Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego nakazał wspólnocie mieszkaniowej usunięcie nieprawidłowości w stanie technicznym balkonów wielorodzinnego budynku mieszkalnego. Organ polecił zająć się odpadającymi płytkami i naprawić uszkodzone balustrady, a także nakazał wykonanie nowej, prawidłowej warstwy wykończeniowej.
Czytaj też: Działanie gwałtownych czynników zewnętrznych na obiekty budowlane a obowiązki właściciela i zarządcy >
Wspólnota mieszkaniowa wniosła odwołanie. Ponosiła, że nakaz dokonania napraw powinien zostać skierowany do właścicieli nieruchomości. Organ drugiej instancji uznał, że bezspornie stan balkonów był zły. Tym samym istniały podstawy do stwierdzenia zagrożenia bezpieczeństwa ludzi i mienia. Stwierdzony problem nie dotyczył jednego, lecz kilku balkonów, więc obowiązkiem naprawy zasadnie został obarczony właściciel całego obiektu, czyli wspólnota mieszkaniowa. Nie zakończyło to sporu, ponieważ adresat nakazu wniósł skargę.
WSA po stronie argumentów nadzoru budowlanego
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wskazał, że stan techniczny balkonów zagrażał bezpieczeństwu ludzi i mienia, co zostało ustalone w sposób niebudzący wątpliwości. Natomiast w kontekście skierowania nakazu do wspólnoty mieszkaniowej, sąd stwierdził, że uszkodzone płytki były położone na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej przez właścicieli lokali do ich wyłącznego użytku. Oznacza to, że powinny one być kwalifikowane jako stanowiące część wspólną nieruchomości. Ponadto stwierdzone nieprawidłowości dotyczyły elewacji zewnętrznej budynku, ponieważ odpadające i odspojone płytki wpływały na oszpecenie całego obiektu, a nie tylko danego lokalu. Wspólnota nie dała jednak za wygraną i wniosła skargę kasacyjną.
Czytaj też: Uprawnienia osób dokonujących przeglądów nieruchomości - praktyczny przewodnik >
Elementy estetyczne to część nieruchomości wspólnej
Sprawą zajął się NSA, który uznał, że zgodnie z art. 61 ustawy - Prawo budowlane, określone obowiązki związane z utrzymaniem obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym ciążą na właścicielu lub zarządcy nieruchomości. Jednym z podmiotów wskazanych w tym przepisie jest wspólnota mieszkaniowa, która sprawuje zarząd nieruchomością wspólną. Natomiast do części wspólnych można zaliczyć elementy konstrukcyjne obiektu budowlanego oraz elementy elewacji decydujące m.in. o estetyce budynku. Sąd podkreślił, że sama kwestia przynależności balkonów do lokalu nie przesądza o tym, kto powinien być adresatem obowiązków. Kwestii tej nie wyjaśnia też art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali, który stanowi, że właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem lokalu i uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.
Sprawdź też: Koszty zarządu nieruchomością wspólną - komentarz praktyczny >
Czytaj także: Fundusz remontowy we wspólnocie - składka od metra to niewłaściwa praktyka >>>
Warto zaznaczyć, że zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego (sygn. akt III CZP 10/08), elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, należy uznać za części stanowiące nieruchomość wspólną. Natomiast wydatki związane z jej remontem i konserwacją stanowią koszty zarządu nieruchomością, które obciążają wspólnotę mieszkaniową. Tym samym bez zasadniczego znaczenia pozostają kwestie własnościowe balkonu.
Trzeba mieć na uwadze cel nakazu
NSA wskazał, że w budynkach wielomieszkaniowych, gdzie istnieją wyodrębnione lokale oraz część wspólna, nie da się precyzyjnie przeprowadzić granicy pomiędzy uprawnieniami właścicieli lokali, a częściami wspólnymi. Natomiast jeśli przemawiają za tym względy natury architektonicznej lub estetycznej, to balkony lub ich elementy mogą być uznane za wchodzące w skład nieruchomości wspólnej, chociażby służyły one do wyłącznego użytku właścicieli lokalu (zob. wyrok NSA z 20 lutego 2019 r., sygn. akt II OSK 794/17). Ponadto sąd zwrócił uwagę na cel, jaki wynika z art. 66 ustawy - Prawo budowlane. Chodzi bowiem o jak najszybsze usunięcie stanu, który może powodować zagrożenie dla życia lub mienia. Tym samym wskazanie wspólnoty mieszkaniowej jako adresata obowiązku, sprzyja jego realizacji. Nie zamyka to jednak drogi do ewentualnego wystąpienia przez nią z żądaniem, do poszczególnych właścicielu lokali, o zwrot kosztów związanych z wykonaniem robót naprawczych.
Dobrze, że nakaz był elastyczny
Sąd nie zgodził się z zarzutem, że organy nadzoru budowlanego sformułowały obowiązek w sposób nieprecyzyjny. Na jego podstawie wspólnota została zobowiązana do usunięcia odpadających i odspojonych płytek na balkonach, a także wykonania nowej, prawidłowej warstwy wykończeniowej oraz naprawienia uszkodzonej balustrady. Bez znaczenia było więc, że w decyzji nie wskazano konkretnych balkonów i ich umiejscowienia na kondygnacjach budynku. Sąd podkreślił, że taki zakres nakazu wskazuje, że są nim objęte wszystkie balkony, na których występują usterki. Ponadto umożliwia to adresatowi decyzji, by sam dobrał odpowiednie rozwiązania. Nie zachodzą więc podstawy do stwierdzenia uchybień w zakresie precyzyjności nakazu, ponieważ musi on być na tyle elastyczny, aby dalsza degradacja balkonów nie wymagała wydawania kolejnych. Mając powyższe na uwadze, NSA oddalił skargę kasacyjną.
Wyrok NSA z 10 marca 2022 r., sygn. akt II OSK 835/19
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
