Wspólnoty mieszkaniowej nie zakłada się. Powstaje z mocy prawa. Wspólnota może funkcjonować w jednym budynku lub w kilku budynkach znajdujących się na tej samej nieruchomości. Nie powstanie ona jednak na osiedlu domków jednorodzinnych. Nie ma osobowości prawnej. Posiada jednak pewne cechy upodabniające ją do osób prawnych. Może nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, pozywać do sądu i być pozywana. Z tych powodów często nazywa się ją ułomną osobą prawną.
Czytaj też: We wspólnotach mieszkaniowych trwa stan tajemnicy>>
Kiedy mała a kiedy duża wspólnota
Taką wspólnotę mogą tworzyć np. osoby, które wykupiły mieszkania komunalne, oraz gmina, do której należy reszta lokali. Na tej samej zasadzie powstanie w budynku wybudowanym przez dewelopera. W jej skład wejdą wtedy właściciele lokali, a także deweloper, jeśli nie sprzedał on jeszcze wszystkich lokali i w dalszym ciągu część z nich do niego należy.
Rozróżnia się dwa typy wspólnoty: małe lub duże. Duże wspólnoty mieszkaniowe będą tworzyć budynki już z czterema lokalami. Duże i małe wspólnoty różnią się zasadami zarządzania. Te drugie funkcjonują na podstawie kodeksu cywilnego (k.c.) a pierwsze w oparciu o ustawę o własności lokali (uwl). Małe wspólnoty mogą rządzić się również uwl, pod warunkiem jednak, że jeżeli tak zadecydują właściciele lokali.
Mała wspólnota mieszkaniowa nie ma żadnej formy organizacyjnej oraz procedury podejmowania uchwał czy ich zaskarżania. Nie muszą też być zwoływane zebrania roczne. Decyzje zapadają jednomyślnie, co jest trudne w praktyce.
W dużych wspólnotach jest inaczej. Decyzje są podejmowane większością głosów w formie uchwał, od których można się odwołać do sądu powszechnego. Uchwały przyjmowane są przez większość głosów właścicieli lokali – liczoną wielkością udziałów w nieruchomości. Im większy ktoś będzie miał lokal, tym większe znaczenie zyska jego głos. Przy czym każdemu z właścicieli lokali będzie przysługiwać prawo zaskarżenia uchwały do sądu w terminie sześciu tygodni od dnia jej podjęcia.
Zebranie to obowiązek
Co najmniej raz w roku właściciele spotykają się na zebraniu. Jego organizacją zajmuje się zarząd. Uwl zawiera również wykaz spraw, którymi właściciele powinni się zająć na zebraniu (art. 30 ust. 2 uwl). Znajdują się w nim:
- uchwalanie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu,
- całoroczna ocena pracy zarządu,
- przedstawienie sprawozdania przez zarząd i podjęcie uchwały o udzieleniu mu absolutorium.
- - przedstawienie sprawozdania przez zarząd i podjęcie uchwały o udzieleniu mu absolutorium.
Wykaz nie ma charakteru zamkniętego. Oznacza to, że właściciele mogą wprowadzić nowe punkty do porządku zebrania.
