie treść umowy, ale trzeba pamiętać, że - co do zasady - w takich przypadkach mamy do czynienia ze współwłasnością nieruchomości w częściach ułamkowych. Podejmowanie decyzji dotyczących nieruchomości wymagać będzie porozumienia z pozostałymi współwłaścicielami - czynności zwykłego zarządu wymagają zgody więcej niż połowy współwłaścicieli, a te przekraczające zwykły zarząd, wszystkich - tłumaczy prawnik. - Zastanawiałbym się też, czy w takiej sytuacji nie znajdą zastosowania przepisy o spółce cywilnej - jedna osoba zarządza nieruchomością, a pozostali wnoszą wkład w postaci mieszkania i prawa do korzystania ze wspólnej nieruchomości. Trzeba tu jednak pamiętać, że w takiej sytuacji wszyscy wspólnicy odpowiadają solidarnie za zobowiązania - podkreśla. W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli może żądać zmiany sposobu korzystania ze współwłasności lub jej zniesienia. - To też powinna uwzględnić umowa powierzająca nieruchomość w zarząd - mówi.
Obciążenie hipoteką, egzekucja komornicza i solidarna odpowiedzialność za długi
Kolejną kwestią są zobowiązania któregoś ze wspólników - nic nie stoi na przeszkodzie, by nawet jedną pięćdziesiątą nieruchomości obciążyć hipoteką lub ją sprzedać. Może być też przedmiotem egzekucji komorniczej.
- W tym ostatnim przypadku komornik może zlicytować udział w nieruchomości wspólnej i są to bardzo częste przypadki. Nic nie stoi też na przeszkodzie, by każdy ze współwłaścicieli w takim mieszkaniu zamieszkał, wypowiedziawszy umowę najmu. Oczywiście to także można uregulować w odrębnej umowie i dochodzić w takiej sytuacji jej naruszenia, natomiast ewentualna eksmisja współwłaściciela z takiego lokalu byłaby bardzo trudna i długotrwała - mówi mec. Dębowski.
Sztuczkę z dokwaterowaniem lokatora stosowali zresztą sami właściciele mieszkań, którzy nie mogli wykwaterować najemców niepłacących czynszu. Kruczki w umowach polegały na tym, że wynajmowali lokatorowi pokój, kuchnię i łazienkę, a kwestię najmu korytarza, pozostawiają niedoregulowaną. Głośny był przypadek z Krakowa, gdy właścicielka mieszkania, zmęczona dwuletnim wzywaniem najemcy do wyprowadzki, dokwaterowała mu dwóch współlokatorów. Nie pomogło wzywanie policji, bo funkcjonariusze za każdym razem wskazywali, że nowi mieszkańcy również mają umowę najmu. W tym wypadku byłoby trudniej pozbyć się nieuczciwego wspólnika, bo byłby on właścicielem nieruchomości. W tym czasie pozostałych kilkunastu, czy kilkudziesięciu nie otrzymywałoby zysku z mieszkania, co mimo wszystko skłania do postawienia na lokatę.
- Warto też pamiętać, że wszyscy współwłaściciele odpowiadają solidarnie za zobowiązania związane z nieruchomością, co też - w sytuacji gdy jeden z nich okazałby się niezbyt uczciwy - narażałoby resztę na konieczność spłaty całości zobowiązań i ewentualnego występowania z roszczeniem regresowym - podkreśla mec. Dębowski.
Podatek, jak od zwykłego najmu
Cena promocyjna: 71.11 zł
|Cena regularna: 79 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 55.3 zł
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.