We wspólnotach mieszkaniowych trwa sezon rocznych zebrań, to w ich trakcie podejmuje się m.in. decyzje dotyczące wysokości zaliczek na na utrzymanie nieruchomości wspólnej oraz na fundusz remontowy. Wadliwie skonstruowana uchwała w tej sprawie może słono kosztować. Przekonała się o tym jedna z warszawskich wspólnot.
Właściciel jednego z mieszkań zaskarżył uchwałę wspólnoty, w której poniesiono w trybie indywidualnego zbierania głosów stawki na fundusz remontowy. Sąd Apelacyjny doszukał się wad nie tyle w uchwale z podwyżką, ile tej zmienianej. Okazało się, że wadliwe są zasady ustalania zaliczek na fundusz remontowy. Nie wolno uzależniać ich od metrów kwadratowych powierzchni użytkowej każdego lokalu, a tak w tym konkretnym wypadku było. SA więc ją uchylił (sygnatura akt V ACa 355/21).
Czytaj: Rozliczenia środków funduszu remontowego spółdzielni mieszkaniowej >
Według sądu ustalanie opłat „od tzw. metra kwadratowego” jest obecnie powszechną praktyką zarządców, którzy z reguły powołują się na to, że taki sposób jest „czytelniejszy” dla członków wspólnot i nawet programy księgowe tworzone dla zarządców go powielają. Jest to jednak sposób sprzeczny z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali.
Przepisy mówią o udziale a nie o metrach
Sąd Apelacyjny przyznał rację właścicielowi, który kwestionował ważność uchwały. W jego opinii zaskarżona uchwała jest sprzeczna z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali. Wspólnota mieszkaniowa nie może bowiem w żadnym zakresie naruszać majątkowych interesów właścicieli lokali, którzy powinni być obciążani kosztami utrzymania części wspólnej nieruchomości i jej remontami proporcjonalnie do ich udziałów w nieruchomości wspólnej.
Jego zdaniem zastosowanie innych wskaźników albo podstaw ustalenia zaliczek prowadzić będzie do naruszenia interesów właścicieli lokali położonych w tych nieruchomościach, w których udziały w części wspólnej nieruchomości nie odpowiadają ściśle ich powierzchni.
Czytaj: Jak zaksięgować rachunek za opłaty na fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej? >
W ocenie Sądu Apelacyjnego, Sąd Okręgowy uznał bezzasadnie, że podjęta uchwała odnosiła się wyłącznie do „zmiany stawki zaliczki na fundusz remontowy”, wobec tego ograniczył się wyłącznie do samej wysokości stawki, której apelujący nie kwestionował, podważając jedynie podstawy jej ustalenia. Tymczasem Sąd Okręgowy, dokonując wykładni złożonego oświadczenia woli, nie powinien ograniczyć się tylko do treści uchwały z podwyżką, ale dokonać jej interpretacji biorąc pod uwagę uchwałą określającą zasady ustalania tych stawek.
Sąd Apelacyjny uważa, że ustalenie uchwałą wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu w części obejmującej fundusz remontowy, następuje przez określenie nie tylko samej wysokości zaliczki, ale także zasad jej kalkulacji. Wysokość opłaty nie może bowiem pozostawać niejako „w próżni”, czyli w oderwaniu od podstaw jej obliczania. Natomiast sama redakcja tekstu uchwały pozostaje jedynie kwestią techniczną. Pozwana może to uczynić w dowolny sposób, o ile wszystkie elementy konieczne uchwały o ustaleniu wysokości zaliczki zostaną objęte złożonym oświadczeniem woli i nie ma przeszkód, aby nastąpiło to poprzez odwołanie się do treści poprzednio podjętej uchwały (wprowadzenie do niej tylko określonych zmian).
Czytaj też: We wspólnotach mieszkaniowych trwa stan tajemnicy>>
Nieprawidłowa praktyka
Prawnicy chwalą orzeczenie. - To prawda, że praktyka zarządców jest różna, ale wspólnota mieszkaniowa nie może naruszać majątkowych interesów właścicieli lokali, którzy powinni być obciążani kosztami utrzymania części wspólnej nieruchomości i jej remontami proporcjonalnie do ich udziałów w nieruchomości wspólnej, stosownie do art. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali zastosowanie innych wskaźników albo podstaw ustalenia zaliczek prowadzić będzie do naruszenia interesów właścicieli lokali położonych w tych nieruchomościach, w których udziały w części wspólnej nieruchomości nie odpowiadają ściśle ich powierzchni - twierdzi dr Piotr Pałka, radca prawny i wspólnik DERC PAŁKA Kancelaria Radców Prawnych.
Czytaj: Koszty zarządu nieruchomością wspólną >
Z przepisu tego wynika bowiem, że pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.
Jak tłumaczy mec. Piotr Pałka zgodnie z art. 3 ustawy o własności lokali, udział w części wspólnej nieruchomości nie powinien zostać określony inaczej niż stosunkiem powierzchni danego lokalu z pomieszczeniami przynależnymi do łącznej powierzchni wszystkich lokali wraz z takimi pomieszczeniami. Pod warunkiem, że taka prawidłowość zostaje zachowana, czysto praktyczne względy, związane też ze sposobem wyliczania opłat obciążających właścicieli lokali, pozwalają na określenie ich wysokości od powierzchni lokali.
- Upraszcza to oczywiście w takim wypadku wyliczenia zaliczek oraz przychodów wspólnoty i jest akceptowane w orzecznictwie (przy zgodności pomiędzy powierzchnią wszystkich lokali a wielkością przypisanych do nich udziałów w nieruchomości wspólnej) - dodaje.
Podobnego zdania jest Piotr Jarzyński, partner w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy. - O ile można wyobrazić sobie alternatywny sposób wyliczania kosztów ponoszonych przez współwłaścicieli nieruchomości wspólnej od metra kwadratowego powierzchni użytkowej lokali, to jednak jest to sprzeczne z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali wskazującym na konieczność ich ustalenia w stosunku do udziałów. Wartym przemyślenia byłaby zmiana ustawy w tym zakresie i np. pozostawienie do decyzji współwłaścicieli, czy chcą ponosić koszty w stosunku do udziału czy od powierzchni lokali - tłumaczy.
I podkreślił, że Sąd Apelacyjny zwrócił przy okazji uwagę, że odpowiedniej uchwały wymaga nie tylko decyzja o utworzeniu funduszu remontowego, ustalenie wysokości zaliczki na fundusz remontowy i uchwalenie planu gospodarczego nieruchomości ale także realizacja remontów i modernizacji np. co do wykonania lub zlecenia prac budowlanych, wyboru wykonawcy i zaakceptowania kosztorysu oraz rozliczenia prac budowlanych.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.