Większość wspólnot nie chce, by w parterze budynku sprzedawano alkohol. Dlatego właściciele lokali użytkowych nie mają lekko.  Przekonał się o tym jeden z nich. Nie dostał zgody wspólnoty, nie mógł więc przedłużyć zezwolenia na sprzedaż alkoholu dla sklepu spożywczego, który mieścił się w jego lokalu. W efekcie czego najemca (franczyzobiorca) zdecydował się rozwiązać umowę i przenieść w inne miejsce. 

Sąd Apelacyjny w Szczecinie oddalił powództwo. Nie dopatrzył się na naruszenia prawa. Według niego decyzję o odmowie udzielenie zgody na sprzedaż napojów alkoholowych mógł także podjąć zarząd. Nie musiała to być uchwała wspólnoty. 

Czytaj też: Fundusz remontowy we wspólnocie - składka od metra to niewłaściwa praktyka>>
 

Bez zgody wspólnoty nie ma szans na zezwolenie 

Właściciel lokalu użytkowego wniósł najpierw powództwo o Sądu Okręgowego,. Ale nic tam nie wskórał. SO powołał się na art. 18 ust. 6 pkt 13 ustawy o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi, z którego jasno wynika, że taka zgoda jest potrzebna. 

Czytaj: Opinia gminnej komisji rozwiązywania problemów alkoholowych o zgodności lokalizacji punktu sprzedaży z uchwałami rady gminy – charakter i granice przedmiotowe >

Zgodnie z tym przepisem zezwolenia na sprzedaż alkoholu w danym lokalu użytkowym wydaje wójt (burmistrz, prezydent miasta) i wygasają one samoistnie po upływie okresu, na jaki zostały wydane. Przedsiębiorca, który zamierza w dalszym ciągu prowadzić sprzedaż napojów alkoholowych musi ze stosownym wyprzedzeniem złożyć wniosek o wydanie nowych zezwoleń. Uzyskanie ich nie jest możliwe bez przedłożenia zgody  właściciela, użytkownika, zarządcy lub administratora budynku, jeżeli punkt sprzedaży będzie zlokalizowany w budynku mieszkalnym wielorodzinnym. 

Taka zgoda zdaniem sądu nie musiała być wyrażona w formie uchwały, ponieważ wystarczało, że decyzję podejmie upoważniony do tego zarząd wspólnoty. Zgoda dotyczyła bowiem działalności gospodarczej nie właściciela lokalu, a jego podnajemcy, a ponadto nie obejmowała swoją treścią części wspólnych nieruchomości, a dotyczyła wyłącznie konkretnego podmiotu korzystającego z lokalu użytkowego. 

WZÓR DOKUMENTU: Zarządzenie w sprawie kontroli zezwoleń na sprzedaż napojów alkoholowych na terenie gminy >

W ocenie SO decyzja zarządu wspólnoty o odmowie zgody dla franczyzobiorcy na dalszą sprzedaż alkoholu w lokalu nie była ani bezprawna, ani subiektywna, lub też nie poparta żadnymi obiektywnym przesłankami. Z  ustaleń sądu wynika, że doszło do trzech interwencji  policji związanych z działalnością sklepu. Ponadto determinacja członków wspólnoty była duża, czego wymownym dowodem na jest brak zgody na niezgodne z prawem postępowanie najemcy (franczyzobiorcy).

 

Sam właściciel lokalu użytkowego oraz członek zarządu wspólnoty przyznali, że doszło do nieformalnego spotkania. Podczas tego spotkania przedstawiciele wspólnoty przyznali, że były ustne skargi właścicieli lokali na bałagan pod sklepem i zakłócanie ciszy nocnej, ponieważ sklep był czynny do godz. 23. Z tego spotkania nie sporządzono żadnej notatki, ani też nie doszło do żądnych wiążących ustaleń. Fakt takiego przebiegu spotkania potwierdziła pracownica sklepu.

Sąd Apelacyjny w Szczecinie, do którego trafiło odwołanie był podobnego zdania. Według niego zgromadzony materiał dowodowy nie wskazuje na to, by najemca podejmował jakiekolwiek kroki, by wykluczyć lub chociażby ograniczyć uciążliwe sytuacje, do których dochodziło pod lokalem. Posiadanie zaś zezwolenia na sprzedaż napojów alkoholowych wymaga szczególnej dbałości i ostrożności uprawnionego podmiotu w kwestii zachowania porządku publicznego zarówno w lokalu, jak i w najbliższej okolicy, gdzie jest sprzedawany alkohol. Przedsiębiorca powinien z własnej inicjatywy podejmować działania zapobiegające negatywnym skutkom spożycia alkoholu. 

Ciężko o zielone światła ze strony wspólnoty   

Prawnicy są zgodni, że odwoływanie się w wypadku braku zgody na sprzedaż alkoholu niewiele daje. Właściciele nie mają jednak pełnej dowolności. Z orzecznictwa sądowego wynika bowiem , że odmowna uchwała musi mieć dobre uzasadnienie. Jak takiego uzasadnienia nie ma, sąd ją uchyla. 

- Często właściciele lokali użytkowych idą do sądu, by „przymusił” wspólnotę do wyrażenia zgody na sprzedaż alkoholu. Jednocześnie domagają się odszkodowania. Ale są raczej na przegranej pozycji.  Sąd może uchylić co najwyżej uchwałę podjętą w tej sprawie, jeżeli nie została właściwie uzasadniona, nic więcej. Decyzję każdorazowo podejmuje wspólnota. Po raz kolejny ma prawo powiedzieć "nie" i przegłosować odmowę. Tylko w kilku przypadkach wyrok może zastąpić uchwałę wspólnoty. Chodzi o przypadki kiedy właściciele nie podejmują uchwały niezbędnej do prawidłowego zarządzania nieruchomością  czy też o podział lub połączenie lokali - wyjaśnia Grzegorz Abramek, radca prawny. 

Według niego bez wątpienia uzależnienie wydania zezwolenia na sprzedaż alkoholu od zgody wspólnoty jest sporym utrudnieniem i ogranicza prowadzenie działalności gospodarczej, ale twierdzi, że trzeba wyważyć interes dwóch stron. - Często właściciele mieszkań nie chcą, by  w ich budynku był sprzedawany alkohol. Obawiają się burd, bijatyk, oraz zniszczeń, co jest zrozumiałe. Odmawiają więc wyrażenia zgody - dodaje. 

Najemcy, by uniknąć tego rodzaju sytuacji, wymagają od właściciela lokalu użytkowego by jeszcze przed podpisaniem umowy najmu, postarał się o zgodę wspólnoty na sprzedaż alkoholu. Dzięki temu mają gwarancję, że będą mogli otworzyć w budynku restaurację czy sklep spożywczo, w którym wolno sprzedawać alkohol. 

- Brak zgody na sprzedaż alkoholu wpływa bez wątpienia na wartość lokalu użytkowego. Jest ona na ogół niższa - uważa dr Piotr Pałka, radca prawny i wspólnik DERC PAŁKA Kancelaria Radców Prawnych. 

Uchwała wspólnoty czy decyzja zarządu 

Sądy przesądziły też, że zgoda na sprzedaż alkoholu to czynność przekraczająca zwykły zarząd a więc jej podjęcie wymaga uchwały wspólnoty. Zdaniem jednak  Piotra Pałki nie zawsze musi tak być, czasami wystarczy zarząd.  - Nie ulega wątpliwości, że przepis ustawy o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi zawiera zamknięty katalog podmiotów uprawnionych do wyrażenia zgody na sprzedaż napojów alkoholowych, jeśli punkt sprzedaży ma być zlokalizowany w budynku mieszkalnym wielorodzinnym. Mówi on o właścicielu, użytkowniku, zarządcy lub administratorze budynku. Nie odnosi się więc tylko do właścicieli lokali - wyjaśnia. 

Czytaj: Handel alkoholem w bloku niesie ryzyko >

W jego opinii każdy jednak przypadek należy oceniać indywidualnie, ponieważ przepisy nie przesądzają, że wyrażenie takiej zgody stanowi czynność przekraczają zakres zwykłego zarządu.  Konieczna jest ocena czy sprzedaż alkoholi w lokalu użytkowym  będzie miała wpływ na korzystanie z pozostałych lokali, w szczególności zaś z lokali mieszkalnych, których właściciele są zmuszeni do znoszenia zachowań zakłócających spokój, porządek czy ciszę nocną przez klientów sklepu. Nie zawsze tak musi być. Wtedy decyzja zarządu czy zarządcy może wystarczy - wskazuje dr Piotr Pałka.