Parkowanie samochodów na częściach wspólnych to jeden z najbardziej konfliktogennych problemów we wspólnotach mieszkaniowych. Także w tej sprawie, pomiędzy członkami wspólnoty istniały różnice zdań co do wykorzystania 6 zewnętrznych miejsc parkingowych na części wspólnej. Współwłaściciele uzgodnili, że będą to miejsca dla gości mieszkańców wspólnoty. Nieformalne porozumienie po pewnym czasie przestało obowiązywać, bo niektórzy członków wspólnoty z czterech miejsc uczynili stały parking.

 

Miejsca na gruz i dla gości

Wspólnota mieszkaniowa, w trybie indywidualnego zbierania głosów, podjęła więc uchwałę w sprawie przyjęcia regulaminu porządkowego i funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej. Postanowiła m.in. że sześć miejsc parkingowych przeznacza do czasowego ustawienia kontenerów na odpady budowlane dla osób remontujących mieszkanie lub na miejsca postojowe dla gości odwiedzających mieszkańców. Zastrzegła, że nie są to miejsca do codziennego parkowania pojazdów przez mieszkańców (lokatorzy, osoby z nimi zamieszkałe, wynajmujący).

Większość członków wspólnoty ma bowiem wykupione miejsca garażowe w części podziemnej. Część dodatkowo wynajmuje od dewelopera miejsce postojowe na kolejne auto. Jest też możliwość wynajęcia miejsca garażowego od osoby, która je kupiła, bo wszystkie miejsce parkingowe zostały już sprzedane.

Nie wykupił miejsca, a chciał parkować

Postanowienie regulaminu zaskarżył do sądu jeden ze współwłaścicieli, który na wspomnianym miejscu parkował stale samochód. Przyznał, że nie wykupił miejsca parkingowego w garażu podziemnym, bo gdy kupował mieszkanie nie miał wystarczających środków na taką inwestycję ani zdolności kredytowej. Uważa, że zakaz narusza jego prawa, bo ponosząc ciężary i koszty finansowe utrzymania nieruchomości wspólnej do której należą sporne miejsca parkingowe, może zostać pozbawiony możliwości korzystania z nich bądź osobiście, bądź przez osoby z nim zamieszkujące, które nie są właścicielami.

SO: Wspólnota naruszyła prawa współwłaściciela

Sąd Okręgowy w Łodzi stwierdził, że uchwała naruszała uzasadnione interesy powoda jako właściciela lokalu mieszkalnego i jest sprzeczna z art. 12 ustawy z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali. Bezzasadnie pozbawia go uprawnienia do współkorzystania z nieruchomości wspólnej.

Sąd wywodził, iż powód, jak każdy właściciel, ma pełne prawo do swobodnego i nieograniczonego w czasie współkorzystania z części wspólnej i żaden inny właściciel nie powinien mu tego nawet w najmniejszym stopniu ograniczać. Za wprowadzeniem zakazu nie przemawiał żaden obiektywny interes wspólnoty mieszkaniowej, jako całości. Co więcej utrzymanie zakazu spowodowałby, że osoby które nie są członkami wspólnoty, ani jej mieszkańcami (goście) mogą mieć więcej praw niż powód, jako członek wspólnoty. Dążenie wspólnoty do zapewnienia miejsc parkingowych dla gości mieszkańców wspólnoty i dla czasowego ustawienia kontenerów na odpady budowlane musi bowiem odbywać się z zachowaniem zasady równości i z respektowaniem praw wszystkich właścicieli.

Zdaniem sądu niedopuszczalne jest też reglamentowanie dostępu do części wspólnej tym właścicielom, którzy nie wykupili miejsca w garażu podziemnym. O ile więc wspólnota może podjąć uchwałę w jaki sposób będzie wykorzystana część wspólna (np. na miejsca postojowe i skład kontenerów na gruz), o tyle nie może pozbawić niektórych właścicieli prawa do współkorzystania z tej części wspólnej.

Zakaz nie pozbawia prawa współposiadania

Sąd Apelacyjny w Łodzi miał inne zdanie. Stwierdził, że uchwała jest zgodna z prawem. Sąd przypomniał, że istotą sporu jest kwestia współposiadania, opisana w art. 206 Kodeksu cywilnego. Do naruszenia współposiadania dochodzi w sytuacji, gdy którykolwiek ze współwłaścicieli zostaje pozbawiony posiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej.

 


Sąd uznał, że zakaz wprowadzony przez wspólnotę nie pozbawił powoda prawa do posiadania i korzystania z rzeczy wspólnej. Wspólnota unormowała, że 6 miejsc parkingowych będzie przedmiotem wspólnego użytkowania przez wszystkich współwłaścicieli lokali, tyle tylko, że użytkowania nie polegającego na przypisanym i stałym posiadaniu miejsc.

Sąd wytknął, że powód utożsamia współposiadanie rzeczy z bezpośrednim jej dzierżeniem. Tymczasem posiadane to stan faktyczny sprowadzający się do możności korzystania z rzeczy jak właściciel, co nie musi oznaczać bezpośredniego korzystania z niej.

Kilku parkuje, a inni płacą

Sąd wskazał, że uchylenie zaskarżonej regulacji paradoksalnie doprowadziłoby do sytuacji, w której część mieszkańców byłaby w lepszej sytuacji niż pozostali współwłaściciele. Powód, który nie dysponuje miejscem parkingowym przeznaczonym dla jego lokalu, uczyniłby swoim stałym miejscem garażowania jedno z owych 6 miejsc, które - co sam szczególnie podkreślał - należy do wszystkich współwłaścicieli, ponoszących koszty związane z ich utrzymaniem (np. w postaci podatku od gruntu). Pozostali mieszkańcy posiadający indywidualne miejsce parkingowe znaleźliby się w niewątpliwie gorszej sytuacji, gdyż nie tylko nie mogliby zagwarantować możliwości postoju swoim gościom, ale hipotetycznie podczas remontu mieszkania nie mieliby gdzie postawić kontenera na gruz.

Sąd wytknął, że mężczyzna zdaje się nie dostrzegać, że uchwała także i jemu pozwala tymczasowo parkować samochód (w miarę dostępności miejsc), korzystać z miejsca podczas remontu oraz udostępniać parking swoim gościom.

Sąd Apelacyjny w Łodzi z 21 września 2018 r. sygn. akt I ACa 1656/17

Warto przeczytać: SA: Tylko obecny właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę wspólnoty