Jeżeli chcemy zapewnić komuś zagwarantowane prawem zamieszkiwanie w naszej nieruchomości, np. rodzicom, to prawo daje nam taką możliwość w postaci ustanowienia służebności mieszkania. Służebność może być odpłatna lub nieodpłatna. Nieodpłatna służebność oznacza, że osoba – właściciel mieszkania nie może żądać od służebnika opłat za korzystanie z nieruchomości. Instytucję nieodpłatnej służebności mieszkania reguluje art. 296 i następne kodeksu cywilnego. Ustanowienie nieodpłatnej służebności, co do zasady, podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn.

WZORY DOKUMENTÓW:

 

Matka i córka stronami umowy

Taką służebność zamierzała ustanowić córka na rzecz swojej matki. Wartość mieszkania przekracza kwotę wolną od podatku od spadków i darowizn dla nabywcy z I grupy podatkowej. Córka jest w związku małżeńskim, a małżonkowie są współwłaścicielami mieszkania, na którym zostanie ustanowiona służebność. Stronami umowy będą córka i matka. Zięć wyrazi zgodę na ustanowienie służebności. Jest ona potrzebna do dokonania przez córkę jednostronnej czynności prawnej. Powstała wątpliwość, czy w takiej sytuacji będzie można skorzystać w całości ze zwolnienia z podatku na podstawie art. 4a ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn? Zdaniem podatniczki, ma ona takie prawo.

Zobacz również:
Mieszkanie małżonków podaruje rodzicom bez podatku tylko syn lub córka >>
Rodzice utrzymują dzieci - to obowiązek, nie darowizna >>

Musi być zgoda małżonka

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 11 sierpnia br. przyznał rację podatniczce (nr 0111-KDIB2-2.4015.83.2022.1.MZ). Stwierdził, że ustanowienie nieodpłatnej służebności mieszkania przez córkę na rzecz matki, będzie korzystać ze zwolnienia podatkowego na podstawie art. 4a tej ustawy, jeżeli zostanie spełniony warunek wymieniony w przepisach.

Bez wpływu na rozstrzygnięcie pozostaje fakt, że córka pozostaje w związku małżeńskim. Okoliczność ta wywiera bowiem skutki jedynie w sferze prawa rodzinnego.

Zgodnie z art. 37 par. 1 pkt 1 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków. Jednostronna czynność prawna dokonana bez wymaganej zgody drugiego małżonka jest nieważna.

Zatem, niezbędna jest zgoda drugiego małżonka, jednak udzielenie jej nie oznacza, że drugi z małżonków również staje się stroną tej czynności.

Sprawdź też: Nawet nieodpłatnie ustanowiona służebność mieszkania ma charakter majątkowy >>>

Dyrektor KIS podsumował, że nabycie ograniczonego prawa rzeczowego (nieodpłatnej służebności mieszkania) – skoro nastąpi na podstawie umowy zawartej wyłącznie pomiędzy matką jako nabywcą prawa a córką, za zgodą zięcia, to skorzysta ze zwolnienia przewidzianego w art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn.

 

Eksperci: Są sytuacje bardziej skomplikowane

- Interpretacja jest zgodna z przepisami oraz zdrowym rozsądkiem. Organ podatkowy prawidłowo zinterpretował przepisy prawa podatkowego, kodeksu cywilnego oraz kodeksu rodzinnego i opiekuńczego nie zmuszając podatników do tworzenia sztucznych konstrukcji w celu uzyskania zwolnienia od podatku od spadków i darowizn - podkreśla Stefan Kowalski, radca prawny, partner w Kowalski & Wisła Attorneys.

- Interpretacja jest jak najbardziej prawidłowa i rozwiewa wątpliwości podatniczki co do zakresu zwolnienia od spadków i darowizn ustanowienia dla niej służebności mieszkania na podstawie art. 296 i nast. kodeksu cywilnego – stwierdza dr Mariusz Cieśla, prawnik, doradca podatkowy, partner w Masters Tax Cieśla sp. k.

Ekspert podkreśla, że biorąc pod uwagę obowiązujące przepisy, podatniczka ma rację, że nie zapłaci podatku od spadku i darowizn ze względu na zastosowanie zwolnienia i nie musi tego zgłaszać do urzędu skarbowego, ponieważ umowa ma charakter aktu notarialnego.

- Należy poczynić tu jeszcze jedną uwagę. Przypadek opisany w interpretacji nie budzi wątpliwości, bo stronami umowy jest córka ustanawiająca służebność oraz matka, na rzecz której służebność ustanowiono. Zdarzają się jednak przypadki, gdy przy okazji zbycia nieruchomości np. pomiędzy jednym z rodziców (kiedy nieruchomość była nabyta do majątku odrębnego lub pochodziła sprzed wspólnoty małżeńskiej), a dzieckiem ustanawia się służebność dla obojga rodziców w jednym akcie notarialnym – stwierdza dr Mariusz Cieśla.

Czytaj też: Służebność mieszkania a uprawnienie właściciela do korzystania z obciążonej nieruchomości >>>

 

POLECAMY

Ekspert dodaje, że w takim przypadku stronami umowy są jeden z rodziców i dziecko, natomiast drugi z rodziców jest tylko wymieniony w akcie, jako osoba, dla której ustanowiono służebność. - Wówczas, o ile dla rodzica będącego stroną aktu notarialnego, ustanowienie służebności wynika z treści aktu notarialnego i nie wymaga zgłoszenia nabycia do urzędu skarbowego, o tyle dla tej drugiej osoby rekomendowałbym złożenie takiego zgłoszenia przed upływem pół roku od daty zawarcia umowy.  Spotkałem się bowiem już ze stanowiskiem urzędu skarbowego, że skoro osoba, na rzecz której ustanowiono służebność mieszkania nie była stroną aktu notarialnego, to musi takie zgłoszenie złożyć w odpowiednim terminie pod rygorem utraty prawa do zwolnienia – radzi dr Mariusz Cieśla.

Zgoda małżonka potrzebna także przy darowiźnie

- Dyrektor KIS potwierdził, że udzielenie zgody przez jednego małżonka na zawarcie umowy przez drugiego małżonka, której przedmiotem jest składnik objęty wspólnością majątkową małżeńską, nie powoduje, że małżonek udzielający zgody staje się stroną czynności prawnej – zauważa Karolina Kubista, adwokat w Kancelarii JKP Legal.

Ekspertka zwraca uwagę, że możliwe jest zatem skorzystanie przez nabywcę służebności ze zwolnienia w całości z obowiązku zapłaty podatku od nieodpłatnego nabycia prawa służebności mieszkania na podstawie art. 4a ust. 1 pkt 1 oraz ust. 4 pkt 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn, jeżeli osoba, na rzecz której jest ustanawiana służebność mieszkania należy w stosunku do osoby ustanawiającej służebność do kręgu osób wymienionych w zamkniętym katalogu określonym w art. 4a ust. 1 ustawy.

- Również w przypadku umowy darowizny, konieczność uzyskania zgody małżonka na dokonanie darowizny z majątku wspólnego przez drugiego małżonka jest neutralne podatkowo, a małżonek wyrażający zgodę nie staje się stroną umowy darowizny. Obdarowany skorzysta zatem ze zwolnienia przewidzianego w art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn. Niewątpliwie jest to korzystna dla podatników linia orzecznicza organów skarbowych, która miejmy nadzieję, zostanie utrzymana – podkreśla Karolina Kubista.

Czytaj też: Służebności publiczne. Wybrane zagadnienia >>>