Na forach wielu wspólnot mieszkaniowych wrze. Sąsiad zamontował klimatyzator, który głośno pracuje. Inny popsuł estetykę budynku. Wszystkie okna do tej pory były w bloku białe, a jeden z właścicieli wstawił brązowe ze złotymi szprosami, a do tego jeszcze zabudował balkon. Wiele miejsca zajmują też dyskusje o tym, czy wolno adaptować części korytarza do własnych celów i w ten sposób powiększyć przestrzeń w mieszkaniu.
O tym, że tego typu dyskusje nie zawsze kończą się pokojowo, świadczą wokandy sądowe, na których nie brakuje wspólnotowych sporów. Dochodzenia do kompromisu nie ułatwiają przepisy ustawy o własności lokali, które są nieprecyzyjne. Trudno na ich podstawie ustalić, gdzie przebiega granica współwłasności i własności w budynku.
Czytaj też: Ograniczenia pandemiczne zostają, ale zebrania w spółdzielniach i wspólnotach możliwe>>
Czytaj też: Prawa i obowiązki właścicieli lokali - komentarz praktyczny >>>
Pogódźmy się, ale ja mam rację
- Właściciele kłócą się w zasadzie o wszystko, nawet o kwiatki. Jedni chcą, by posiać trawę wokół budynku, a inni wolą posadzić kwiaty, a jeszcze inni myślą o warzywniaku. O zgodę niestety często trudno – przyznaje Zbigniew Gamdzyk prezes Condominium sp. z.o.o., zarządzającej wspólnotami w Warszawie.
Czytaj też: Prawo dla zarządców – czyli co każdy zarządca nieruchomościami powinien wiedzieć na temat prawa >>>
Zarządcy mają dwa sposoby na kłótliwe wspólnoty. - Powołujemy się na regulamin, jeżeli taki został przyjęty i rozstrzyga sporną kwestię, albo prosimy wspólnotę o podjęcie uchwały, jeżeli dany właściciel nie akceptuje jej rozwiązań, żądamy podporządkowania się, a w najgorszym przypadku idziemy do sądu. Żadne z tych rozwiązań nie jest idealne, a narzędzi dyscyplinujących nie ma. W przypadku naruszenia ciszy nocnej zawsze można wezwać policję, by ukarała mandatem. W razie sporów co do np. estetyki budynku, trzeba niestety przejść przez długi i kosztowny proces sądowy. A w razie wygranej trzeba jeszcze "przymusić" danego właściciela do określonego zachowania, a to też nie takie proste i wymaga kolejnych kroków sądowych - tłumaczy Zbigniew Gamdzyk.
Czytaj też: NSA: Remont balkonów może obciążać wspólnotę mieszkaniową>>
Problem z ustaleniem, co moje a co wspólne
Większość wspólnot funkcjonuje na podstawie ustawy o własności lokali. To akt prawny zawierający kilkadziesiąt artykułów. Siłą rzeczy ustawa nie reguluje wielu aspektów funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych, pozostawiając duże pole interpretacji i orzecznictwu sądów powszechnych, i praktyce działalności wspólnot. Dlatego częstą praktyką działalności wspólnot mieszkaniowych jest uchwalanie różnego rodzaju regulaminów, statutów i innych uchwał szczegółowo regulujących zasady działania danej wspólnoty oraz wzajemne prawa i obowiązki ich członków.
Czytaj też: Zwoływanie zebrań wspólnoty mieszkaniowej >>>
- To zrozumiałe, bo są różne wspólnoty mieszkaniowe, a specyfika ich funkcjonowania zależy m.in. od rodzaju budynku i znajdujących się w nim funkcjonalności. Inne będą regulacje dla budynków, w których wyłącznie są mieszania i garaż, inne, gdy wspólnota składa się z mieszkań oraz lokali użytkowych (np. biur), jeszcze inne, gdy do części wspólnych należą pomieszczenia rekreacyjne typu basen, siłownia, pomieszczenia konferencyjne. Oczywiste jest, że są wspólnoty, w których właściciel lokalu musi zostać ograniczony w prawach współwłaściciela części wspólnych z uwagi na konstrukcję budynku – coraz więcej wspólnot powstaje w budynkach typu drapacz chmur, gdzie ze względu na wspólne instalacje lub wymogi bezpieczeństwa przeciwpożarowego muszą obowiązywać zupełnie inne zasady sprawowania zarządu niż w kilkupiętrowych budynkach murowanych - wyjaśnia Rafał Dębowski, adwokat.
Czytaj też: Ustanowienie odrębnej własności lokalu - komentarz praktyczny >>>
Granice prawa własności
Nieprecyzyjne zapisy ustawy o własności lokali są często powodem sporów między wspólnotą a jej członkiem. - Częstym polem sporów są kwestie granic prawa własności lokalu i granic prawa współwłasności budynku, gdyż to determinuje obowiązki i wynikające z nich koszty. Przykładów jest wiele: czy taras przylegający do jednego lokalu powinien być konserwowany, utrzymywany i remontowany przez wspólnotę mieszkaniową jako część wspólna i dach nad lokalem położonym pod tym tarasem, czy też obowiązek ten obciąża właściciela lokalu, który na zasadzie wyłączności korzysta z tarasu i jaki jest zakres obowiązku. Czy właściciel lokalu może na przylegającym tarasie umieścić ciężkie donice z roślinnością albo różnego rodzaju konstrukcje typu zadaszenia lub altany i kto odpowiada za ewentualne uszkodzenia warstwy izolacyjnej i wywołane tym zalewanie lokali i budynku. Czy wspólnota mieszkaniowa może podjąć uchwałę ograniczającą właściciela lokalu w możliwości zmiany jego przeznaczenia z mieszkalnego na użytkowy i czy na taką zmianę funkcji lokalu, generującą zmianę funkcji budynku, wymagana powinna być uchwała wspólnoty wyrażająca na to zgodę, czy też nie - wymienia mec. Dębowski.
Czytaj też: Sposoby ustanawiania odrębnej własności lokali >>>
Czyja jest właściwie elewacja i korytarz
Współwłaściciel nieruchomości wspólnej nie może korzystać z części wspólnej dowolnie, stosownie do swoich potrzeb. Może z niej jedynie współkorzystać w sposób niezakłócający korzystania innym współwłaścicielom. A z tym jest w praktyce spory problem.
Elewacja budynku, w którym wydzielono nieruchomości lokalowe, stanowi część wspólną nieruchomości i wprawdzie może być wykorzystywana w celu umieszczenia reklam, szyldów, czy tablic informacyjnych, lecz takie korzystanie wykracza poza zakres korzystania z części wspólnej nieruchomości w ramach przysługujących poszczególnym właścicielom udziałów we współwłasności i bywa źródłem dochodów wspólnoty (wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 12 lipca 2017 r. I ACa 117/17).
Czytaj też: Pomieszczenia przynależne i ich obrót >>>
- Współwłaściciele nie mogą wywieszać na elewacji reklam, szyldów, czy tablic informacyjnych i instalować urządzeń dowolnie według swego uznania, kierując się jedynie własnym interesem. Umieszczenie reklamy, szyldu, bądź innego rodzaju instalacji, w tym sprężarek klimatyzacji powoduje trwałe bądź czasowe przeznaczenie zajętej powierzchni elewacji na wyłączne potrzeby osoby, która je zawiesiła, co uniemożliwia korzystanie z tej części elewacji przez pozostałych współwłaścicieli. W konsekwencji jeden ze współwłaścicieli korzysta z części wspólnej w szerszym zakresie, niż pozostali, uzyskując z tego tytułu korzyść - tłumaczy Maciej Obrębski, adwokat.
Czytaj też: Dopuszczalność częściowego zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej >>>
Często właściciele zajmują w sposób trwały części korytarzy, prowadząc w ten sposób nawet do powiększenia swojego mieszkania. Tymczasem już samo wydzielenie części wspólnego korytarza i przyłączenie go do lokalu mieszkalnego na wyłączne korzystanie zmienia pierwotne przeznaczenie korytarza i prowadzi do zmiany sposobu korzystania w rozumieniu art. 71 ust. 1 ustawy - Prawo budowlane. Zgodnie z tym przepisem przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.
Taka zmiana wymaga więc zgłoszenia, do którego należy dołączyć między innymi oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Jeśli te czynności nie zostaną dopełnione, to zaistnieje samowola budowlana, a wspólnota będzie legitymowana do żądania dokonania rozbiórki (wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 17 kwietnia 2012 roku, sygn. akt: II SA/Bd 88/12).
Czytaj też: Place zabaw we wspólnotach mieszkaniowych >>>
Ale formalności budowlane to nie wszystko. Korytarz, czy klatka schodowa są częścią wspólną nieruchomości, w której każdy właściciel ma swój udział i odzwierciedlenie tego w rachunkach. Nie można postawić ścianki i powiedzieć: a teraz to moje. Potrzebna jest bowiem zgoda wszystkich właścicieli. Trzeba też zmienić wszystkim udziały nieruchomości wspólnej. Wiąże się to z modyfikacją aktów prawnych.
Czytaj też: Weto wspólnoty skutecznie zablokuje sprzedaż alkoholu w budynku>>
Czytaj też: Podejmowanie przez wspólnotę mieszkaniową uchwał według zasady „jeden właściciel – jeden głos” >
Kawa w ogródku przed blokiem
Niejednokrotnie na terenie większych osiedli funkcjonują lokale gastronomiczne, które organizują ogródki przed nimi na chodnikach, będących częściami wspólnymi. Tymczasem nie jest to możliwe bez zgody wspólnoty. Jak wskazał Sąd Okręgowy w Olszynie, w wyroku z 30 września 2021 roku (sygn. akt: I C 20/21), każdy z członków wspólnoty jest zobowiązany do korzystania z części wspólnych zgodnie z ich przeznaczeniem, a zajęcie ich wymaga zgody wyrażonej w formie uchwały. - Można rozważać pozostawienie w przemijającym okresie dla celów rozładunku palet z towarem przed sklepem, co stanowi normalne korzystanie z lokalu użytkowego - sklepu. Jednakże trwałe zawłaszczenie powierzchni wspólnej przez stoliki, ławki, krzesła dla prowadzenia na tej przestrzeni działalności gastronomicznej nie mieści się już w pojęciu normalnego i wspólnego współkorzystania. W takim przypadku interes właściciela lokalu gastronomicznego musi ustąpić przed słusznym interesem pozostałych współwłaścicieli. Właściciel lokalu gastronomicznego może oczywiście wystąpić do wspólnoty mieszkaniowej o wyrażenie zgody na zajęcie części wspólnych, co najczęściej następuje odpłatnie - dodaje mec. Obrębski.
Czytaj też: Procedura wyłaniania i zmiany zarządu wspólnoty mieszkaniowej - jakich błędów unikać? >>>
Sprawdź PROCEDURĘ: Postępowanie w sprawie z powództwa o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej >
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.