Rozstrzygnięcie to zapadło w sprawie w której Janusz P., żądał uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej w której ta przyjęła regulamin korzystania z garażu podziemnego, dopuszczający możliwość wynajęcia całego garażu lub jego fragmentu.

 

Zarządzany garaż nie stanowił nieruchomości wspólnej

Sąd I instancji ustalił, że współwłaściciele powierzyli zarząd garażem funkcjonującej w budynku wspólnocie mieszkaniowej. Zakres zarządu określono szeroko, ale wyłączono z niego możliwość zbywania i obciążania lokalu. Tymczasem wspólnota w drodze uchwały podjętej większością głosów, wprowadziła możliwość wynajęcia garażu lub jego części. Zdaniem sądu, wspólnota jako zarządca nie mogła podejmować w sprawie garażu uchwał, tak jak gdyby stanowił on część nieruchomości wspólnej. Ponadto była związana umową o zarządzanie i wprowadzenie opcji wynajęcia garażu stanowiło jej naruszenie. Dlatego uchwałę należało uchylić.

Czytaj: Wspólnota mieszkaniowa może zakazać stałego parkowania>>
 


Zarządca nie podejmuje uchwał

Sąd odwoławczy podzielił to stanowisko. Wyjaśnił, że co do zasady wspólnota mieszkaniowa reprezentuje na zewnątrz interesy właścicieli lokali odrębnych wyłącznie w odniesieniu do nieruchomości wspólnej. W określonych sytuacjach może podejmować decyzje także w sprawach tego fragmentu nieruchomości, który formalnie do niej nie należy, ale jest przedmiotem współwłasności jej członków. Podjęcie się roli zarządzającego nie oznacza jednak, iż od chwili zawarcia umowy o zarządzanie lokal taki ma być traktowany, jako część wspólna, i zarządzany według zasad określonych w ustawie o własności lokali. Decyzje dotyczące zarządu lokalem nie mogą zatem następować poprzez podejmowanie uchwał przez wszystkich członków Wspólnoty. Sprawując zarząd wspólnota działa w tym wypadku wyłącznie w charakterze zarządcy w ramach reżimu kodeksu cywilnego (art. 199 k.c. – art. 209 k.c.), regulującego zarząd rzeczą wspólną. To oznacza, że nie ma potrzeby sięgania do innych zasad określonych w przepisach szczególnych, odnoszących się do zarządu. A sprawowanie zarządu polega wyłącznie na podejmowaniu czynności faktycznych i prawnych przez samych współwłaścicieli (lub osób przez nich upoważnionych) bez konieczności podejmowania uchwał stwierdzających możliwość ich dokonania.

Bez zgody właścicieli garażu regulamin był nieważny

Sąd II instancji zwrócił jednocześnie uwagę, że uchwała naruszała także treść umowy o zarządzanie. Z zakresu czynności zarządzania wyłączone zostały czynności rozporządzania i obciążania nieruchomości. Faktem jest, że pojęcie „obciążenie nieruchomości” nie zostało zdefiniowane w umowie, to jednak zdaniem sądu, nie powinno być wątpliwości, że mieści się w nim zawieranie umów najmu miejsc postojowych w lokalu garażowym, połączone z umożliwieniem najemcom parkowania. Obciążenie rzeczy może mieć nie tylko charakter prawnorzeczowy i nastąpić poprzez ustanowienie ograniczonych praw rzeczowych, ale także poprzez ustanowienie praw o charakterze obligacyjnym, do których należy najem nieruchomości podkreślił sąd. Najem, jako prawo osobiste może być bowiem następnie ujawnione w księdze wieczystej nieruchomości, uzyskując przez to rozszerzoną skuteczność wobec osób trzecich. To oznacza, że wyłączne uprawnienie do akceptacji regulaminu tej treści mieli współwłaściciele garażu. Bez ich uprzedniej zgody, której w tej sprawie nie udzielili, byłby on i tak bezwzględnie nieważny.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 11.07.2019 r. V ACa 478/18.