Skutki sprzedaży udziału w mieszkaniu, gdzie miało miejsce odwrócone spadkobranie

Podatniczka w czerwcu 2024 r. na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia weszła w posiadanie 1/18 części spadku (mieszkania). Jest ona córką siostrzeńca zmarłego. Mieszkanie to zostało sprzedane przez wszystkich spadkobierców osobie trzeciej. W ciągu 3 lat podatniczka planuje przeznaczyć przychód z tej sprzedaży na własne cele mieszkaniowe, w szczególności remont i modernizację domu, w którym mieszka. Obejmuje to m.in. wymianę bramy garażowej.

Zapytała ona organy skarbowe, czy powinna uiścić podatek dochodowy od osób fizycznych w związku ze sprzedażą mieszkania? Jeżeli tak, to od jakiej części pełnej wartości mieszkania należy taki podatek odprowadzić? Jej zdaniem należną jej częścią jest 1/18 wartości mieszkania. Podatniczka uważa, że sprzedaż udziału 1/18 w mieszkaniu nabytym przez nią w drodze spadku nie skutkuje powstaniem obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych, ponieważ spełnia ona warunki do zastosowania zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Uważa, że chociaż nabycie udziału w nieruchomości miało miejsce w 2024 roku, zbycie tej nieruchomości przez spadkobierców – w tym przez nią – może korzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, ponieważ planuje ona przeznaczyć środki uzyskane ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe – tj. remont i modernizację domu, w którym mieszka; m.in. na wymianę bramy garażowej. Uważa ona, że dochód uzyskany przez nią z tytułu sprzedaży odziedziczonego udziału w nieruchomości jest wolny od podatku dochodowego, zgodnie z powołanym przepisem.

Poznaj linię orzeczniczą w LEX: Janczukowicz Krzysztof, Wydatki na spłatę kredytu jako podstawa zastosowania ulgi mieszkaniowej>

Jak rozliczyć sprzedaż udziału w nieruchomości

W interpretacji indywidualnej z 30 czerwca br. dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że stanowisko podatniczki jest prawidłowe (nr 0112-KDSL1-1.4011.266.2025.3.DS). Dyrektor KIS odniósł się do skomplikowanego stanu prawnego. Stwierdził, że sprzedaż w 2024 r. udziału 1/18 w mieszkaniu w części odpowiadającej udziałowi, jaki jej spadkodawca nabył w drodze kupna oraz dziedziczenia po zmarłej żonie (3/4), nie stanowi dla niej źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ została dokonana po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie mieszkania przez spadkodawcę podatniczki.

Natomiast sprzedaż 1/18 udziału w ww. mieszkaniu w części odpowiadającej udziałowi, jaki spadkodawca podatniczki nabył w drodze dziedziczenia po zmarłym synu (1/4), stanowi dla niej źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu według zasad określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Potwierdził, że podatniczka może skorzystać ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d i art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z remontem i modernizacją, obejmującą m.in. wymianę bramy garażowej, znajdującej się w bryle budynku mieszkalnego, w którym realizuje ona własne cele mieszkaniowe i jest współwłaścicielem łącznym na podstawie ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej – w terminie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym dokonała odpłatnego zbycia przypadającego jej udziału w mieszkaniu otrzymanym w spadku.

Tym samym, wydatkując na ww. cel kwotę w wysokości odpowiadającej kwocie przychodu ze zbycia udziału w części odnoszącej się do udziału nabytego przez jej spadkodawcę w drodze dziedziczenia od swojego syna (1/4) – nie będzie ona zobowiązana do uiszczenia podatku dochodowego z tytułu sprzedaży jej udziału w mieszkaniu.

Poznaj linię orzeczniczą w LEX: Sondej Marek Zbigniew, Prawo do skorzystania z ulgi mieszkaniowej, gdy do przeniesienia własności nieruchomości nabytego lokalu mieszkalnego doszło po upływie ustawowego terminu>

Eksperci: Nawet sprzedaż niewielkiego udziału może być opodatkowana

- Ustalenie daty nabycia nieruchomości do określenia skutków podatkowych jej zbycia, nie jest czasami takie oczywiste, co pokazuje wyraźnie przykład omawianej tu sytuacji podatnika. Zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym w przypadku spadkobrania za datę nabycia uznajemy datę nabycia tej nieruchomości przez spadkodawcę. Choć spadkobierca dziedziczy tylko niewielką część udziału w nieruchomości – tu 1/18 – organ podatkowy analizuje, jaka część majątku została nabyta w kolejnych latach przez spadkodawcę – podkreśla Agnieszka Zachorska, doradca podatkowy z Kancelarii Pietrusiński sp.k.

Zauważa ona, że choć spadkobierca odziedziczył niewielki udział w nieruchomości, to problem w tym, że nie da się ustalić, z której dokładnie części majątku odziedziczył swój udział. Dlatego organy przyjmują, że taki udział pochodzi proporcjonalnie ze wszystkich części, które składały się na majątek spadkodawcy – zarówno tych nabytych wiele lat temu (bez podatku), jak i tych nabytych niedawno (z podatkiem). Efekt? Nawet sprzedaż niewielkiego udziału może być częściowo opodatkowana, chyba, że podatnik skorzysta z ulgi na własne cele mieszkaniowe i wydatkuje pieniądze w tej części na cele wskazane w tej uldze. Takie rozumowanie organu jest uzasadnione – ocenia Agnieszka Zachorska.

- Zwolnienie, którego dotyczy interpretacja, należy do ścisłego grona najpopularniejszych zwolnień podatkowych w Polsce. Praktycznie każdy, kto prywatnie sprzedał nieruchomość przed upływem 5 lat od końca roku, w którym ją nabył lub wybudował, jest zainteresowany tym zwolnieniem. Z mojej praktyki, jako doradcy podatkowego zajmującego się przede wszystkim kontrolami i postępowaniami podatkowymi wynika, że omawiane zwolnienie znajduje się pod szczególnym nadzorem administracji skarbowej. Innymi słowy, prawidłowość skorzystania z tego zwolnienia jest bardzo często skrupulatnie (co do złotówki i co do najmniejszego wydatku) sprawdzana - komentuje Marcin Bodziony, doradca podatkowy, specjalista od kontroli i postępowań podatkowych.

Czytaj też w LEX: Janczukowicz Krzysztof, Najem mieszkania a ulga mieszkaniowa w PIT>

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.

Podkreśla on, że ilość kontroli wynika z konstrukcji zwolnienia.

- Działa ono bowiem tak, że najpierw – zazwyczaj optymistycznie – deklarujemy kwotę spodziewanych wydatków na tzw. własne cele mieszkaniowe. W związku z upływem czasu na dokonanie tych wydatków (kiedyś 2 lata, obecnie 3) mamy obowiązek zweryfikować, czy rzeczywiście wydaliśmy tyle, ile zadeklarowaliśmy. I czy wydatki te faktycznie są tzw. wydatkami na własne cele mieszkaniowe. Jeśli nie, to trzeba oddać podatek z odsetkami. Dodam też, że w związku z faktem, iż mieszkania w Polsce stały się popularnym środkiem inwestycyjnym, to urzędy kontrolują, czy sprzedaż faktycznie odbyła się prywatnie. Tu problem mają zwłaszcza ci, którzy często kupują i sprzedają nieruchomości, ale rozliczają sprzedaż jak prywatną – podkreśla Marcin Bodziony.

Jego zdaniem, nie dziwi zatem, że podatnicy masowo pytają Dyrektora KIS o różne, bardzo osobliwe zagadnienia związane z ww. zwolnieniem – w omawianej interpretacji wątpliwość dotyczyła m.in. bramy garażowej.

- Uznając ww. wydatek za wydatek na tzw. własne cele mieszkaniowe, Dyrektor KIS kontynuuje przyjęty jakiś czas temu kierunek wykładni, zgodnie z którym, gdy wydatek dotyczy elementu nieruchomości, który znajduje się w jej bryle i jest nierozerwalnie związany z tą nieruchomością, to zasadniczo może być ujęty jako wydatek na tzw. własne cele mieszkaniowe – podkreśla Marcin Bodziony.

Polecamy poradnik w LEX: Ziółkowski Paweł, Wydatki na własny cel mieszkaniowy na przykładach>

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------