Rosnąca inflacja i spadające oprocentowanie lokat bankowych powodują, że wiele osób szuka alternatywnych form oszczędzania i lokowania swoich zasobów finansowych. Kupują nieruchomości, by potem je wynajmować. Od lat panuje powszechne przekonanie, że najprostszym sposobem rozliczenia podatku od dochodów z najmu jest ryczałt. Korzystając z tej formy opodatkowania, nie trzeba prowadzić szczegółowych ewidencji i rozliczeń. Ryczałtowy podatek (według stawki 8,5 proc.) oblicza się od kwoty uzyskanego przychodu. Okazuje się jednak, że najprostsze rozwiązania nie zawsze są najkorzystniejsze finansowo.

Zasady ogólne i amortyzacja mieszkania a PIT

Warto zwrócić uwagę na rozliczenie podatku według zasad ogólnych. Podatek płaci się tu od dochodu, czyli przychodu z najmu pomniejszonego o koszty uzyskania przychodów. Takimi kosztami mogą być m.in. opłaty za media, czynsz, ale także amortyzacja. I na to właśnie trzeba zwrócić uwagę – zwłaszcza, jeśli mieszkanie jest starsze niż pięć lat. Zasady ogólne i opodatkowanie według skali dają bowiem możliwość amortyzowania wynajmowanego mieszkania.

Odpis amortyzacyjny, który jest kosztem uzyskania przychodów, rocznie może wynieść maksymalnie nawet 10 proc. wartości początkowej mieszkania. Dzięki tej metodzie rozliczenia, podatku dochodowego od najmu można nie płacić w ogóle, albo znacząco obniżyć wysokość należnej daniny. Potwierdzają to organy podatkowe. W interpretacji nr ITPB1/4511-1079/15-2/DP dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy tłumaczy, że aby skorzystać z rozliczenia amortyzacji, mieszkanie musi być używane. Oznacza to, że podatnik musi wykazać, że wcześniej (przed nabyciem) było wykorzystywane co najmniej przez okres 60 miesięcy.

Zobacz również: Fiskus poluje na wynajmujących mieszkania >>

Warunki do spełnienia przy amortyzacji mieszkania

Z przepisów ustawy o PIT wynika, że nieruchomości można amortyzować według stawki indywidualnej, maksymalnie 10-proc. Warunkiem jest jednak, aby mieszkanie było wcześniej używane co najmniej 60 miesięcy. Nie może być zatem nowe. Okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat. Może być jednak dłuższy. Interpretacje nr IPPB1/415-1309/12-2/MT i 0114-KDIP3-1.4011.603.2018.1.IF wyjaśniają, że używanie mieszkania musi mieć miejsce przed jego nabyciem przez podatnika. Oznacza to, że podatnik może zastosować indywidualną stawkę amortyzacji, jeżeli kupił mieszkanie, które przed jego nabyciem był wykorzystywane u poprzedniego właściciela przez wymagany okres 60 miesięcy. Istotnym warunkiem jest także posiadanie pełnego prawa własności do nieruchomości. Przepisy podatkowe nie regulują natomiast, jakimi dowodami należy udokumentować używanie środka trwałego. Mogą to być więc wszelkie wiarygodne dowody potwierdzające używanie środka trwałego w określonym czasie. W przypadku ewentualnej kontroli, ciężar udowodnienia takiego stanu rzeczy spoczywa jednak na podatniku.

 


Spółdzielcze prawo własności z niższą stawką amortyzacyjną

Posiadacz spółdzielczego prawa własności także ma prawo do amortyzacji. Nie może jednak korzystać z 10-proc. stawki. Spółdzielcze prawo własności zalicza się do wartości niematerialnych i prawnych. Można ją zatem amortyzować według stawki 2,5 proc. Potwierdza to m.in. interpretacja ITPB1/415-581a/14/KK.

Izabela Rutkowska, doradca podatkowy, wspólnik w kancelarii Savior Legal&Tax zwraca uwagę, że w wielu przypadkach amortyzowanie mieszkania i rozliczanie podatku według zasad ogólnych może być korzystniejsze niż ryczałt. Każdy wynajmujący musi jednak przeanalizować swój przypadek indywidualnie. Ważne jest wzięcie pod uwagę wysokości otrzymywanych przychodów, wartości początkowej mieszkania, płaconego czynszu i innych opłat.

Ekspertka podaje przykład podatnika, który kupił ośmioletnie mieszkanie za 600 tys. zł. Wynajmuje je za 3 tys. zł miesięcznie. Zdecydował się na amortyzację według 5-proc. stawki (10-proc. stawka amortyzacji określona w przepisach jest wartością maksymalną, w praktyce można stosować niższe stawki). Oznacza to, że miesięcznie będzie mógł zaliczyć do kosztów – jak odpis amortyzacyjny - 2,5 tys. zł. Kosztem będzie także płacony przez niego czynsz i opłaty za media. Załóżmy, że będzie łącznie będzie to 500 zł. Dochód z najmu wyniesie zatem zero. Rozliczając najem w oparciu o ryczałt płaciłby 8,5 proc. z 3 tys. zł – wyjaśnia Rutkowska.

 


Formę opodatkowania najmu trzeba zgłosić

Wybór formy opodatkowania najmu trzeba zgłosić do urzędu skarbowego. Jak tłumaczy ministerstwo finansów, zasadą jest, że małżonkowie, między którymi istnieje wspólność majątkowa, opodatkowują swoje dochody z najmu prywatnego rzeczy należących do wspólnego majątku odrębnie, proporcjonalnie do prawa do udziału w zysku. Co istotne, jeżeli między małżonkami istnieje wspólność majątkowa, to uzyskane dochody z najmu prywatnego mogą być opodatkowane w całości przez jednego z małżonków. W takim przypadku małżonkowie powinni złożyć do urzędu skarbowego pisemne oświadczenie i wskazać, które z nich będzie w całości rozliczać podatek z tytułu osiągniętego dochodu z najmu. Od 1 stycznia 2019 r. zarówno ustawa PIT, jak i ustawa ryczałtowa dopuszczają, by oświadczenie o opodatkowaniu całości dochodu (przychodu) osiągniętego z najmu prywatnego przez jednego z małżonków oraz zawiadomienie o rezygnacji z takiego sposobu rozliczania, składane w imieniu obojga małżonków, było podpisane przez jednego z nich.

Podatnicy mogą złożyć takie oświadczenie do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymany został pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnięty został w grudniu roku podatkowego.